商業用地變更為住宅用地所需流程：

1、要報當地規劃局批準。規劃局根據市區規劃實際情況來作出是否允許由商業變為住宅。

2、規劃局報國土局辦理。

3、評估。國土局會根據規劃局出的函，找評估公司做出由商業變為住宅用地的評估價格。正常情況下，商業用地比住宅用地價格高，國土局會把差價這部分土地出讓金返還給企業。

在中國土地的所有權是國家的，我們只能有土地的使用權，而且這個是有年限的 一般商業用地使用權年限是40年，住宅70年，從開發商從一級土地市場取得使用權開始計算，比方說一個開發商2009年取得土地使用權，開發一個項目，2011年開盤銷售，你2012年才能入住并辦證，那么你的房子所占土地的使用要從2009年開始計算。 一般高層住宅的房屋所分攤的土地面積只有幾個平方米，70年到期后，如果房子沒有質量問題還能繼續居住，那么你就要按照你房屋所分攤的土地面積再叫70年的使用權的出讓金，就算一個平方在70年后漲價到1萬一個平方米，也就幾萬元呢！目前最高的土地出讓價格也就5000左右每平方米。

你好，土地的用途都是規劃好的，有變更地可能，但是要補繳土地出讓的費用，還要變更相關的規劃。

推展：現在國家大力推進租售并舉，同時也要進一步去庫存，所以國家有政策商改住，就是將商業用地和用房改為住宅用地和用房，但是只可做租賃住宅使用。所以商住用地變更住宅公寓用地是很有可能的。變更需變更想換手續、規劃。同時水電費也變為住宅的標準。

為什么要買公寓！這是我看過最有價值的理由！

1.公寓不限購！不限貸！買的了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。

2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。

3.公寓可自住，可注冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規范和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。

4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。

5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！

公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然后你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有余！

1、由于土地使用性質變更必須經當地規劃管理委員會批準，一般規委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當地一把手必須對此事不反對才有可能；　　

2、當地規劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應該支持并同意(主要是規劃部門審核是否符合土地利用規劃，國土部門負責變更費用的核定和是否有相應的土地利用指標核定)，因此土地必須符合城市總體規劃、土地利用規劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認為有相當合理的理由)；　　

3、首先土地方向規劃部門提出變更申請，規劃審批—國土部門征詢意見—規劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規劃設計條件變更，變更土地使用性質必須報批。

土地規劃與變更，由政府主管部門參與操作，開發商提供建議及變更方案，經自然資源、國土等多部門協調，變更其土地性質及用途，這是我們能見得到的案例！

但是個人或單獨企業想讓商業用地變更為住宅用地，這條路是行不通的，所以，你想買個商業性質變更為住宅性質的問題，沒有“通天修為”想都不用想了。