買二手房和房主交接注意事項：

第一種情況，買賣雙方已完成產權交易。此時在進行房屋交接時，需要注意該房屋是否物業費、水電氣費等費用結清？是否按合同約定應留下家具家電及其物品（包括協議產權的車位和地下室）？是否把該房屋的戶口遷出？此時在簽定居間買賣合同或雙方買賣合同時繳納的物業保證金就起到很大督促作用，防止部分房東不按時履約。如果房主按時履約及結清之前所有費用，應及時把物業保證金退還房主。

第二種情況：買賣雙方交易流程還未完成。要注意的事項，主要有幾點：1、產權問題。該房屋權是否產權明晰？是否有抵押？是否能正常上市交易？首先是能保證正常交易的前提下再進行交接。2、房屋狀態。該房屋是否有租賃？有的話，讓房主盡快協商讓租客搬出，如協商未果，不建議盡早交接房屋。房子如是毛坯房或需要重新裝修入住，在未完成產權交易之前，不建議提前交接。3、交易風險。如果雙方房屋交接之后發生交易失敗的風險，那么在該房屋交接時，雙方應進行補充協議，把雙方能考慮到的顧慮及可能發生的風險需要進行說明和相關的義務責任需要表述清楚

大家好，我是鄭州本地貸款專員一姐！

很高興回答這個問題，二手房要注意些什么

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。

2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。

8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續

房東出售房屋無非就是兩個問題，自己的利益，和別人的利益。自己出手賣房是為了得到資金，買家買房主要圖個安全可靠。

首先關于個人利益方面：簽合同時約定好金錢方面的東西，我凈拿多少錢，稅費誰出，中介費誰出，另外一點很重要的，為了自己能在合適的時間內拿到該拿的錢，必須告知中介方和買主我的銀行貸款有多少，產證滿幾年，有沒有糾紛，抵押，名字是誰的名字，自己的一些情況如實告知，如果自己有隱瞞情況，到時候買家反悔打官司自己會很被動。最后'要強調的是，所有要出費用，我凈拿的錢都要有在合同上明確的顯示，以及什么時候拿錢，拿多少，什么時候過戶都要寫上去。

自己的錢保證了，另外買家的利益也要保證，做人的最基本的原則，損人利己的事情堅決不做，損人害己，最終難免會遭厄運。房子本身就是大金額的交易，交易時要盡可能的和買房達到信息的透明化，如果一些地方自作聰明故意隱瞞，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息對稱，態度謙和，詳細告知房屋情況，房屋內會留下哪些東西，物業費，水電費，如何清算，中介費誰來，稅費誰來，交易過程中的小的費用誰來，都要做到買賣雙方心里有數。做一筆生意，交一個朋友，怒氣傷肝，與彼于己都不好。

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這里您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這里寫明了是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面簽，也就是簽貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什么的。等面簽完后，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯系買賣雙方過戶，過戶后三個工作日，銀行就將余款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎么制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那么多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什么事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決于房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不愿意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什么改的余地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關系都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什么時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什么東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

大致的環節圍繞以下的這幾點，流程圖看著比較清晰。

要強調，看重房子，一定要先去交易中心做產調，就是調查交易房屋的產權信息，比如有沒有房產證？房產證上的房主，是否與賣方一致，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司等等，否則風險不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細了，在這里就不贅述了，主要就這幾個步驟：簽訂買賣合同→辦理貸款手續、支付首款→產權（房產、地產）過戶，房屋交割→領房產證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說的給了錢不過戶之類的，辦理貸款手續、支付首款之后都是對公環節，只要前面合同訂好，基本沒太大問題：

提醒一下，簽合同時候就要先明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金，另外就是合同上的時間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。

二手房交易相比新房交易要復雜的多，購房人既要保證房屋產權無爭議、可交易，還要保證資金安全、過戶交割順利，稍有不慎就可能入坑。關于二手房交易中的常見風險以及如何規避問題，筆者曾有相關解答，可到筆者的主頁查閱。

二手房交易過程中，除了要做詳細的產權調查之外，最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了，很多交易風險均需要通過合同條款來約束和化解，房屋買賣合同也是日后出現合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據。因此，合同條款應盡量全面、詳細、具體，這個房屋買賣合同不同于在交易中心的網簽的交易合同，前者是雙方意思的真實表示，而后者只是為了辦理手續，在審理房屋買賣合同糾紛案件時，法庭一般會采信前者。

二手房的房屋買賣合同一般應包括以下內容和條款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號、房號、戶型、產權面積、產權人（有共有人的要全部列出）等，上述信息應與房屋產權證上的登記內容表述一致。此外，還需要明確交易標的裝修狀態，是否包括附送的花園、露臺、車位、車庫等。

2、房屋交易成交價款。一般是總價成交，但要清晰表明交易價格是否已經包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫在內。如果包含家具家電，應將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫需要表明具體位置及產權狀態。

3、付款方式及付款時間。要明確是一次性付款、分期付款，還是按揭方式，首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式，要明確首付金額和貸款具體金額。

還應明確支付價款是否由銀行進行資金監管，如果是直接支付，要約定付款的具體時間節點及支付的前提條件。

4、交易稅費的分擔。要明確交易產生的買賣雙方的相關稅費由哪一方承擔？是按照法律規定各自承擔，還是全部由買方承擔。目前的行規一般是全部由買方承擔。

交易過程中賣方涉及的稅費主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個人所得稅（符合滿二、滿五唯一可減免），如果是房改房、經適房、解困房、安置房、回遷房等，可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費、辦證費等。

5、過戶手續辦理。對于按揭購房，由于是首付之后先過戶，為了保證尾款安全，應約定過戶后的產權證由原房主持有并負責遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司，也要這樣做，以防止中介過失將產權證直接交給購房人，從而增加尾款的風險。

雙方應就辦理過戶的具體事項做出約定，比如過戶條件、辦理期限等。

6、交房時間及交房條件。應約定具體的交房期限及交房應具備的條件。

7、物業交割及費用結算。應明確物業費、水電氣熱費等費用的具體結算方式，以及歷史欠費如何清繳。

8、戶口遷移。合同應約定賣方將戶口遷出的具體期限。

9、賣方的承諾條款。賣方應承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產權人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在長租情形，不存在產權糾紛及債務糾紛，不存在未告知買方的刑事案件，如有虛假承諾，愿意承擔相應的法律責任。

10、違約條款。合同應就雙方的違約責任及賠償金額做出具體約定，包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項的違約賠償數額。

總之，二手房交易風險大，合同條款要盡量全面、詳細、具體，即使是中介提供的合同文本也要認真審閱，并根據具體情況加以補充。合同條款越完善，后期履行就會越順利，風險也就越低。

不是買二手房就都會遇到“坑”，不能買二手房說得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

買二手房典型的坑有以下幾種：（1）買家自己坑自己，（2）中介坑買家，（3）賣方坑買方。

1、買家自己坑自己。

（1）價格坑。

首先，幫別人砍價，看滿意的一套房子價格也能接受了，但就是猶豫不決，房子被其他買家搶先買走了；

其次，價格被越砍越高（常見的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成賣方價格上調），最終還以高于最初的價格買進；

最后，給你留有砍價空間，你卻不砍價！

（2）跳單坑，跟A中介看房并簽了看房協議的，還要以同樣的價格去B中介簽約，造成A中介起訴，最終需要付雙份傭金。

（3）交易流程坑，對于購房手續流程完全不清楚，盲目與賣方或“非賣方”直接簽約后，稅費問題糾紛，手續流程造成的違約糾紛、甚至錢房兩空等情況。

2、中介坑買家。

房產中介坑買家的現象通常體現在房子的差價上，即：中介吃差價。

（1）中介倒賣房子，常見的倒賣方式為房子從原業主方支付定金，轉賣“轉合同”“合同指定產權人”等等；

（2）違規操作坑，購房者不具備購房資格，用虛假手段規避的限購政策；銀行限貸坑，購房者不具備正常貸款資質，通過“包裝”虛假手段，獲取貸款資質，甚至只能做高利息的抵押貸等；房子限售坑，違規操作不具備上市交易條件的房產。

（3）房產詐騙，“一房多賣”，“無房、虛構賣房”，在獲取買家購房資金后攜款潛逃，構成房產交易詐騙；

（4）中介公司經營不善倒閉后的“坑”，買賣雙方交易資金未經資金監管專用賬號，而是轉入中介公司指定的賬戶，包含定金、首付款、購房全款等。后期糾紛這部分未進行監管的資金造成損失。

3、賣家坑買家。

二手房看得見摸得著，因購房者在實際看房中，并未發現房子瑕疵的，房東（買房）知道房子存在瑕疵，但你不問，我不說，避重就輕。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要為該交易產重大事項隱瞞方面，例如：兇宅、房產糾紛、司法查封凍結等；

（2）附屬配套瑕疵，附屬配套包含：戶口情況（落戶、遷戶），房子內部裝修存在瑕疵，但看房的時候沒仔細看；

（3）其他配套，例如交易房產內部可移動的配套，家電家具、桌椅床、以及水電物業費等等；

買二手房需要的注意事項。

綜合以上所述的“坑”，購房者在買二手房的常用注意事項：

1、產權風險、買房前無非就是房屋產權清不清晰，有無產權糾紛，賣方債務糾紛；

2、資金風險，購房資金風險的規避，資金監管專用賬戶。

總之，不是買二手房就都會遇到“坑”，不能買二手房說得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，購房者應當提高自身的購房知識儲備，以及相關房產糾紛方面的法律法規知識，才能從容應對各種“坑”。

你好，很高興能回答你的問題！

二手房稅費具體如下！

想買房或賣房朋友們請注意！房子買賣需要繳納的稅費，90平米是個臨界點！

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（1）新房需要繳納的稅費：

1、契稅：

①首套房：面積90㎡以下，為房子總價的1%；面積90㎡以上，為房子總價的1.5%！

②二套房：面積90㎡以下，為房子總價的1%；面積90㎡以上，為房子總價的2%！

③三套房及以上為房子總價的3%！

2、房屋維修基金：

多層50元/㎡；小高層70元/㎡；超高層85元/㎡。

3、印花稅：

房子總價的0.05%！

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（2）二手房需要繳納的稅費：

1、契稅：

①首套房：面積90㎡以下，為房子總價的1%；面積90㎡以上，為房子總價的1.5%！

②二套房：面積90㎡以下，為房子總價的1%；面積90㎡以上，為房子總價的2%！

③三套及以上為房子總價的3%！

2、增值稅：

房產證不滿兩年約為房子總價的5.33%；房產證滿兩年以上普通住宅免征。

3、個人所得稅：

房產證不滿兩年為房子總價的1%；滿兩年為房子總價的1%；滿五唯一免征。

4、土地出讓金：

出讓性質土地免征;劃撥土地約為房子總價的1%！

?以上就是買二手房的全部稅費，希望能幫到你！

謝謝！