以法律的角度來說：

合同法第七十四條規定：“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”

因此當債權人知道債務人將財產以無償或者不合理低價（低于市場價的百分之三十）轉讓給別人時，是可以去法院起訴債務人的。

您好！

首先先多提及一句：

不了解題主這樣做的目的是什么。但是，這樣做的話，需要繳納兩次稅：贈與需要繳納3%契稅，繼承辦理還需要根據情況產生不菲的稅費。

回到題主的問題：這里唯一需要看的就是：題主繼承之后的房產，對于題主而言的“滿五唯一”情況。

• “唯一”，指的是題主打算出售這套繼承房產的時候，名下（注意：是以家庭為單位，認房認貸）擁有的房產數量。
• “滿五”，指的是題主打算出售這套繼承房產的時候，這套房子對于題主而言，房齡是不是“滿五年”了。

這兩個條件明確之后，才能看出售需要繳納多少稅。

先說說基本結論：

• 如果“滿五唯一”，不繳納稅費。
• 如果“不唯一”，需要繳納差價20%個稅，還有可能產生增值稅。

以下分唯一情況、房齡情況，分別說明一下其中的計算方式，以及計稅方式。

“唯一”情況的判定方式

這里重點說一下“以家庭為單位，認房認貸”。

1.以家庭為單位。

舉個簡單例子說明：

夫妻倆，各自有一套房產，都是每個人的婚前個人房產。當兩人組建家庭之后，相當于夫妻每個人名下都有兩套房——名下房產數量，是以家庭成員名下房產數量合計計算的。

2.認房認貸。

還是用例子來說明：

題主提到：先把房子贈與給父母，等父母百年之后再繼承。假設贈與給父母之前，這套房子是有貸款的、且已經償還完畢（不償還完是難以贈與的）。

房子贈出去之后，題主名下沒有房子了。但是，因為之前有過貸款記錄，那么，就認定為題主名下有一套房。

也就是說，只要有過貸款房，不管這套房現在是不是還在自己名下，均計入房產數量。

房齡情況的判定方式

這里就有一些“門道”。

這里先給出一個結論：

• 贈與的房產，是以受贈人接受之后、辦理完房產證的登記時間開始計算的；
• 繼承的房產，是以去世人當時獲得這套房產的時間開始計算的。

舉個例子：

假設題主的房子是2000年買的，2005年贈與給了父母。父母在2020年百年，子女把房子繼承下來。

對于父母而言：房齡是從2005年開始計算房齡。

對于子女而言：繼承的房子，也從2005年開始計算房齡。

計稅方式

1.繼承所得的房產，如果“滿五唯一”情況下，不需要繳納稅費。

2.如果不符合上述條件，需要繳納個稅、增值稅等：

• 不唯一，就要繳納（出售價格-繼承費用）×20%的個人所得稅
• 不滿二，還要再繳納5.6%左右增值稅。

我們先來看看三個過戶方式的概念以及稅費，從省錢角度，我們認為需要考慮買入稅費以及可能賣出稅費，當然也需要考慮手續的便利。

買賣：

通過金錢交易的方式，將房子從業主轉移給買家。這是最常見的交易過戶方式

買賣過戶需要簽訂買賣合同（網簽合同），其他的幾種就不需要買賣合同

買賣需要交個稅，增值稅，契稅。

如果滿五年唯一免個稅

增值稅則看是否豪宅，如果是普通住宅，滿2年免增值稅

如果是豪宅，滿2年是差額交增值稅，不過差額交增值稅，需要提供買入發票，而一旦提供發票，則個稅是差額20%，所以通常即便是滿2年，也有可能不提供發票，這樣子全額收取增值稅，反而稅費更低。

契稅：如果是首套，90平方米以下契稅1%，90平方米以上契稅1.5%

如果是二套契稅3%

如果是父母賣給子女，有一個很好的方法，那就是近親交易，這樣子稅費可能比較低。

近親交易，簡單地說，就是按照買入價格賣給兒子

這樣子，個稅可以選擇差額20%交，由于差額是0，故而個稅免了

增值稅，只要滿2年了，要么免了，要么差額交，也是零增值稅，而且父母買入的價格可能很低，所以近親交易的方法其實稅費很低的。

在廣州，買賣是限購的，即便是父母賣給給子女。

交易的方式過戶，房產證的滿五年需要重新開始，即便是近親交易也是一樣。

贈與：

業主無償將房子贈送給新的業主，不涉及金錢交易。

不需要網簽，贈與給子女，免稅的，子女交契稅即可

所以可以看出來，如果房子已經滿2年，近親交易與贈與一樣只需要交契稅即可。

如果房子多年前購買，可以核算的價格很低，契稅可能近親交易還更低一些。贈與是按照現在的市場價格核準價交契稅，近親交易是按照買入價格交契稅

舉例，某房子父親10萬元買入，現在市場價格500萬，稅局核準價格400萬

近親交易的契稅是1000元（10萬的1%），贈與的契稅是4萬元（400萬的1%）。

另外贈與還有一個隱患，將來賣出去，如果需要交個稅（不是滿五年唯一），那么個稅必須差額20%交。所以將來賣出去的稅費隱患較大，除非你確定將來賣出去也是滿五年唯一。

在廣州，贈與也是限購的，即便是父母贈與給子女

贈與還有一個好處，房產證的滿五年可以延續的，比如父親的房產證已經滿5年了，贈與給兒子后，兒子立即出售也算是滿5年的。

繼承

繼承相比之下，稅費最低，免稅的，而且繼承得到的房子再次出售也沒有額外稅費，請注意，目前中國沒有遺產稅的！

繼承與贈與一樣，房產證滿五年也是延續計算的。

但是繼承最大的麻煩在于，必須要等產權人去世方可辦理，所以現實中，有可能不是想辦就可以辦，而且走法定繼承雖然免稅，但是手續很麻煩，需要幾個月，甚至遇到某些繼承人聯系不上無法辦理繼承手續的。

講了半天，我們綜合分析認為，如果房子五年內不會出售的，建議走近親交易

如果近期要出售的，而且子女名下無房，近期不會買其他房子，那么建議走贈與。

如果你分不清楚，還是交易吧，這個多數情況下更合適。

至于繼承，符合條件再說吧。

我是南方房產大源按揭鄭大源，熟悉二手房交易，過戶，稅費，按揭貸款（純商業，公積金，組合貸款，經營貸，信用貸），有任何有關問題請隨時聯系我，歡迎私信聯系必復。

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“父親去世了，母親有權將財產和房子轉贈給其中一個兒子嗎？”很多人回答：不能！因為是夫妻共同財產，你怎么知道是夫妻共同財產？萬一是房屋產權是“單獨所有”呢？很多人是不是犯了“定式思維”的毛病?

前兩天看到女友說去辦理房屋過戶，婆婆要把房產過戶到她老公名下。當時我很好心地說：“這很麻煩，你公公過逝，得先到公正處辦理公證，公證你大姑姐和你婆婆都放棄承繼你公公的份額改由兒子（她老公）一人繼承，然后你婆婆那一半再以買賣的形式轉讓給你。手續很麻煩！”然而女友輕描淡寫地說了一句：“不用，我婆婆的房產是單獨所有，直接就能過戶。”

房產證上的“單獨所有”，是什么意思呢？它是指房屋產權屬于登記產權人獨有，沒有其他所有人。

根據《物權法》的解釋：財產的所有形式可分為單獨所有和共有兩種形式。單獨所有是指財產所有權的主體是單一的，即一個人單獨享有對某項財產的所有權。所謂共有是指某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，換言之，是指多個權利主體對一物共同享有所有權。

一般“單獨所有”取得途徑有幾種：

1、 《婚姻法》規定的夫妻一方婚前財產；

2、 繼承的遺產，遺囑中明確只歸夫妻中一方的財產；

3、 受贈財產，贈與合同中明確說明只屬于夫妻雙方中一方的財產；

4、《婚姻法》第19條規定的夫妻共同生活期間雙方協商，部分共同財產歸一方所有的財產；

5、法院或仲裁院判決歸一方所有的房產。

在夫妻存續期間建立在夫妻協商的基礎上“單獨所有”的房產，產權人是有權將房產給任何人的。

另外還有一種情況是，如果你父親去世時留下遺囑將他那部分財產留給你母親，或是留給了母親指定要送的兒子，母親的做法無法反駁。

當然，一般情況是，夫妻共同購了房子登記為“共同共有”即你父母各擁有一半，父親的一半由第一順序的繼承人：配偶、子女、父母平分。如果你只兄弟兩人無爺爺、奶奶在世的話，你最多能分得房子的1/6,為了這點財產，卻傷了親情，多不值得。

在我看來母親要給指定的兒子，若不是老糊涂了,是覺得兒多不防老，還不知指定一兒為自己養老送終。為了不讓兄弟親人因為遺產反目成仇，在生前做好分配。如此看老人也算明智。

如果老人是這種打算，我覺得你還是不要以冰冷的法律去約束老人為好，不然老人“百年之后”兄弟、親人達不成分割協定，房產根本分不成不說，還成了傷害親情的利器。

法律是冰冷的，親情是溫暖的！