百分百是不能達到銷售給你描繪的藍圖和你腦補的美好。

有句話說的好，錢抓在誰手里，誰就有底氣。

你買房的時候，有錢大爺，挑挑揀揀，賣房的客客氣氣，好生招待。

等你交了錢，錢在開發商手里了，誰鳥你呢？？

讓你等，望眼欲穿。

建好，讓你收房，開發商的物業又讓你先交錢。

驗房，誰理你？？帶你隨便看一下，幾張紙一簽，完事，后面裝修出什么問題，沒事哈，等物業給你申報，一兩個月就下來。

入住，誰又理你呢？？自家門前自家掃，只要你每月把錢交。

總結，任何時候錢拽在自己手里，你才是大爺。

你好，1、綠化如果是指公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑等，一般都是在交房前做好的。　　2、原因：綠化是房地產在這片樓盤總規劃的一部分，房產商在宣傳樓盤時已經把綠化這部分放進去了，如果主合同上寫明綠化地帶而沒做就交房，就算房產商違約，可以拿主合同找房產商退回房款。（違反合同法）。　　3、延伸：　　（1）綠化率：項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規依據。　　綠地率=綠地面積/土地面積　　（2）容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，建筑容積率直接涉及到居住的舒適度。　　容積率=地上總建筑面積/規劃用地面積　　　（3）樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率望采納，謝謝。

小區綠化屬于開發商交付標的的一部分。新建小區里如果水、電、氣沒通，道路、綠化未按規定形成，則不能通過工程驗收，達不到交房條件。根據規定，新建住宅小區綠化工程應按批準的規劃方案建設完畢，綠地指標符合規劃要求，綠化工程符合城市綠化工程竣工規范。

具體到現實生活中公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑等，一般都是在交房前做好的。 綠化是房地產在這片樓盤總規劃的一部分，房產商在宣傳樓盤時已經把綠化這部分放進去了，如果主合同上寫明綠化地帶而沒做就交房，那么房產商就涉嫌違約了。

作者：苗潤華，校園法律風險管理專家、兒童權利教育倡導者，加微信xy148cn與作者互動交流

收房時常遇的問題

問題1

“美麗的口頭承諾”變“空頭支票”怎么辦？

“買房的時候，銷售員告訴我這里是花園，為什么現在成了停車場？”“當初跟我們說交房的時候小區旁邊就會有小學，可到現在為什么連個影子都沒有？”

當初的“美麗承諾”，如今都成了“空頭支票”，怪不得購房者氣憤。但事實上，銷售人員口頭承諾與事實不符，這是交房糾紛中購房者提及最多的問題之一，也是維權時最難解決的問題。

為什么呢？第一，沒有證據，公說公有理，婆說婆有理，永遠只能吵架；二是合同與附加合同上白紙黑字已將雙方的責任與義務寫得清清楚楚，一切得按合同辦啊，誰讓當初沒讓人把承諾寫進合同里？

“有些銷售人員的口頭介紹和承諾，就連開發商都不知道。”有房地產業內人士透露，銷售人員是一個流動性很強的群體，很多項目的銷售人員并不是開發商直接聘用的，而是代理公司的，他們往往是賣一套房子提一次成，一個銷售周期過了，可能連這家代理公司都被換掉了，因此常有“失實承諾”的情形出現。

《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有相關的條款，如果開發商之前的銷售廣告和宣傳資料中，寫的內容對買賣合同訂立和房屋價格確定有重大影響的，即使合同中沒有明確約定，仍視為合同內容。開發商違反的，應當承擔違約責任。

支招：

1.建議購房者在買房時以合同和項目規劃圖為準，不要輕信銷售人員的口頭承諾；

2.買房時，可以要求把口頭承諾的內容記載入購房合同；

3.留取當時開發商的承諾錄音或相關證據可以作為佐證。

4.建議查閱合同條款，以及之前開發商的銷售廣告和宣傳資料等，和開發商溝通協商。

問題2

交錢簽字再驗房？No！

先驗房后交費再簽文件的收房程序是合理的，但有時候，開發商會采取先交錢填表、簽文件再驗樓的伎倆，目的是獲得更大的主動性。

支招：

“先收后驗”屬于典型的霸王條款。在支付完全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，業主有權先驗收房屋；發現質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。如果業主在交房時不查驗，一旦領取住宅鑰匙便視為收房，就算再驗房發現問題，開發商只需承擔房屋質量包修責任，而無需承擔逾期交付的違約責任。

應將先驗房再收房作為附加條款寫進合同。如當初合同未約定，則可在每份文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”等字樣。

問題3

房子面積變了，怎么辦？

買房過程中，常常會出現接近90平方米的房源，因為按照相關規定，低于90平方米的戶型可以享受契稅優惠，所以開發商在設計戶型時也都會注意這一點。

但實際建設過程中，誤差在所難免，在收房時，經常有市民反映：“買的是八十多平方米的房子，測下來90多平方米，契稅又要多交幾千塊錢，房款也得多交。”

支招：

期房預售后期交付本來就是有誤差的，國家法律都允許有一定的誤差，關鍵是看誤差范圍多大，根據《商品房銷售管理辦法》規定：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。如果實際房屋面積誤差比超過3%，買受人有權解除合同；如果買受人愿意繼續履行合同，應按以下方式處理：誤差比在3%以內部分的房款應由出賣人返還給買受人，而超過3%部分的房款應由出賣人雙倍返還。誤差比應按以下方式計算：（產權登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%。

交房時的注意事項

1.房屋有沒有保修期？

汽車有保修，家電有保修，作為“最大件兒”的房子，能否享受保修呢？按照相關規定，房屋建筑的最低保修期限為：1.地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；2.屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為五年；3.供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；4.電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；5.裝修工程為2年。

2.如何快速檢測地平？

將透明水管注滿水，先在門口離地面0.5米處畫一個標志，把水管的水位調至這個高度并固定。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。標記下水管在該處的高度。用尺測量一下這個標志的離地高度。這兩個高度差就是房屋的水平差。如果差異在2厘米左右是正常的，超出這個范圍，就得注意了！

3.驗房有問題如何處理？

請專業的驗房師來驗房，驗房師會根據國家標準規范來對房屋進行檢測，驗完房屋之后驗房師會出具一份房屋的驗房報告，并附有現場照片。業主拿著驗房報告找開發商協商整改。在這個時候驗房發現的問題，開發商是有義務為業主整改的，如果協商不成，可申請法律援助，而驗房報告可作為現場證據。

什么情況可以要求退房 遇上漲跌按哪個價錢退

　　業主要退房必須滿足退房條件：

　　1.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

　　2.在商品房預售之后，開發商未經規劃部門批準，變更規劃設計，影響房屋結構的，購房者有權退房并由開發商承擔違約責任。

　　3.開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。

　　4.當商品房預售合同中的約定面積與實際面積產生誤差時，依據《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房。

　　5.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。

　　6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

　　7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

　　8.合同中約定的其他退房條件出現時。

　　此外，還包括法律規定的可退房情形和雙方合同約定的可退房情形。

條件成就后，按照消費者權益保護法規定，購房者在退房時若房價高于售賣時的房價，則按照退房時房價退款，若房價低于售賣時房價，則按照售賣時的房價退。打個比方，購房者100萬買的房子，退房時房價為150萬，開發商應退150萬，若退房時房價為90萬，則按照100萬退。

拒收房，“逾期責任”誰承擔

問題1

因房屋質量問題拒收房 “逾期責任”誰承擔

公共部分出現問題是否能拒收房屋，是否能要求開發商承擔逾期交付的違約責任，須根據《商品房買賣合同》中有關公共部分的合同約定、房屋交付的合同約定、逾期交房的合同約定及舉證情況等綜合分析確定。

毛坯房與精裝修的房子還是存在區別。精裝修收房時可能存在兩種質量問題，首先是普通質量問題，即地板有劃痕，墻紙存在問題等，出現這樣的情況時，業主可以要求開發商立即整改，并要求開發商承擔逾期交付的賠償責任。

其次，精裝修收房還可能出現一些大型質量問題，例如墻面霉變、漏水、衛生間等重要設施不能使用等，這時業主就有權拒絕收房，要求開發商整改，整改完之后才收房，并可要求開發商承擔逾期交付的責任。

問題2

配套設施不如意拒收房 “逾期責任”誰承擔

毛坯房就不存在普通質量問題，更多的可能是小區內部設施、綠化等問題，因為小區的配套設施和交房條件是分開的，所以業主認為配套設施等存在問題，不要輕易拒收，可以先收房，再要求開發商整改，否則就有可能承擔逾期收房的賠償責任。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

關于基礎設施、公共配套建筑設施，在合同中應有條款約定，業主可以按合同條款維權。宣傳手冊內容如果未訂入合同條款，一般不能作為依據。

特殊情況下，如開發商就房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容。

若開發商出現延時交付的情況，可按商品房買賣合同約定的條款追究開發商的逾期交房責任，一般合同中會有約定，逾期不超過90日的，支付違約金合同繼續履行，計算方式按約定；若逾期超過90日的，購房人有權解除合同要求退房。

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交房一年了，綠化還沒搞好，該不該交物業費，這個問題實際上涉及到兩個不同的方面，一個是交房標準，一個是交費條件。

根據相關法律規定，開發商必須在房屋通過綜合竣工驗收后，方可交房。這個綜合竣工驗收就包括規劃驗收，也就是說小區的配套的設施、道路、綠化等都必須完工，并通過驗收合格，方才具備交房條件。換言之，如果不滿足這些條件，業主可以拒絕收房。因此，按照規劃要求建設綠地是開發商的責任。

物業費的收繳是以業主辦理入伙手續為界定時間的，只要入了伙，不論是否實際入住，都必須交物業費。只有在物業停止服務的情況下，才可以不交。因此，是否交物業費與綠化是否完工沒有關系。

由此可以看出，物業費的收繳單位和綠化的責任單位并不一致，盡管前期物業公司多為開發商自己的下屬公司，或者開發商指定的物業公司，但是，物業公司和開發商完全是兩個不同的企業法人，也即是兩個不同的民事主體，顯然，不能把一個民事主體的責任與另外一個民事主體相關聯。因此，以綠化未完工為由不交物業費是不妥的。

實際上，業主在不符合交房條件的情況下收房，也等于是接受了現有的交房條件，對于日后維權是不利的。