商業住宅是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，稱為商業住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業住宅和商品住房區分開來，由于土地性質不同，商業住宅產權也和普通商品房產權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業住宅跟普通的商品住宅有什么區別？它有著怎樣的利弊？

與商品住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異

1、土地使用年限不同

商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。

一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。

但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。

其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。

與原有土地性質不同用途房產的利弊

這里，將新興的在商業用地建住宅的利弊歸納如下：

弊端主要有以下幾點：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

5、設計標準

設計導向不同。公建物業受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6、落戶問題

無法遷入戶口

優點主要有以下幾點：

1、關于保值性

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。

2、關于建造標準

非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

買房是件大事，一般來說，房屋是一家人的生活起居的場所，不是一個人生活的地方，買房時還得謹慎，弄清楚住房的性質再買，購房時一般有商住房和住宅房這兩種可以進行挑選，但這二者有很大的區別，在買房時，要是沒弄清楚它們之間的區別，到時候可是會吃大虧的，

今天小編就來給大家介紹下商住房和住宅房的區別以及簽訂購房合同時該注意哪些方面。

商住房與住宅房的區別是什么？

1、產權

商住房：50年產權，產權到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。

住宅房：70年產權，繳納一定費用，到期后自動續期。

2、落戶

商住房：不能落戶口。 住宅房：可以落戶。

3、水電費用

商住房：說白了以前是用于開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這么緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關系，最后把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了。

住宅房：住宅房的水電基本上都是民用水和電，價格上要比商業用電，用水便宜很多。

4、居住密度

商住房：居住密度大，一般從7-20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比住宅房高出很多倍。人多，背景復雜，所以環境很難保障。

住宅房：一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。但還遷房，限價房和經濟適用房除外。

5、戶型

商住房：幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。

住宅房：一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。

6、價格

商住房：超小戶型較多，以40-80為主，總房款要便宜很多，對于資金不太富裕的家庭值得考慮。

住宅房：一般小戶型也得70-90之間，沒有太小的戶型，住宅房要比商住房的單價貴，所以總房款一般會高些，當然LOFT公寓除外。

7、公共區域

商住房：幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區域。

住宅房：一般來說住宅房的綠化和活動區域面積大小是按照國家規范要求進行的，綠化和活動區域要比商住房的面積大。

簽訂購房合同時的注意事項有哪些？

1、采用統一格式 一般購房合同都是由開發商提供的，那么購房者在簽訂購房合同之前可以查看一下開發商提供的購房合同是否是統一的格式，一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》。雖然有很多人都這樣做，但這并非購房的必經程序。

2、房產證辦理時間 一般合同中都會表明房屋交接時間，但是對于房產證的辦理時間卻不明確，如果開發商資質不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產權的辦理，所以購房者在補充協議里應該要求開發商保證在規定的期限內履行自身義務，如果是開發商的原因導致房屋產權證無法辦理，應該要求開發商承擔相應的責任。

3、違約責任 購房合同中應該明確違約責任，違約責任應該包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。 以上就是小編為大家整理的關于商住房

感謝邀請回答這個問題，商住房和普通商品住宅的概念大家要搞清楚，那么究竟能不能買商住房？借此機會簡單談談我的觀察。

什么是商住房？與普通住宅的區別要清楚

商住房的概念其實都是從一線城市流傳過來的，開發商將本身用于商業的土地建立公寓，具有部分居住性質。那么其與普通住宅的區別有幾點：

第一、土地性質不一樣。商住房雖然說具備居住的部分屬性，但是其土地性質本身還是屬于商業用途，跟用句住宅用途的土地性質是不一樣的。這也是為什么很多商住房的土地使用年限為40-50年的根本，一般住宅都是70年產權。

第二、基礎配套不一樣。最明顯的區別就是商住房是單氣或者是無氣（暖氣和天然氣），因為作為住宅來說肯定要滿足生活需求，暖氣和天然氣是必需品（在合同有標注）。一般現在商品住宅都是雙氣，但是大多數的商品房只是有暖氣或者說什么都沒有。很簡單，商業房是不允許通天然氣的（為了安全，一般商住房其實跟寫字樓沒區別，一層樓幾十戶）。

第三、收費標準不一樣。商品住宅都是按照民用用電、用水、用氣的標準來收費的，而商業住宅都是按照商業標準來收費的。水、電、氣等收費都要高于普通住宅。

第四、購置和出售成本也不一樣。舉例，如果說90平米以下的住宅契稅1個點（住宅房的契稅是跟面積有關的，面積越大契稅點就越高），那么商住房的契稅就是3個點。那么出售的時候契稅就會成為影響成交的一個關鍵因素。

當然還有商住房不能落戶、不能接受劃區教育等等，眾多不便利。這點區別大家要認識到。

無論是商住房還是住宅，請記住房住不炒

相信看過我文章的朋友應該知道，我對于買房的看法一直都是：你要有用！要么是用來居住，要么是做改善房，要么是用來辦公做生意等等。但凡是想通過買房倒賣然后賺取差價的朋友，個人是不建議的。原因幾點：

第一、房地產的最佳投資期已經過去了。從2018年的房價走勢來看，部分區域房價出現下跌已經是事實，在調控政策不放松的情況下2019年這種趨勢還將持續下去。關鍵是從2018年70個大中城市的房價漲幅來看，平均年漲幅僅僅8%左右，可以說暴利已經不存在了。炒房客和一些資本早已撤離，如果你想接盤，那么歡迎。

第二、對于想在城市落腳，但是買不起住宅的人來說，商住房是一種選擇（不是必然）。對于很多在大城市居住的人來說，高昂的租金、日益增加的生活成本等使得他們處處沒有安全感，而商住房確實可以解決他們的居住問題，雖然說成本高點，但是起碼房子是自己的。

綜上，個人覺得實用性原則應該成為我們生活原則的一部分。無論什么時候我們應該遵從這個原則，尤其是對于房產這樣的大額固定資產，只有保證實用性，那么未來無論是房價跌或者漲也好我們才能保證心態平衡。因為有用，自然漲或者跌就與你關系不大了。各位覺得呢？歡迎關心城市房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上可以分為三種: 商品房、經濟適用房、房改房。三種產權證書在本質上是沒有區別的。但是在使用和交易上有著一定的區分。

商品房就是商業住宅房的簡稱，是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房。例如像市場上售買的產權為40~50年的酒店式的公寓。而住房純住宅用的。商品房與住房的區別主要體現在以下幾個方面:

1、使用年限不同。根據我國相關法律規定，純住房的使用年限為70年，而商品房(公寓型)的使用年限僅為40~50年。一般來說，立項為住宅的房，產權都是70年，而立項為商住的，產權都是50年。

2、戶口限制。購買純住宅很多時候都是可以落戶的，但是購買商品住房是不能落戶的。

3、戶型大小不同。純住房的戶型種類多樣，小戶型的大多在60~90平方米之間，大戶型的在100~140之間。但是商品住房的平均面積相比純住房要小的多，一般在40~80之間的并不少見。

4、居住密度不同。純住房一般都會十分講究居住的舒適度，每層用戶都不會很多，也比較安靜。但是商品用房的密度則大很多，一層出現10多戶的情況比比皆是，人多就比較混亂，這種混亂不僅僅體現在環境衛生上，人口的素質也很難保證。

5、水電費收費標準不同。純住房的水費和電費都是按照普通居民用水、居民用電的標準來收取，價格比較便宜。但是居住在商住房里的居民就沒有那么幸運了，商住房的水電都是按照工業用水、工業用電的標準來收取，價格比較貴，看似一筆小錢，天長日久算下來其實數目可觀，而且通常情況下商住房是不通燃氣的。

6、居住環境不同。純住房的環境更好，國家對于純住房樓盤小區的綠化率是有要求的，必須要達到相應的標準。但是對于商品房的綠化程度并沒有相關規定，這就決定著商品房的居住環境并沒有純住房那么好。

7、單價不同。一般來說，同一地區純住房的單價是高于商品住房的，這也是為什么有那么多人選擇商住房的原因。一些市民可能因為資金原因，選擇了相對便宜的商品住房。

感謝邀請！商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司，包括外商投資企業通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

法律依據:

《商品房買賣合同》規定

《城市商品房預售管理辦法》第五條

一、商品房和住宅房的區別是什么？

1、定義不同

商品房其實就包括了住宅房，而商品房則是既可以用來進行居住也可以作為商用房的一種房產，例如商住型的公寓。對于商品房會有兩種不同的解釋：一個是既可以作為店面，又可以用作住房（商住）。而第二個解釋則是樓下有商業店鋪，樓上還有普通住房的商住型的樓房。這種是屬于宜商宜住的房屋類型，因為具有著比較成熟的商務環境和非常完善及便利的生活設施，所以很多的人都會比較愿意購買商品房，因為可以用來掙錢。而住宅房則是指提供居住的房屋，其中包括了別墅、公寓以及職工家屬的宿舍和集體的宿舍、職工單身的宿舍和學生的宿舍等。

2、產權的年限不同

因為商品樓它是屬于一種經營性的用地，因此不能夠享受到“住宅用地土地的使用年限為70年”的相關規定，只能夠擁有50年的土地使用權，土地的使用年限在屆滿之后可以向國家申請延長其期限。而住宅房則可以擁有70年的產權，繳納了一定的費用在到期以后可以自動進行續期。

3、土地性質

商品房的土地性質一般為商業用地或者是綜合用地，而普通住宅的土地性質則為住宅用地。商業用地一般會用于規劃商業、娛樂以及經營性建筑。而綜合用地一般會用于去規劃商業和住宅。

二、什么是商品房？

商品房一般是由房地產商開發建造而成的，可以在市場上去進行交易、掛牌進行出售等流通的房屋。還可以以房屋來作為商品來進行出售，而這就是所謂的商品房了。商品房的售價一般都會比較的高，需要支付一些稅金、維修基金房款等等相關的費用，其土地的年限一般不會超過70年，可以辦理房屋的產權證和國有土地證。商品房也不會受到政府政策的相關限制，還可以自定價格來出售產權。商品住宅的開發需要通過國有土地出讓才算合法，所以想要取得該國有土地使用權的話，就需要去支付征地費、拆遷安置補償費、城市維護的建設配套費以及教育費附加等費用。

綜上所述商品房其實就包括了住宅房，在產權以及土地性質上來說它們都有著很大的區別，所以大家在購房時一定要根據自己的需求進行選擇。

商品房商住房看似一字之差，但是區別特別大，不了解這些就容易入坑：在購房時大家一定小心謹，提高警惕。

一、土地性質不同

商住房是可當做住房使用，但是其土地使用性質還是屬于商業性質，而商品房性質屬于住房。，商住房的房地產權有兩個年限分檔，分別是五十和四十年，而商品房基本都是七十年。

二、稅費差別大

水電費以及再次出售和購買的稅費有著區別，以九十平為例，商住房的契稅是百分之3,商品是房款的百分之一點五，燃氣水電水費也大不相同，商住房往往是商品房民氣民電的多倍，使用成本高昂。

三、基礎配套大不相同

生活配套商住和商品房有明顯的區別。最明顯的就是商住房沒有天然氣或者天然氣集中供暖，商住房周邊往往比較吵鬧，居住繁雜，沒有商品房小區的安靜，周圍的醫院設施教育學校等也不夠完善。

四、享受的待遇差異大

商品房能解決戶口，成為孩子入學的必要條件，往往因為學區房而享有超高附加值。商住房往往不能辦理入戶，很多人本想著能給孩子辦理入學，上個好學校，但抱著這個目的的往往事與愿違，竹籃打水。所以購買當初一定要區分是否可以入戶，也是區分商品房和商住房的重要參考依據。

那為什么很多人還對商住房趨之若鶩呢，無非是很多購房人沖著同地段同面積的商住，價格誘惑！很多不明真相的容易犯的錯，購房無小事，請謹慎購買！

這兩者的區別在于其土地使用性質和產權性質的差異，1、土地使用年限不同商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。