在城市中，我們?cè)谠S多地方都會(huì)看到一些大廈，小區(qū)的半成品就是爛尾樓，難道這些爛尾樓就這樣放置不管了嗎？有沒有處理的方法呢？

01

與債權(quán)人進(jìn)行談判

什么是債權(quán)人？就是那些借錢或者是融資給房地產(chǎn)的公司或者單位，我們主要談判的目的就是為了解決爛尾樓的方法，只要債權(quán)人松口了，那么工程也是會(huì)恢復(fù)，但是因?yàn)檫@個(gè)牽扯到利益問題，所以很多人都不愿意談判。

02

鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)項(xiàng)目并投入資金

這是解決爛尾樓的一個(gè)好方法，并且現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的許多城市都有例子，現(xiàn)在的國(guó)有平臺(tái)的實(shí)力都比較強(qiáng)，只要是能注入資金，這種方法的成功率是比較高的。

03

申請(qǐng)破產(chǎn)

這是許多方法都行不通的情況下，才會(huì)選擇的，因?yàn)槠飘a(chǎn)對(duì)于社會(huì)影響太大了，所以不建議使用這種方式來解決。

04

拍賣轉(zhuǎn)讓

可以拍賣轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓之后新的開發(fā)商注入資金開始注入資金，直至完工投產(chǎn)。

一、為什么會(huì)產(chǎn)生爛尾樓？

＂爛尾樓＂一般是指開發(fā)商在沒有完成房地產(chǎn)開發(fā)，并已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的情況下，停止該房產(chǎn)開發(fā)的案件。爛尾樓的生成原因不盡相同，也是房地產(chǎn)發(fā)展迅速且監(jiān)管不規(guī)范所導(dǎo)致的必然產(chǎn)物。

常見的爛尾樓產(chǎn)生原因有以下幾種：

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主資金鏈斷裂，陷入債務(wù)困境缺乏后續(xù)建設(shè)資金，引起訴訟后被法院查封，進(jìn)而形成爛尾樓，這是形成爛尾樓最常見的原因；

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主內(nèi)部出現(xiàn)混亂，產(chǎn)生矛盾或管理層涉嫌違法犯罪，致工程停緩；

3、項(xiàng)目業(yè)主當(dāng)初報(bào)建手續(xù)不全被勒令停工；

4、因違反規(guī)劃及設(shè)計(jì)施工質(zhì)量問題導(dǎo)致被勒令停工。

二、爛尾樓可能存在哪些債務(wù)問題？

根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，爛尾樓事件中通常債權(quán)人債權(quán)受償順序?yàn)椋?/p>

1、就該工程有抵押權(quán)的債權(quán)；

2、建設(shè)工程施工合同的工程款；

3、一般債權(quán)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：＂出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。＂所以大量買房人的購(gòu)房合同無效，開發(fā)商所欠他們的購(gòu)房款也就成為了一般債務(wù)。

三、買了爛尾樓怎么維權(quán)？

弄清產(chǎn)權(quán)歸屬。萬一購(gòu)房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)＂自救＂，通過法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。

按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購(gòu)房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權(quán)利問題。在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

四、破產(chǎn)后購(gòu)房者還可以申請(qǐng)房產(chǎn)證嗎？

開發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：

1、購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；

1、不要輕易退房：如果購(gòu)買的樓盤成為了爛尾樓，大多數(shù)人都會(huì)立馬退房，但不建議這樣做。

如果開發(fā)商再三拖延交房時(shí)間，遭遇爛尾危機(jī)，你千萬不要退房，因?yàn)榇藭r(shí)開發(fā)商已經(jīng)沒有余款來支付業(yè)主的購(gòu)房款，退房后，你也不能立馬收回房款，只能拿到欠條或者收據(jù)。

2、不要過于著急起訴開發(fā)商：很多購(gòu)房者在遭遇到爛尾樓的情況時(shí)，怕開發(fā)商跑了，于是就立刻起訴開發(fā)商，但其實(shí)不妥。

如果調(diào)查清楚所買樓盤存在爛尾的可能，先不要急于向法院起訴，先給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，看其是否能在短時(shí)間內(nèi)籌集到資金，完成工程，從而將可能的損失降到最低。

3、最好統(tǒng)一團(tuán)結(jié)起來：遇到爛尾樓的事情，先不要過于驚慌，最好找上同一期樓盤的其它購(gòu)房者們。

如果購(gòu)房者決定起訴開發(fā)商，就必須要統(tǒng)一意見，齊心協(xié)力，不要出現(xiàn)有的購(gòu)房者得到賠償而有的沒有得到賠償，這樣法院在處理后續(xù)事宜時(shí)會(huì)出現(xiàn)很多意外情況。

回復(fù)誠(chéng)邀：買了爛尾樓怎么辦？世界上最遙遠(yuǎn)的距離，不是生與死的差別，而是當(dāng)下你正在煩憂的房子問題。近在眼前，卻住不進(jìn)去的距離。當(dāng)我們買過房子，正興高采烈的時(shí)候，忽然得知已購(gòu)住房成爛尾房，入住確遙不可及，這怎么可能會(huì)是一個(gè)絕望可以來形容，而是郁悶糾結(jié)的不要不要的啦！

爛尾樓顧名思義是指工程已開始，如果該樓盤存在“爛尾”的狀況，在此我善益的提醒，先不要急于求成提起向法院起訴。然后我們說：故且給到開發(fā)商一點(diǎn)緩沖的時(shí)間，看其是否能在短期內(nèi)籌措到資金，且待完成后續(xù)的工程，盡可能將損失稍微降到最低為好。

換言之：我個(gè)人見意，如果你決定起訴開發(fā)商，則必須和其他購(gòu)房業(yè)主團(tuán)結(jié)一致，擰成一股股繩齊心協(xié)力。真所謂人多力量大。更何況如果只是一小部分業(yè)主打官司獲得的賠償總歸會(huì)不理想！

首付20萬買了期房，如果房產(chǎn)商倒閉，成了爛尾樓，買房子的人怎么辦呢？小菜認(rèn)為，貸款還是要繼續(xù)還的，房子不用急，已經(jīng)那樣了，就根據(jù)情況，可以退房退款，也可以等后續(xù)接盤開發(fā)的地產(chǎn)商。

第一、房產(chǎn)商倒閉，樓盤爛尾，按揭怎么辦？

我們把銀行貸款提出來先說，以免誤判形勢(shì)，做出錯(cuò)誤的行為，帶來不利的法律后果，避免人生“萬劫不復(fù)”！

01、你和房產(chǎn)商是什么關(guān)系？

很顯然，你們之間是買賣合同關(guān)系。

你看中了房產(chǎn)商建蓋的一套房子，簽了房屋買賣合同，約定先首付20萬，剩下的尾款通過辦銀行貸款支付。

經(jīng)過申請(qǐng)，銀行同意貸款給你，然后，由銀行把剩下的尾款付給了房產(chǎn)商。

你通過2次付款，把買賣合同項(xiàng)下的房款全部付完了，你的付款義務(wù)履行完畢，剩下的就是房產(chǎn)商按進(jìn)度建蓋房子，并按照合同約定的日期交房給你。

因此，現(xiàn)在這個(gè)買賣合同已經(jīng)生效，并且已經(jīng)履行完大部分合同內(nèi)容。

02、你和銀行是什么關(guān)系？

這也很容易理解，你們之間是存在債權(quán)債務(wù)的借貸合同關(guān)系。

你想買房產(chǎn)商的房子，但是你的錢不夠，手上只有20萬，怎么辦呢？

房產(chǎn)商就說，不要緊，我介紹銀行給你辦按揭，你可以拿房子抵押，從銀行貸款來付給我。于是，你就跟銀行借錢，簽了貸款合同，順利借到錢，實(shí)現(xiàn)了買房夢(mèng)。

03、如何認(rèn)識(shí)兩個(gè)合同之間的關(guān)系？

這兩個(gè)合同雖然有一定聯(lián)系，但卻是完全獨(dú)立的兩個(gè)合同！

買賣合同是原因行為，貸款合同是結(jié)果行為，也就是說，正是出于為了履行買賣合同，你才去辦理了銀行貸款；如果不買房，不簽買賣合同，你也就不會(huì)去貸款。

換句話說，如果不是你自己要去買房，還差錢，那銀行怎么會(huì)把貸款放給你呢？這就意味著，銀行其實(shí)是在你急需用錢的時(shí)候幫助你，它不是導(dǎo)致你遭遇樓盤爛尾的原因。

這就好比，我看上了房產(chǎn)商的房子，很想買，但錢不夠，只有20萬，找你借錢付尾款，后來房子爛尾了，我只能找房產(chǎn)商算賬，不能賴你的錢不還。

所以，房產(chǎn)商樓盤爛尾了，銀行的錢還是得按期還，房子的事情找房產(chǎn)商算賬。

第二、房產(chǎn)商倒閉，樓盤爛尾，房子怎么辦？

我們都不愿意看到誰遭遇這種不幸的事情！

但是，現(xiàn)實(shí)生活中，還是可能會(huì)遇到這種情況。如果真的遇到了，也不要過于擔(dān)心，房子不是生活的全部，要調(diào)整心態(tài)，合法維權(quán)。

01、首付20萬已付，按揭未辦下來，遭遇房產(chǎn)商倒閉

在這種情況下，你跟銀行之間的借貸關(guān)系尚未成立，只是跟房產(chǎn)商之間成立了買賣關(guān)系。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同已成立，并已生效，一方不能繼續(xù)履行合同，對(duì)方無過錯(cuò)，就需要向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

結(jié)合最高人民法院司法解釋的規(guī)定，這種情況下，房產(chǎn)商因倒閉，無法繼續(xù)履行買賣合同，房產(chǎn)商單方存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退還首付款20萬及占用20萬期間的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。

02、首付20萬已付，按揭也下來了，遭遇房產(chǎn)商倒閉

在這種情況下，按揭應(yīng)當(dāng)按期歸還，不要亂來。

由于此時(shí)你已經(jīng)付清了全部房款，且在買賣合同的繼續(xù)履行上沒有過錯(cuò)，只是房產(chǎn)商倒閉了，無法繼續(xù)履行合同，那么責(zé)任就全部是房產(chǎn)商的。

你有兩種選擇：

（1）退房

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同生效后，一方無法繼續(xù)履行合同，對(duì)方可以解除合同。

因此，你可以選擇解除買賣合同，把房子退了，讓房產(chǎn)商退款，并賠償損失，用退的錢還銀行的貸款，剩下的錢自己留著。

（2）等待

在建設(shè)中的、未完工樓盤房產(chǎn)商破產(chǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，政府一般會(huì)出面協(xié)調(diào)，讓新的房產(chǎn)商承接項(xiàng)目，繼續(xù)將樓盤建蓋完畢。

因此，如果有政府牽頭處理，你也可以繼續(xù)等待，等新的房產(chǎn)商接盤項(xiàng)目后把房子蓋起來，然后接房入住。

03、房產(chǎn)商倒閉，你對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有無優(yōu)先權(quán)？

如果全部房款已經(jīng)付清，包括首付款和按揭款，雖有政府出面組織協(xié)調(diào)，但依然無其他合適的房產(chǎn)商愿意接盤。

在這種情況下，樓盤繼續(xù)建蓋無望，房產(chǎn)商進(jìn)入法院破產(chǎn)程序，你對(duì)房產(chǎn)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)依法享有優(yōu)先權(quán)。

其他在房產(chǎn)商破產(chǎn)之前發(fā)生的債務(wù)，只是普通債務(wù)，對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不享有優(yōu)先權(quán)，只能等到優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后才能清償。

綜上分析，面臨的情況不同，選擇的救濟(jì)方式和處理方式會(huì)有一定差異，還是應(yīng)該根據(jù)自身情況和樓盤情況，謹(jǐn)慎選擇，考慮周詳。

第三、買房時(shí)如何預(yù)防？

據(jù)人民法院網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)有528家房企破產(chǎn)，2020年以來，疫情沖擊下，又有81家房企宣告破產(chǎn)。

也就意味著，這種事情其實(shí)離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，大家在買期房時(shí)，還是要多加注意。小菜結(jié)合自身實(shí)踐，提供如下預(yù)防建議。

01、盡量選大品牌房企

從2019年528家破產(chǎn)房企的規(guī)模看，基本都是三四線城市的中小房企。

大品牌房企，尤其是全國(guó)頭部房企，資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率較高、融資渠道順暢、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，加上對(duì)自身品牌的珍視，出現(xiàn)破產(chǎn)的幾率相對(duì)而言會(huì)小很多。

02、注意查看施工進(jìn)度

房產(chǎn)線上售樓為什么推進(jìn)速度和消費(fèi)者接受度不如線下渠道？更多還是信任感、安全感不如線下體驗(yàn)來得實(shí)在。

在售樓部看下沙盤，去施工現(xiàn)場(chǎng)看下工程進(jìn)度，會(huì)放心一些。如果項(xiàng)目的施工進(jìn)度緩慢，甚至出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的停工現(xiàn)象，那這個(gè)房產(chǎn)商可能出現(xiàn)了資金鏈問題，暫時(shí)就不建議買了。

03、維權(quán)現(xiàn)象

有的施工方拿不到錢，就會(huì)在售樓部門前拉橫幅維權(quán)；有的是業(yè)主看見停工，要求退房退款等維權(quán)現(xiàn)象。

到售樓部看見這些問題，就要特別注意了，別人已經(jīng)出問題了，再往坑里面跳就不合適。

04、項(xiàng)目滯銷

項(xiàng)目區(qū)位不佳，品質(zhì)不好，定價(jià)不合理，導(dǎo)致滯銷，房產(chǎn)商無法銷售回籠資金，出現(xiàn)爛尾的幾率還是大的。

05、查詢房產(chǎn)商信息

全國(guó)企業(yè)信息網(wǎng)和人民法院的被執(zhí)行人信息網(wǎng)，都可以查看下房產(chǎn)商有沒有股權(quán)質(zhì)押登記和被申請(qǐng)執(zhí)行信息。

一旦發(fā)現(xiàn)有股權(quán)質(zhì)押登記信息，說明房產(chǎn)商的負(fù)債過高；嚴(yán)重的被列入了法院被執(zhí)行人信息的，那說明房產(chǎn)商已經(jīng)成“老賴”了，房子就更不能去買。

因此，事前盡量預(yù)防，萬一真遇到了樓盤爛尾，也不要過于擔(dān)憂，生活還得繼續(xù)，要相信政府，相信法律能維護(hù)好你的權(quán)益。

爛尾樓主要是由于資金鏈斷裂而引起的，國(guó)家一般采用拍賣的形式，將已爛尾的樓盤重新盤活續(xù)建。