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去年買的期房，已經(jīng)備案了，現(xiàn)在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，但實(shí)踐中，這樣的買賣是很多的。相關(guān)的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對(duì)這類交易的態(tài)度

01、立法態(tài)度的轉(zhuǎn)變

我國1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的城市房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)這條法律規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評(píng)價(jià)的法律效力。

但2007年施行的《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)行了修正，將房產(chǎn)買賣的物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行了區(qū)分，即物權(quán)沒登記的，不影響債權(quán)合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產(chǎn)權(quán)過戶登記的話，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

02、兩部法律規(guī)定抵觸的情況下，為什么得按物權(quán)法規(guī)定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準(zhǔn)法律規(guī)定，不然損失、風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。

根據(jù)《立法法》的規(guī)定，針對(duì)同一情況的規(guī)定，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法，法律優(yōu)于法規(guī)。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權(quán)法》規(guī)定為準(zhǔn)。

第二、實(shí)踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實(shí)踐中，通常采用定金協(xié)議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協(xié)議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號(hào)、定金、價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間、過戶時(shí)間和條件，等等。

這個(gè)定金協(xié)議的作用是擔(dān)保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據(jù)雙方簽署的買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

這種操作模式的話，不管依據(jù)哪部法律規(guī)定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實(shí)踐結(jié)果不統(tǒng)一。

也就是說，即便《物權(quán)法》對(duì)此已有原則性規(guī)定，但依然是不夠精準(zhǔn)的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結(jié)合到司法實(shí)踐，不同的法院對(duì)此就有不同的審判結(jié)論。

有的法院依然在援引《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)的法院還是援引《物權(quán)法》的規(guī)定，將物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行效力區(qū)分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護(hù)。

但依據(jù)“定金協(xié)議”形式進(jìn)行交易的，目前看，還未發(fā)現(xiàn)有法院判決這類協(xié)議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風(fēng)險(xiǎn)？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對(duì)賣方而言

房子已經(jīng)賣了，但還掛在自己名下，就會(huì)影響政策認(rèn)定，會(huì)影響到其他房產(chǎn)的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時(shí)候，就不能被認(rèn)定為家庭唯一住房，在上稅的時(shí)候，就不能享受到政策優(yōu)惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經(jīng)自己掏錢提前結(jié)清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會(huì)面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

當(dāng)然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺(tái)了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時(shí)也容易對(duì)賣方形成長期的約束，進(jìn)而損害一些利益。

02、對(duì)買方而言

風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的，主要是兩類風(fēng)險(xiǎn)：

⑴違約風(fēng)險(xiǎn)

就是房子漲價(jià)了，賣方不愿意履行過戶手續(xù)，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是存在的，也是很可能發(fā)生的，尤其是房價(jià)漲幅很大的情況。

⑵債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負(fù)債累累，被債權(quán)人起訴，期房交易涉及的房產(chǎn)容易成為強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)象，存在得不到房子的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，期房交易的話，對(duì)方雙方都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關(guān)的操作模式和風(fēng)險(xiǎn)基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協(xié)議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對(duì)方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細(xì)節(jié)商量妥當(dāng)了，并且讓對(duì)方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經(jīng)分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經(jīng)濟(jì)壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監(jiān)督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監(jiān)督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監(jiān)督的話，可以化解掉一些風(fēng)險(xiǎn)，免除一些證明責(zé)任。

04、建議對(duì)辦過戶時(shí)間進(jìn)行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對(duì)方為了省費(fèi)用拖時(shí)間，對(duì)賣家限制的時(shí)間過長，損害一些預(yù)期利益。當(dāng)然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對(duì)此情況進(jìn)行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉(zhuǎn)帳進(jìn)行，不要收現(xiàn)金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動(dòng)權(quán)可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現(xiàn)扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進(jìn)行，取證更簡單，證明力也強(qiáng)。

06、交房時(shí)間也很重要

一般來說，對(duì)買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負(fù)債強(qiáng)制執(zhí)行，買方對(duì)房屋的占有都享有優(yōu)先權(quán)。對(duì)賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動(dòng)權(quán)的喪失。

因此，房屋交付時(shí)間就變得尤為重要，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續(xù)更為穩(wěn)妥。

07、如果能更名，那對(duì)雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發(fā)票未打印，契稅未交，開發(fā)商未向房管局提交辦理產(chǎn)權(quán)的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續(xù)的。

能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實(shí)踐中很常見，安全、順利交易結(jié)束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應(yīng)當(dāng)有充分的思想準(zhǔn)備和預(yù)留方案，絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)都是難以杜絕的，只能盡量預(yù)防。

1、過戶有二種方式可以選擇，買賣或贈(zèng)予。 2、贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。 3、贈(zèng)予方式有以下的兩種情況： 1）、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑。一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名；二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。 2）、有房無貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。 4、贈(zèng)與手續(xù) 受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下： 1）、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。 2）、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。 3）、辦理公證。 4）、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，并提交下列證件： (1)申請(qǐng)書(窗口提供)。 (2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。 (3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。 (4)贈(zèng)與書及公證書。 (5)契稅收據(jù)。 5）、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。 5、在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無效。 6、買賣手續(xù) 1）、買賣雙方（賣方如果結(jié)了婚，必須夫妻雙方都到）持買賣協(xié)議、雙方《身份證》（賣方夫妻雙方都要，還要戶口本）、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；并申報(bào)交易價(jià)格； 2）、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)需要（實(shí)際上是必須，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易管理部門一般和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是一伙的），要求對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估； 3）、由買方到財(cái)政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報(bào)繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅（根據(jù)情況有優(yōu)惠政策），任任何買賣雙方（也可以在合同或協(xié)議中約定一方）到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費(fèi)、工本費(fèi)； 4）、等待領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》 5）、買方持新的《房屋所有權(quán)證》和原來的《土地使用權(quán)證》到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費(fèi)，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》。 7、選擇那種方式，要根據(jù)自身實(shí)際情況而定。

按照北京市住宅銷售管理的規(guī)定，所有的房產(chǎn)銷售都應(yīng)該進(jìn)行網(wǎng)簽，也就是說一旦網(wǎng)簽成功了，這套房子就落到了符合條件的購買人身上，如果更改產(chǎn)權(quán)人就等同于銷售過戶；

所以，購買已經(jīng)銷售過的住宅是有風(fēng)險(xiǎn)的

以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)

無論現(xiàn)房還是期房，如果有房產(chǎn)證就可以買賣。