備案只是第一步，后面還有交稅，有貸款的要辦貸款，公共維修基金等其他費用要交。這只是對業主的。對于開發商來講，要辦大證就是初始登記，這個也要很多步驟。

1、驗收原因：主要是辦理竣工備案時出現某項驗收不合格（共26個驗收要素，不細說），但是這種可能性比較??；

2、土地抵押原因：開發商將土地抵押，在辦理產權證之前沒有解押，它不影響合同備案但是不能辦證；抵押土地這種情況很常見，一般開發商都這樣做，取得開工許可之后抵押土地獲取貸款；有的還更進一步，待工程封頂之后交房之前辦理在建工程抵押，等到辦證之前再解押辦證，而如果不解押那就自然不能辦證了；建議選擇優秀的開發商，或者有背景的開發商（其他行業某公司下屬最好）盡量避免那些項目公司或者小公司。

3、備案之后不能進行二次銷售，但是土地可以抵押，因為備案的只是合同。

從法律層面上講，已備案但是尚未辦證的房屋是不能買賣的，因為，按照物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，必須經過依法登記，才發生效力。未經依法登記，不發生效力，但法律法規另有規定的除外。由于房屋屬于不動產，且不具有法律法規規定的除外情節，所以，必須經過依法登記，也就是辦證后，所有權才是你的。但實際上，這種沒辦證的房屋買賣也是有的，只是對買方來說，風險更大一些，而題主作為賣方，風險相對小很多。

根據現行的限購政策要求，已經不允許房屋備案機關進行商品房合同購房人名字的變更，也就是說，題主無法通過開發商將合同購房人的名字直接變更為買房人。因此，此時賣房只能作為二手房進行交易。

為了保證不出意外，避免日后陷入法律糾紛，題主應做好以下幾件事：

首先，題主應持商品房銷售合同到不動產登記機關辦理房屋預告登記，以聲明自己對房屋的所有權。這樣做的目的是為了防止開發商一房兩賣，或者因開發商與建筑商、材料供應商之間的經濟糾紛導致房屋被法院查封。

其次，如果題主是按揭購房，沒辦證轉貸可能不行，只能要求買方付全款。

第三，簽訂合同時要就預告登記、交房、辦證事項進行約定。

其中最重要的是辦理房屋預告登記手續，否則一旦房屋被意外查封或開發商一房兩賣，題主的麻煩可就大了。

找開發商要所有的手續，購房合同，交款發票，交稅發票等等所有手續，辦理房屋產權證。