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去年買的期房，已經(jīng)備案了，現(xiàn)在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，但實(shí)踐中，這樣的買賣是很多的。相關(guān)的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對(duì)這類交易的態(tài)度

01、立法態(tài)度的轉(zhuǎn)變

我國1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的城市房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)這條法律規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評(píng)價(jià)的法律效力。

但2007年施行的《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)行了修正，將房產(chǎn)買賣的物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行了區(qū)分，即物權(quán)沒登記的，不影響債權(quán)合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產(chǎn)權(quán)過戶登記的話，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

02、兩部法律規(guī)定抵觸的情況下，為什么得按物權(quán)法規(guī)定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準(zhǔn)法律規(guī)定，不然損失、風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。

根據(jù)《立法法》的規(guī)定，針對(duì)同一情況的規(guī)定，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法，法律優(yōu)于法規(guī)。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權(quán)法》規(guī)定為準(zhǔn)。

第二、實(shí)踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實(shí)踐中，通常采用定金協(xié)議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協(xié)議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號(hào)、定金、價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間、過戶時(shí)間和條件，等等。

這個(gè)定金協(xié)議的作用是擔(dān)保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據(jù)雙方簽署的買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

這種操作模式的話，不管依據(jù)哪部法律規(guī)定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實(shí)踐結(jié)果不統(tǒng)一。

也就是說，即便《物權(quán)法》對(duì)此已有原則性規(guī)定，但依然是不夠精準(zhǔn)的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結(jié)合到司法實(shí)踐，不同的法院對(duì)此就有不同的審判結(jié)論。

有的法院依然在援引《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)的法院還是援引《物權(quán)法》的規(guī)定，將物權(quán)行為和債權(quán)行為進(jìn)行效力區(qū)分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護(hù)。

但依據(jù)“定金協(xié)議”形式進(jìn)行交易的，目前看，還未發(fā)現(xiàn)有法院判決這類協(xié)議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風(fēng)險(xiǎn)？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對(duì)賣方而言

房子已經(jīng)賣了，但還掛在自己名下，就會(huì)影響政策認(rèn)定，會(huì)影響到其他房產(chǎn)的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時(shí)候，就不能被認(rèn)定為家庭唯一住房，在上稅的時(shí)候，就不能享受到政策優(yōu)惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經(jīng)自己掏錢提前結(jié)清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會(huì)面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

當(dāng)然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺(tái)了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時(shí)也容易對(duì)賣方形成長(zhǎng)期的約束，進(jìn)而損害一些利益。

02、對(duì)買方而言

風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的，主要是兩類風(fēng)險(xiǎn)：

⑴違約風(fēng)險(xiǎn)

就是房子漲價(jià)了，賣方不愿意履行過戶手續(xù)，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是存在的，也是很可能發(fā)生的，尤其是房?jī)r(jià)漲幅很大的情況。

⑵債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負(fù)債累累，被債權(quán)人起訴，期房交易涉及的房產(chǎn)容易成為強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)象，存在得不到房子的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，期房交易的話，對(duì)方雙方都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關(guān)的操作模式和風(fēng)險(xiǎn)基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協(xié)議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對(duì)方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細(xì)節(jié)商量妥當(dāng)了，并且讓對(duì)方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經(jīng)分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經(jīng)濟(jì)壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監(jiān)督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監(jiān)督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監(jiān)督的話，可以化解掉一些風(fēng)險(xiǎn)，免除一些證明責(zé)任。

04、建議對(duì)辦過戶時(shí)間進(jìn)行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對(duì)方為了省費(fèi)用拖時(shí)間，對(duì)賣家限制的時(shí)間過長(zhǎng)，損害一些預(yù)期利益。當(dāng)然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對(duì)此情況進(jìn)行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉(zhuǎn)帳進(jìn)行，不要收現(xiàn)金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動(dòng)權(quán)可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現(xiàn)扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進(jìn)行，取證更簡(jiǎn)單，證明力也強(qiáng)。

06、交房時(shí)間也很重要

一般來說，對(duì)買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負(fù)債強(qiáng)制執(zhí)行，買方對(duì)房屋的占有都享有優(yōu)先權(quán)。對(duì)賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動(dòng)權(quán)的喪失。

因此，房屋交付時(shí)間就變得尤為重要，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續(xù)更為穩(wěn)妥。

07、如果能更名，那對(duì)雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發(fā)票未打印，契稅未交，開發(fā)商未向房管局提交辦理產(chǎn)權(quán)的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續(xù)的。

能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實(shí)踐中很常見，安全、順利交易結(jié)束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應(yīng)當(dāng)有充分的思想準(zhǔn)備和預(yù)留方案，絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)都是難以杜絕的，只能盡量預(yù)防。

可以轉(zhuǎn)讓的，但是應(yīng)該是有條件的。1．轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。　2．預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。3．預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。　4．預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。

你想節(jié)約稅費(fèi)對(duì)吧。不行。因?yàn)榕馁u房過戶是由房管局根據(jù)法院執(zhí)行通知書及國土局出具的文件執(zhí)行。這些文件都標(biāo)注了拍賣人。所以不能過戶給別人，無法律文件支持。

全款買的商品房，在產(chǎn)權(quán)證沒有辦下來之前，轉(zhuǎn)賣給他人，現(xiàn)階段是無法辦理過戶手續(xù)的。預(yù)購人將預(yù)售的商品房在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證之前再次轉(zhuǎn)讓，這種情況普遍存在，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)期，是炒房客常用的手段。由于調(diào)控政策原因，不同階段對(duì)這種行為的定性也有所不同。

預(yù)售的商品房在沒有取得產(chǎn)權(quán)證之前再次轉(zhuǎn)讓是否合法？

1、對(duì)于還沒有取得產(chǎn)權(quán)證的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓是否合法的問題，存在著爭(zhēng)議。持不合法觀點(diǎn)的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，該條款規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情形包括：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。但實(shí)際上，該條款并不包括預(yù)售房屋。該法第四十六條規(guī)定：

商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

由此可見，法律并未明確禁止預(yù)購人將未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓，而只是授權(quán)由國務(wù)院規(guī)定。

2、2005年5月9日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》中明確規(guī)定：

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

但是，國務(wù)院的這個(gè)規(guī)定是在2005做出的，而《城市房地產(chǎn)管理法》是在1994年7月5日頒布的，這期間有長(zhǎng)達(dá)十年的真空期，存在大量的此類交易行為，并沒有違反法律、法規(guī)的規(guī)定。事實(shí)上，這些交易合同一般通過變更合同買受人，或者直接在房屋主管部門變更產(chǎn)權(quán)人等方式，履行了相應(yīng)手續(xù)。

3、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》（1995年12月27日發(fā)布，于2013年1月14日廢止）第二十九條規(guī)定：

商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

由此可見，在2005年5月9日之前，預(yù)購人將未辦理產(chǎn)權(quán)正書的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓不存在違法的問題，而在此之后的轉(zhuǎn)讓行為就屬于不合法了。

出售未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋應(yīng)注意規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

通過以上介紹可知，目前已經(jīng)無法通過變更網(wǎng)簽合同買受人的方式出售未取得產(chǎn)權(quán)證書的預(yù)售商品房。撤銷網(wǎng)簽合同由開發(fā)商另行與購房人簽訂購房合同的方式，開發(fā)商也不會(huì)同意。所以，如果堅(jiān)持要在取得產(chǎn)權(quán)證之前出售房屋，只能雙方先簽訂房屋買賣合同，就過戶及交房的有關(guān)事項(xiàng)做出約定。這種交易行為對(duì)買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，而且買方風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦出現(xiàn)糾紛，維權(quán)也比較困難，因?yàn)榻灰妆旧砜赡懿皇芊杀Ｗo(hù)。

對(duì)于賣方來說主要的風(fēng)險(xiǎn)有以下兩點(diǎn)：

一是可能收不到尾款。一般這種情況，買家在辦理過戶手續(xù)前，不會(huì)支付全部?jī)r(jià)款，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌，買家可能反悔。

二是不能按期交房導(dǎo)致的損失。 期房不可預(yù)測(cè)因素較多，如果房屋尚未交付，就存在逾期交付的可能。買家可能會(huì)因此提出索賠要求。

以上因素，只能通過完善合同條款來規(guī)避。