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新房購買流程及注意事項(xiàng)_買新房需要注意些什么呢?

新房購買流程及注意事項(xiàng)_買新房需要注意些什么呢?

在線咨詢 時(shí)間: 2022-06-08 05:11:40
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一、先驗(yàn)收后交房某些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件,或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵,為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避責(zé)任,利用購房者急于收房入住的心理,要求購房者先簽收鑰

一、先驗(yàn)收后交房

某些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件,或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵,為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避責(zé)任,利用購房者急于收房入住的心理,要求購房者先簽收鑰匙,簽署入伙協(xié)議書,然后再進(jìn)行驗(yàn)房。一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù),不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任,還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。(北京美宅客家裝)

開發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購房者,但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用;不經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件,其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付,購房者有權(quán)拒絕交房,開發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的逾期交房,應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

驗(yàn)收房屋流程可分為書面驗(yàn)收和現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分,書面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件(如:竣工備案表、交付許可證、實(shí)測面積數(shù)據(jù)等),收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(注意里面的交房日期)。提醒讀者,開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

現(xiàn)場驗(yàn)收具體內(nèi)容包括:

1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋,其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;

2.房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;

3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;

4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。

以上內(nèi)容驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符,均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載,好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題,可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償,因?yàn)閱蝹€(gè)購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

二、明確開發(fā)商收取的費(fèi)用

交房時(shí)購房者繳交一些費(fèi)用是難免的,如購房尾款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。對于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《商品房銷售管理辦法》,開發(fā)商在簽訂買賣合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,現(xiàn)實(shí)中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有的對不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由于購房者是單個(gè)與開發(fā)商訂立合同,往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言,同樣的服務(wù)不同的收費(fèi),對交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。

另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒有書面協(xié)議,交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。建議:對于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致,對于物業(yè)費(fèi)上漲,如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾(如合法錄音等),可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià),如果舉證不能,只好盡快依法召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司。目前,交房時(shí)購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

三、警惕協(xié)議陷阱

一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套,在辦理交接時(shí)要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動(dòng)支付部分違約金,并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。

對于此類協(xié)議,需提請購房者注意:協(xié)議一旦簽署,就具備法律效力,放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù),在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下,開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件,購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。

四、新房交房注意事項(xiàng)細(xì)節(jié)

1、收房注意房款約定

如果客戶與開發(fā)商在合同中約定,在房款結(jié)清之前,開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋,則客戶須結(jié)清房款之后,才能接收商品房。

2、注意物業(yè)費(fèi)不能亂

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司,并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時(shí),開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時(shí)公約,就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此,如果在商品房收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的問題,業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。

3、注意物業(yè)費(fèi)可以按月交

在辦入住手續(xù)時(shí),多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收,但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。】

4、注意繳納契稅簽協(xié)議

根據(jù)規(guī)定,契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時(shí)向契稅征收機(jī)關(guān)繳納。現(xiàn)實(shí)中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)要求業(yè)主是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,否則不予辦理入住手續(xù)。

開發(fā)商之所以這樣要求,是因?yàn)閷τ诎唇屹I房的業(yè)主,在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前,開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用,會(huì)造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。而業(yè)主之所以不愿意在入住時(shí)繳納這些費(fèi)用,是怕開發(fā)商挪用。

對此問題,解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商,簽訂《契稅繳納協(xié)議書》,約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

5、注意先驗(yàn)房再辦理手續(xù)

目前,開發(fā)商在交房時(shí),一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù),繳納相關(guān)費(fèi)用之后,才允許業(yè)主驗(yàn)房。對于這一不合理的程序,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房,后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以避免以后的糾紛。

6、建議業(yè)主集體收樓

鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏,建議購房人在收房時(shí)能夠集體收樓,可能的情況下可以聘請律師指導(dǎo)協(xié)助,這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識的限制,更好、更有效地維權(quán),還可引起開發(fā)商的重視,促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。

7、注意遇配套問題先收房

針對不同的房屋問題,開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別:房屋主體有質(zhì)量問題要承擔(dān)退房責(zé)任,若是掉灰、裂縫等問題,開發(fā)商要修補(bǔ)。如果是雙方在合同中約定的其他條件:比如配套設(shè)施、空氣質(zhì)量不合格等,購房人可先收房,然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

8、注意買房盡快收房

有的業(yè)主買房是為了,遲延收房會(huì)造成其收租金的損失。如果開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量問題,建議購房人做比較,如果租金的損失較大,建議先接收房,等把房子按照既定的計(jì)劃出租后,再追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

驗(yàn)房的步驟、流程及注意事項(xiàng)一般有以下幾個(gè)方面:
1.查看驗(yàn)收“三書一證一表” A、“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》 B、“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》 C、“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
2.辦理驗(yàn)樓手續(xù) 先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的必要程序,目前發(fā)展商讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字。
3.開始驗(yàn)房 驗(yàn)樓的詳細(xì)內(nèi)容 專人進(jìn)行同步紀(jì)錄,最好填寫一式四份驗(yàn)房單,業(yè)主留好交房代表簽字的。

新房購買的流程是首先是看房,然后選好房子后,開始交定金,然后再飲預(yù)訂的時(shí)間交首付款,或者是全款,然后就可以到稅務(wù)局交房產(chǎn)稅,這樣就可以了。

1、事先審查開發(fā)商的預(yù)售許可證

通常情況下,如果開發(fā)商有房屋的預(yù)售許可證,也會(huì)有相關(guān)的規(guī)劃許可證、土地使用證等等。所以購房者在買新房之前最好審查開發(fā)商的預(yù)售許可證,并且是審查原件,以防復(fù)印件作假。

2、按照合法程序和標(biāo)準(zhǔn)簽訂合同

購房者應(yīng)該按照標(biāo)準(zhǔn)簽訂房屋買賣合同,并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫,不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》。因?yàn)檫@并非購房的必經(jīng)程序,這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對自己尤其不利。

3、簽訂合同,事先約定交房時(shí)限

因?yàn)楦鞣N原因,導(dǎo)致交房延期現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,為了避免開發(fā)商在預(yù)售合同上大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期等,并使用一些模糊的語言。購房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日具體確定到“某年某月某日”,并寫明如果開發(fā)商不能按時(shí)交房應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任。

4、考慮不能貸款的情況

現(xiàn)在人買房一般都需要向銀行貸款,但可能會(huì)出現(xiàn)部分購房者會(huì)因?yàn)檎餍呕蛘咂渌麊栴}造成銀行拒貸的情況,所以購房者一定要在購房合同中和開發(fā)商約定清楚,如果購房者因貸款被拒而導(dǎo)致無法買房,開發(fā)商要如數(shù)退還購房者所繳納的定金和其他款項(xiàng)。如果購房合同中無約定,購房者個(gè)人不僅定金要不回來,可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

5、確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用的支出問題

交房時(shí),購房者大多都還要支出一部分款項(xiàng),比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)等等。除此之外還可能有一些小的支出費(fèi)用,為了避免以后和開發(fā)商發(fā)生糾紛,最好事先確定這部分費(fèi)用由誰承擔(dān)。

6、標(biāo)清房價(jià)以及計(jì)價(jià)方式

在購房合同中,房子的的單價(jià)和總價(jià)通常會(huì)有標(biāo)注,但是最好把房價(jià)的計(jì)價(jià)方式一并標(biāo)明。事先確認(rèn)好房價(jià)和計(jì)價(jià)方式,雙方都不能輕易更改,這是對購房者權(quán)益的保障。

7、不要被廣告迷惑

很多項(xiàng)目在宣傳時(shí),為了吸引更多的購房者,都會(huì)夸大項(xiàng)目的各種優(yōu)點(diǎn),甚至?xí)摌?gòu)還沒有建成的周邊配套,這些事實(shí)上可能還違反了廣告法規(guī)定。購房者如果不確定開發(fā)商廣告內(nèi)容的真實(shí)性,可以要求開發(fā)商將廣告內(nèi)容附在合同的補(bǔ)充協(xié)議中,以保障自身的購房權(quán)益。

8、注意房屋質(zhì)量問題

購房者一定要仔細(xì)看一下《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,最好也可以作為合同的附件,確認(rèn)無誤后再與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議,并且對房屋質(zhì)量方面的問題(墻體表面裂縫、地面平整度、廚房、衛(wèi)生間防水情況等等)進(jìn)行明確的約定。

9、明確雙方違約責(zé)任

一般來說購房者容易出現(xiàn)違約的地方就是延期交款,但是開發(fā)商卻可能會(huì)在很多方面出現(xiàn)違約,比如說一房多賣、房產(chǎn)證無法按時(shí)辦理等等,為了避免這樣的情況發(fā)生,雙方最好在合同中就約定好雙方的違約責(zé)任,規(guī)范雙方行為。

首先,你要了解你選定購買房子地區(qū)限購政策,要符合資質(zhì),還有,知道自己是首套房還是二套,關(guān)系到地區(qū)政策首付要求不一樣,一般首套房首付30%,二套房首付不低于50%,是首套還是二套,在于名下有沒有未還清的房貸(70年住宅房貸,商住商業(yè)不算)

其次,購買新房,都屬于開發(fā)商銷售的新樓盤房子,要了解開發(fā)商,要有五證,五證有即房子合法合理,有大產(chǎn)權(quán)

最后,購買流程

1:一般都是付訂金先訂房(開發(fā)商收據(jù))

2:在開發(fā)商要求的時(shí)間內(nèi)付首付或者全款(開發(fā)商收據(jù))

3:根據(jù)開發(fā)商的要求,跟合作銀行辦理房貸(提供資料一般是流水,收入證明,戶口本,結(jié)婚或者離婚證,征信報(bào)告明細(xì),購房票據(jù)身份證件,及銀行其他要求的證件)

4:銀行審核通過后,開發(fā)商會(huì)通知簽網(wǎng)簽合同,合同簽好之后,客戶一本,開發(fā)商一本,銀行一本,房管局一本

5:銀行拿到合同后放貸給開發(fā)商,然后按照月供每月給銀行還款

按照合同,有交房日期,在合同約定交房日期收房,收房需要給國家繳納契稅,公維,有時(shí)候開發(fā)商代收,然后拿鑰匙,交物業(yè)費(fèi)一年的。

1、首先購房者需要做好買房準(zhǔn)備。需要注意的是購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對房款總數(shù)有一定的預(yù)期。購買前可以通過各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況,制定一個(gè)大概的購房計(jì)劃,根據(jù)家庭的人口,自身的經(jīng)濟(jì)條件來決定。

2、看房選房。應(yīng)多去幾個(gè)樓盤進(jìn)行實(shí)地考察,看看周圍的環(huán)境,有沒有學(xué)校,幼兒園之類的公共設(shè)施,方便以后的生活。

3、認(rèn)購簽約。準(zhǔn)備買房時(shí),需要向開發(fā)商繳納一部分?jǐn)?shù)額的定金,并簽認(rèn)購書。需要注意的是定金繳納的比例有明文規(guī)定,比如,《擔(dān)保法》中就強(qiáng)調(diào)了,繳納的定金金額比例不得超過合同表明的總房款的20%。

4、辦理貸款。在辦理貸款時(shí)購房需要注意,一定要要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的付款方式,如果資金寬裕寬裕選擇一次性付款,如果資金有限,可以選擇分期付款和銀行貸款的方式。

5、驗(yàn)房收房。房屋竣工之后,根據(jù)開發(fā)商會(huì)通進(jìn)行驗(yàn)房收房。一定要注意收房時(shí)間,驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié),查看“三書一證一表”。

6、辦理產(chǎn)權(quán)證。入住后還需要督促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》辦完房產(chǎn)證后,商品房的交易才算完成。

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