這個問題更多的是關(guān)心敗訴后的相關(guān)后果。

因物業(yè)費官司敗訴，必然是人民法院向你送達了《民事判決書》。根據(jù)實踐中物業(yè)公司起訴業(yè)主追索物業(yè)費的案件來看，其訴狀中一般有下列訴請：

一、要求你支付所欠的物業(yè)費本金。

二、要求你賠償因逾期繳費產(chǎn)生的相應(yīng)違約金，或同期銀行貸款利率計算的損失。

三、要求你承擔本案件的訴訟費用。

雖然你是敗訴，但你也要仔細看清判決書中的相關(guān)判決結(jié)果，如果法院采納了你的部分抗辯意見，可能只會支持上述第一項與第三項，就是說不支持物業(yè)公司要求的違約金。

如果法院全部支持了物業(yè)公司的訴請，而你又不準備上訴打二審，這時你就要慎重面對了，

先說這其中的第三項，訴訟費問題，因為多數(shù)物業(yè)費案件的標的額較低，按照《人民法院訴訟費用交納辦法》相關(guān)規(guī)定：不超過1萬元的，每件交納50元的案件受理費。

對于判付的物業(yè)費與違約金問題，建議你根據(jù)你自身的實際情況，積極與物業(yè)公司協(xié)商。

可以提出以下建議：

即再訂立一個書面協(xié)議，你承諾并保證今后按時繳納物業(yè)費，而物業(yè)公司放棄對你的其他訴訟請求。

結(jié)合目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，相信多數(shù)物業(yè)會同意你這個申請，你也可以因此降低相應(yīng)的損失。

但如果你不積極應(yīng)對，而是抱著破罐子破摔的態(tài)度，那么物業(yè)公司極可能申請法院強制執(zhí)行。

進入這個程序后，物業(yè)公司需再先行向法院交納申請執(zhí)行費（也是50元）。

當法院執(zhí)行人員要求你履行判決義務(wù)時，你就相當被動了。即使你此時再與物業(yè)公司進行和解，也難以達到免除部分損失的目的。

當然，或許你具備種種能力對抗執(zhí)行，但目前的總體態(tài)勢是，欠繳物業(yè)費經(jīng)法院判決且又拒不履行判決的，就可能被列入失信名單。那絕對是你不愿意看到的。

又是老生常談的問題，翻來覆去，討論了無數(shù)次。

明確以下幾個問題和思路：

一、“物業(yè)不負責，該做的工作都沒做，”

物業(yè)與業(yè)主之間是合同關(guān)系，依據(jù)的是與業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，或者與開發(fā)商之間簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》來進行服務(wù)；這兩個合同都受法律保護，物業(yè)與業(yè)主都受合同的約束。

你說物業(yè)不負責，該做的沒做；不能空口無憑。你要對照上述合同中的約定，點出物業(yè)哪些該做的沒做，或者沒有做到位。

比如：合同約定保安24小時巡查，而物業(yè)保安卻天天睡覺；約定電梯轎廂每天擦拭一遍，物業(yè)保潔卻一周不擦等等，這些情況你都要拍攝照片記錄，保存，留做證據(jù)。

二、“造成部分業(yè)主不交物業(yè)費，”

實踐中看，收費難是物業(yè)管理小區(qū)的普遍難點，大多數(shù)小區(qū)的收繳率不到80%，有的甚至在60-70%之間徘徊。小區(qū)越老越難收。

你說部分業(yè)主不交費，這部分人不交費的理由和目的也是不一樣的。不排除某些人存有搭車消費的不良目的，這是對于那些正常交費業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，是不公平的。

三、“但物業(yè)卻起訴業(yè)主”

物業(yè)當然有權(quán)這樣做，《物業(yè)管理條例》明文規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費，物業(yè)公司可以向人民法院起訴。

當然，業(yè)主也可以積極應(yīng)訴，由人民法院作出裁判，把這個事情說清楚。

四、怎么辦？很難辦。

雖然相關(guān)法規(guī)明文賦予了業(yè)主的許多權(quán)利，但要徹底的行使這些權(quán)利卻難上加難，缺乏操作性。

1、很難成立業(yè)主大會，選出業(yè)委會；

2、很難通過法定程序，由業(yè)主自主決定選聘和解聘物業(yè)公司；

3、很難在與物業(yè)公司的訴訟中占得有利地位。

既然已經(jīng)進入訴訟程序，要么聽之任之，要么搜集證據(jù)、準備充分，積極應(yīng)訴，

建議你看看問答中相關(guān)應(yīng)訴的其他問題，祝好運。

既然已經(jīng)認定物業(yè)公司不作為了，業(yè)主應(yīng)該：

第一、組織起來幾個人為代表的召集人，

第二、發(fā)起召開臨時業(yè)主大會，議題就是罷免物業(yè)公司，

第三、然后收集小區(qū)總業(yè)主20%以上的支持罷免物業(yè)公司的業(yè)主房產(chǎn)證，

第四、收齊后，若小區(qū)有業(yè)委會的，向業(yè)委會申報要求召開臨時業(yè)主大會表決。

若沒有業(yè)委會的，向街道或者社區(qū)提交申請，議題同樣。

第五、認真準備做好臨時業(yè)主大會的成功表決。

第六、一旦表決成功就按罷免程序進行，表決失敗，就請這個物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)。業(yè)主可以從新回到起點，當然有些地方政府有規(guī)定大致就是：同一議題未通過一年內(nèi)不得再提議。

第七、業(yè)主失敗回到起點就是：從新收集物業(yè)不作為證據(jù)后、多次對物業(yè)公司提出整改，同時報告街道或者房管局，一旦多次不改，時間一到業(yè)主又發(fā)起罷免議題，當然業(yè)主這次一定就有經(jīng)驗了，也許就成功了！

最后告知：業(yè)主選擇不交物業(yè)費唯一能受法律支持的條件就是：業(yè)委會多次向物業(yè)公司提出整改后不改，業(yè)委會明確告示提出降低物業(yè)費后，物業(yè)公司不同意。

多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費通常都有各種理由，比如家中財物被盜、物業(yè)維修不及時、房屋尚未裝修入住、沒有直接簽物業(yè)服務(wù)合同等等，認為不交物業(yè)費理所應(yīng)當，其實這是一種誤解。實際上，這些所謂的理由與繳納物業(yè)費完全屬于不同的法律關(guān)系。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，按時交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

由以上規(guī)定可以看出，業(yè)主長期拖欠物業(yè)服務(wù)費屬于沒有履行法定義務(wù)，因而是違法行為，打官司必輸無疑，眾多的這類司法案件判例已經(jīng)證明了這一點。至于業(yè)主不交納物業(yè)費的各種理由，與繳納物業(yè)費不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主可以依法另行向物業(yè)公司主張自己的權(quán)利。

不知道設(shè)立物業(yè)公司是來服務(wù)的還是來吸業(yè)主的血的，真是一群流氓加無賴，只知道收錢，撈錢，小區(qū)的公共場所出租收的錢，廣告費，水電費，車位費等等，從來不公布帳目，成了物業(yè)的小錢柜了，不知道小區(qū)是業(yè)主的還是物業(yè)的。

提問者所提問的是三個問題:1.物業(yè)服務(wù)不好；2.業(yè)主沒交管理費；3.物業(yè)公司起訴業(yè)主， 結(jié)果如何。

物業(yè)服務(wù)不好:這是一個比較籠統(tǒng)的說法，因為物業(yè)服務(wù)包括衛(wèi)生保潔、綠化管理、設(shè)施設(shè)備維護、消防管理、秩序管理等眾多服務(wù)項目。是全面做的不好還是個別項目做的不好。是個別項目做的不好，業(yè)主就應(yīng)該通過業(yè)主委員會向物業(yè)管理企業(yè)反映，要求其改正。如果是全面不好，不能履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》那么業(yè)主委員會就應(yīng)該召開臨時業(yè)主大會會議討論是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題。是大多數(shù)業(yè)主認為服務(wù)不好，還是少部分業(yè)主認為服務(wù)不好，如果只是少部分業(yè)主認為服務(wù)不好，那就應(yīng)該少數(shù)服從多數(shù)，聽從大多數(shù)業(yè)主的意見。

不交管理費:物業(yè)企業(yè)是根據(jù)業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》提供服務(wù)的，業(yè)主在享受了物業(yè)管理服務(wù)后，必須盡自己的義務(wù)繳納物業(yè)管理費。否則就是違約行為，必須承擔違約責任物業(yè)管理費是用于小區(qū)內(nèi)物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備，公共場所維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及秩序資金，如果大家都不按時繳納，環(huán)境得不到維護、設(shè)施設(shè)備得不到維修、養(yǎng)護最后傷害的還是業(yè)主自己。

物業(yè)公司起訴業(yè)主:業(yè)主拖欠物業(yè)管理費達到一定數(shù)量，物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主告上法庭這是在物業(yè)管理活動中經(jīng)常遇到的事情。面對這種情況，業(yè)主就要收集好物業(yè)管理企業(yè)平時服務(wù)不到位的證據(jù)如照片、錄音、視頻等資料都可以作為證據(jù)。如果法官采納業(yè)主的證據(jù)，物業(yè)企業(yè)有可能會減免業(yè)主的部分管理費，法官不采納業(yè)主的證據(jù)，那么業(yè)主不僅要交納全部的物業(yè)管理費，還會根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定繳納滯納金。

物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定為業(yè)主提供服務(wù)的。物業(yè)企業(yè)服務(wù)的是小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，不是個別業(yè)主。因此個別業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位這一說法是很能難得倒支持的，你必須要有足夠的證據(jù)。

以上是我對這個問題的看法，喜歡的關(guān)注、點贊、轉(zhuǎn)發(fā)，在我的個人主頁上能夠免費看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。

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