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去年買的期房，已經(jīng)備案了，現(xiàn)在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，但實踐中，這樣的買賣是很多的。相關(guān)的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對這類交易的態(tài)度

01、立法態(tài)度的轉(zhuǎn)變

我國1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的城市房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)這條法律規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評價的法律效力。

但2007年施行的《物權(quán)法》對此進(jìn)行了修正，將房產(chǎn)買賣的物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行了區(qū)分，即物權(quán)沒登記的，不影響債權(quán)合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產(chǎn)權(quán)過戶登記的話，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

02、兩部法律規(guī)定抵觸的情況下，為什么得按物權(quán)法規(guī)定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準(zhǔn)法律規(guī)定，不然損失、風(fēng)險就會比較大。

根據(jù)《立法法》的規(guī)定，針對同一情況的規(guī)定，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法，法律優(yōu)于法規(guī)。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權(quán)法》規(guī)定為準(zhǔn)。

第二、實踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實踐中，通常采用定金協(xié)議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協(xié)議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號、定金、價款、付款方式、交房時間、過戶時間和條件，等等。

這個定金協(xié)議的作用是擔(dān)保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據(jù)雙方簽署的買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

這種操作模式的話，不管依據(jù)哪部法律規(guī)定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實踐結(jié)果不統(tǒng)一。

也就是說，即便《物權(quán)法》對此已有原則性規(guī)定，但依然是不夠精準(zhǔn)的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結(jié)合到司法實踐，不同的法院對此就有不同的審判結(jié)論。

有的法院依然在援引《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風(fēng)險。

多數(shù)的法院還是援引《物權(quán)法》的規(guī)定，將物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行效力區(qū)分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護(hù)。

但依據(jù)“定金協(xié)議”形式進(jìn)行交易的，目前看，還未發(fā)現(xiàn)有法院判決這類協(xié)議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風(fēng)險？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對賣方而言

房子已經(jīng)賣了，但還掛在自己名下，就會影響政策認(rèn)定，會影響到其他房產(chǎn)的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時候，就不能被認(rèn)定為家庭唯一住房，在上稅的時候，就不能享受到政策優(yōu)惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經(jīng)自己掏錢提前結(jié)清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

當(dāng)然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時也容易對賣方形成長期的約束，進(jìn)而損害一些利益。

02、對買方而言

風(fēng)險還是蠻大的，主要是兩類風(fēng)險：

⑴違約風(fēng)險

就是房子漲價了，賣方不愿意履行過戶手續(xù)，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個風(fēng)險是存在的，也是很可能發(fā)生的，尤其是房價漲幅很大的情況。

⑵債務(wù)風(fēng)險

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負(fù)債累累，被債權(quán)人起訴，期房交易涉及的房產(chǎn)容易成為強(qiáng)制執(zhí)行對象，存在得不到房子的風(fēng)險。

因此，期房交易的話，對方雙方都是有風(fēng)險的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關(guān)的操作模式和風(fēng)險基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協(xié)議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風(fēng)險，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細(xì)節(jié)商量妥當(dāng)了，并且讓對方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經(jīng)分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經(jīng)濟(jì)壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監(jiān)督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監(jiān)督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監(jiān)督的話，可以化解掉一些風(fēng)險，免除一些證明責(zé)任。

04、建議對辦過戶時間進(jìn)行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對方為了省費用拖時間，對賣家限制的時間過長，損害一些預(yù)期利益。當(dāng)然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對此情況進(jìn)行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉(zhuǎn)帳進(jìn)行，不要收現(xiàn)金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動權(quán)可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現(xiàn)扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進(jìn)行，取證更簡單，證明力也強(qiáng)。

06、交房時間也很重要

一般來說，對買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負(fù)債強(qiáng)制執(zhí)行，買方對房屋的占有都享有優(yōu)先權(quán)。對賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動權(quán)的喪失。

因此，房屋交付時間就變得尤為重要，這個時間點，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續(xù)更為穩(wěn)妥。

07、如果能更名，那對雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發(fā)票未打印，契稅未交，開發(fā)商未向房管局提交辦理產(chǎn)權(quán)的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續(xù)的。

能不能實現(xiàn)這個目標(biāo)？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實踐中很常見，安全、順利交易結(jié)束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應(yīng)當(dāng)有充分的思想準(zhǔn)備和預(yù)留方案，絕對的風(fēng)險都是難以杜絕的，只能盡量預(yù)防。

房產(chǎn)備案后，因是期房，即使貸款還沒下來，名字也不可以更改。只有還清貸款，解除抵押后，房產(chǎn)才可以轉(zhuǎn)讓或贈送，才可以改名字，但必須依據(jù)規(guī)定交納相關(guān)的稅費。

　　備案就無法改名。

　　如果在產(chǎn)證下來之前更改名字，是必須要在開發(fā)商遞交材料之前就申請更改的，而且如果之前開發(fā)商沒有跟您承諾可以更名的話您也是沒有辦法操作的。備案前，根據(jù)《合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！币虼酥灰烷_發(fā)商協(xié)商一致，購房合同是可以變更。

　　現(xiàn)在您的房子已經(jīng)備案，更改名字已經(jīng)沒有辦法。所以您只有通過二手房買賣進(jìn)行處理，然后進(jìn)行公證處理，等產(chǎn)證下來之后在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證過戶。

答：任何事情都是有一定“程序”的規(guī)定：你買房子僅備了案，說明你只排了一個名字的隊，你必須辦有文字依據(jù)等交好定金，寫好文書簽名蓋章經(jīng)監(jiān)讓證，即為合法方有法律效率受到法律保護(hù)，如有不妥請眾位賜教！

合同備案了，房證未下，只能找開發(fā)商協(xié)商看可否撤消備案，改為你的名字。如不能只能去做公證了！房產(chǎn)證下來后，把貸款還清便可以正常交易了

可以改名字的．首先要看購房人和開發(fā)商簽定的商品房合同是否已經(jīng)備案了，如果沒有備案，經(jīng)過開發(fā)商的同意和配合，是可以走下退房手續(xù)的，開發(fā)商會稍微麻煩下，退房后，你就可以和開發(fā)商簽定正式的買賣合同了，也就更名了！　如果已經(jīng)備案過的合同，那就比較麻煩了，要經(jīng)過開放商的一系列證明和手續(xù)，然后去房管局辦理退房手續(xù)，但是稅費是不退的，接下來還要去地稅局蓋章，然后開放商再恢復(fù)網(wǎng)上信息，就可以再落你的名字了，這手續(xù)會比較麻煩，一般備案的合同，開發(fā)商是不會輕易給做這手續(xù)的！

1、購房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名，需要購房者和開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)，待房管局審批通過后，房管局回收作廢的購房合同，撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商就可以與購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候就可以更改戶主姓名了。2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案。這種情況通常已經(jīng)完成貸款手續(xù)，如果一定要辦理更名，則需要購房者和開發(fā)商協(xié)商，征得開發(fā)商同意撤銷現(xiàn)有購房合同，并和新的購房者簽約重新備案。

您好，很高興為您解答，希望可以幫到您

第一：您房子是全款還是貸款購買的？

第二：如果要改備案是有2種方式（靠關(guān)系）

1：大型開發(fā)商是有一定權(quán)限更改備案信息，可是為什么要幫您改？這個程序非常復(fù)雜，除非里面有大人物。

2：小地方的縣城也是有方法操作，有一朋友的房子還沒有交房，就是找房管局的哥們把備案改了，關(guān)系不硬給錢也不好使。

第三：如果你是貸款購買的，就算備案改了，銀行的按揭房貸不好辦理，您需要全款還清銀行的錢，下一個接盤俠想按揭就比較麻煩。

建議如果沒有十全把握，不要亂花錢找人辦，會有一定風(fēng)險。

如果有更多關(guān)于房產(chǎn)問題，請關(guān)注我，第一時間為您解答。