這租約百分之九十是做籠子，

1先告訴承租人在法律面前做偽證的結果，

2如有租約，就應該有支付租金的憑證，時間，金額，承租人和房主是什關糸，承租人有無其它房產，在這方面仔佃核查，不怕查不出問題。

3房子如已經歸到買主名下，就應該房主與承租人溝通，續租和退房的事宜。租戶與前房主有租約，經過法院上門和網上拍賣，租戶自己心里也應該清楚，該向法院申請，上訴，租戶也應該有所行動。(租戶不主動作為，到現階段，就以較被動了)

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法院司法拍賣的房屋如今仍然有市場，最主要的一個原因就是其價格便宜，一般能達到市場價的六折到八折，而且有些地區還不限購，對于一些手頭上資金短缺，或者沒有購房資格的人來說司法拍賣無疑是一個很好的渠道，也有不少投資者希望能在法拍房中撿漏，以低價入手從而賺一筆。但是法院拍賣的房屋瑕疵風險多，不是一般人能應付過來的。

首先最容易出現的問題就是不交吉，大多數房屋被法院拍賣的原因是房主拖欠債權人債務，或合同糾紛，被債權人起訴，通過拍賣方式償還債務，所以拍賣是在房主不愿意的情況下進行，因此房主極有可能會出現占用房屋的情況。

最近有新聞，廣西某屋主借款70余萬元不還，法院判決依法對其房屋進行拍賣，沒想到屋主惱羞成怒，一下子把自己的房屋給砸了，揚言“我的房屋我喜歡砸就砸，誰也別想住進來”。遇到這樣無賴的房主，買家真是欲哭無淚，自己花真金白銀從法院把房子拍下來，居然還遇到這樣的事情。而像這樣房主把自己的房屋砸了，買家有什么辦法處理呢？其實從法律角度來說，房屋的所有權是屬于房主的，房主想怎么樣就怎么樣是沒問題的，只要不影響到社會和公眾安全，但是如果房屋是被法院查封、凍結，甚至進入拍賣程序的話，那么情況又不一樣了，從房屋被法院查封、凍結的一刻起，房主已經失去了對房屋的處分權，這時房屋是屬于被查封、凍結的狀態，并不是房主想怎么樣就能怎么樣，這時如果房主故意對房屋進行破壞，是屬于刑事損壞的違法行為，只要買家可以舉證房主是在法院查封房屋后才實施破壞的，就可以起訴房主，讓其承擔賠償責任。可以找到房屋附近鄰居作為相關證人，確認房主作出損毀房屋行為的時間段，或者可以調取附近樓道、街道的監控視頻，再和法院判決查封、凍結房屋的時間一對比，只要房主是在法院查封、凍結后再對房屋進行損毀的，就屬于刑事損毀的行為，買家有權向法院起訴，要房主承擔賠償責任。

當然，這么極端的房主畢竟還是少數，但更多的老賴房主會想出各種的理由占用房屋，拒不搬離。一些房主會說這是我唯一的住所，根據法律規定唯一住所是生活所需不能被拍賣，即使被拍賣了我也不會搬走的。以往一段時間確實有屬于被執行人唯一住房及其生活所需物品不能進行拍賣的規定。但現在也有相關的法律規定，被執行人名下唯一的住房，仍然可以執行拍賣， 根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定： 對于只有一套住房的被執行人，當其唯一房產被人民法院執行拍賣的時候，為了保障被執行人的居住生活條件，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。 也就是說買家可以替房主找個房租給他，或者給予一定的租金補償，就可以對其房屋進行拍賣。

還有一種情況就是，房主為了不讓買家收樓，故意找一個外人住在里面，聲稱是租客，當買家上門收樓的時候，租客則表示他已經和屋主簽了一份長達5-10年的租約，根據買賣不破租賃的規則，買家必須等租約完結才能收到樓，這時買家可能會認為，房子我收不了，那租金我可以收了吧，拍賣下來房子屬于我的，租金也該歸我收。對不起，租客表示他已經一次性付清這么多年的租金了，而且付的還是現金，完全沒有轉賬記錄可以查詢，買家也將收不到一分錢的租金收益。對于這種情況，買家一般可以舉證該租賃合同的真實性，有沒有作租約公證、備案，簽訂租約的時間是在查封前還是查封后，可以向法案申請該租賃無效。

總之，司法拍賣的房屋面臨著眾多瑕疵，買家一定要打醒十二分精神，謹慎購買。

先法院確認租賃是否合法有效。如果是查封前的有效租賃，“買賣不破租賃”的租約只能協商解決，適當補償盡可能提前解約；如果是法院不支持的租約，申請法院強制騰房即可！

司法拍賣競拍須知：本次拍賣是經法定公告期和展示期后才舉行的，已根據調查情況就拍賣標的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍買資料中作了詳盡的說明。拍賣人對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現場，實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。

對拍賣標的能否辦理過戶手續以及辦理時間等情況，請競買人在競買前自行到相關職能部門咨詢確認。因標的物現狀及可能存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用增加的后果自負，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用。

您好，網絡司法拍賣是一項全民參與的活動，部分地區有限購要求，例如深圳，北京部分，北京地區在外地法院處置的北京房產，可以不限購，但是也不能完全抱有僥幸的心理，在后續材料領取時，不仔細查閱很可能就限購了

購買法拍房時應當做好如下幾點：

1、現場看房，并向周邊鄰居了解房屋的具體情況，因為有的房屋可能有些購房人無法接受的情況，如朝向、樓層等等。

2、向法院了解房屋產權及購買的相關信息，包括過戶、款項支付、交房等；有的房屋可能會由于居住人的阻撓，交房不會太順利，這些情況需要與法院明確，同時在看房的時候就應當有意去了解；

3、關注房屋拍賣的平臺、時間、保證金等信息。

法拍房相對于市面上的商品房確實情況要復雜很多，但由于不限購，有的價格可能低于同地段的房屋，也吸引了很多購房人。

先介紹一下概念，什么是法拍房？

答案：法拍房是指法院拍賣房。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得金滿足債權。

對于法拍房，人們的第一反應就是便宜，但是大家生活里都有常識，去買個東西，往往貴有貴的道理，便宜有便宜的理由。法拍房同樣如此。它價格便宜所以很多人覺得很劃算，其實高收益和高風險是對等的。我們來看看法拍房的優缺點。

優點：

1、不限購。除北京深圳等一線城市外，在不少城市買法拍房是不要求購買人有購房資格的。

2、價格低。這種資產一般都是因為債權問題處理，所以價格會低很多。第一次拍賣一般是市場價的85折，流拍一次后將為原來的8折。一般經過三次流拍后，價格會很低。

缺點：

1、付款方式需一次性付款，不能貸款：絕大部分都需要一次性全款。就算是公告上寫了可以貸款，也要先把房屋的尾款結清，取得房產證之后，再去法院指定的銀行去辦理貸款，平添了很多正常房屋貸款不需要交的費用。

2、房屋交接存在很多不確定性的風險：當房子產權過戶后，房子確實屬于你了，但是法院可不負責清房，房屋的交付工作要自己解決。遇到賴著不走的，很難處理，尤其是住著七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你買了房也搬不進去呀。

還有可能原房主和他人簽訂了年限很長的租賃合同，比如二三十年，你只能干看著人家住在你的房子里，可能很久都住不進去。

3、無法落戶的風險：目前沒有法律規定取得房產證后可以強制他人遷出戶口，所以戶口問題也得自己處理，原戶主能不能遷出，存在很大的不確定性。你無法落戶也就意味著你精打細算買的法拍學區房卻眼睜睜的用不了。

4、債務關系復雜的風險：法拍房多牽扯到復雜的債務關系，很可能存在多次抵押，還會存在民間借貸，高利貸等，你辦完手續入住了，他們會經常上門討債，讓你剪不斷理還亂。

5、高額的稅費的風險：一般法拍房的稅費都由買房者支付，除了正常的契稅，營業稅，印花稅等稅費，還有可能你攤上的是非“滿五唯一"的主，那還有差價的20%的個人所得稅等著你呢，這些具體情況是怎樣的，必須提前弄清楚，否則你買的價格可能并不比正常的二手房便宜，可能還貴了。

6、牽扯很多欠款的風險：法拍房一般是由于原房主存在債務問題，資不抵債，才會走這個程序進行拍賣的房子。這種房子很可能拖欠了多年的物業費，水電費，燃氣費，暖氣費，廣播電視費，如果加上違約金還有一大筆費用。

比如一年拖欠7千，十幾年下來可能就是10多萬，這個費用可是你要承擔的哦，最后很可能你高高興興買了房子，卻買來了一堆欠款。

7、產權不清晰的風險：法拍房的土地性質很重要，如果是小產權房，本身就沒有房產證，你也無法取得房產證，無法正常出售，存在很多不確定的風險。

如果該法拍房的產權是屬于夫妻共同所有，那一方拍賣，另一方來追究，或讓你賠償因你購房而給他的財產造成的損失，你也會有不小的麻煩。

可以說，法拍房的便宜，正是因為它的缺點造成的。所以，買賣這種房子，一定要特別小心。

換句話說，這種房子適合房產投資高端玩家，資金量很大，且有很深的社會關系，能夠對購買的法拍房知根知底，摸清法拍房來龍去脈的人，而作為普通老百姓，或者剛需，盡量別碰，水太深了，小心進去出不來！

總之，法拍房存在的原因，很多是因為處理債權關系，從宏觀角度來看，就是處理躺在銀行里的垃圾資產，修復資產負債表的。比如某些老板拿房子抵押還不上錢的。這類資產，也只是借助了本輪房價熱潮，才成功解決掉，或者說成功找到資產接盤方。

特別注意，銀行內部有很多種債務處理辦法，但這類資產最終能流出銀行體系，不被銀行工作人員及其親朋好友內部消化，本身已經說明其價值不高。

不了解房產的人，可能只看拍賣價格，以為撿到了便宜，實際上卻是花了很多錢，只買了一本房產證和一大堆麻煩。所以，輕易別碰法拍房！