對房屋征收補償方案或協議有異議，如何維權？

要想知道對房屋征收補償方案有異議時，該如何維權，我們先來梳理一下，看看房屋征收補償安置方案作出之前，需要經過哪些步驟。

一、作出征收補償安置方案的程序

第一，國有土地上房屋征收。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條：“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”、第十一條：“市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。”規定，市、縣級人民政府應當就擬定的征收補償方案征求公眾意見，根據征收意見情況修改補償方案，并及時公布修改的情況。

第二，集體土地上房屋征收。根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，縣級以上地方人民政府應將補償標準、安置方式和社會保障等內容在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，并聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。如果多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，修改方案。

二、不服征收補償方案，如何維權？

被征收人如果對補償安置方案有異議，可以通過以下幾種方式維權：第一，申請行政裁決。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規定，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。第二，申請行政復議。如果是農村土地征收，被征地集體經濟組織和農民對有關市、縣人民政府批準的征地補償、安置方案不服的，可以向上一級地方人民政府申請復議。第三，可以提起行政訴訟。

征地拆遷是個復雜的系統性工程，如果被征收人遇到問題，建議及時咨詢專業律師，北京藍秦律師團竭誠為您服務。

未訂立征收補償協議的征收決定是否有效？

未訂立征收補償協議不影響征收決定的效力。簡單講就是征收部門在獲得被征收土地的批準文件，擬定征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，做到征收補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用，就可以做出征收決定了。

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房屋拆遷補償協議是約定拆遷當事人之間權利義務的合同，一般來說，一經簽訂，當事人均應全面履行，不允許反悔。但是，由于房屋拆遷涉及的法律關系比較復雜，在下面這幾種情況，簽訂《房屋拆遷補償協議書》是可以反悔的。

1、與房屋拆遷有關行政許可撤銷或確認違法。房屋拆遷依托于政府的行政許可，如果政府行政許可行為被撤銷或確認為違法，據此簽訂的《房屋拆遷補償協議書》的合法性就存在問題，當事人可依法請求確認《房屋拆遷補償協議書》無效。

2、房屋估價機構違法或估價不合理。房屋拆遷依托于房屋估價機構的估價行為，如果房屋估價機構不是依法選定的，或者房屋估價機構不依法進行估價，或者房屋估價結果顯失公平，當事人可依法請求變更或撤銷《房屋拆遷補償協議書》。

3、協議存在重大誤解、顯失公平。如果在簽訂《房屋拆遷補償協議書》過程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形，存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同的情形，受損害方有權請求變更或者撤銷合同。

4、未成年人、限制行為能力人簽的協議。如果《房屋拆遷補償協議書》是由家庭中的未成年人、限制行為能力人簽的，則可以追認該協議無效。

當發生上述4種情況，房屋拆遷當事人才可以對《房屋拆遷補償協議書》反悔，向人民法院提起訴訟，請求變更或者撤銷《房屋拆遷補償協議書》，或者確認《房屋拆遷補償協議書》無效。否則，《房屋拆遷補償協議書》作為合同的一個表現形式，反悔肯定要承擔相應的違約責任。

那你得到的回答一定是，問:協議是你簽的嗎？有人逼著你嗎？當時你同意了嗎？如果這三個回答得到肯定的話， 發現補償少了又有何用？

要知道拆遷補償的價位是不確定的，可是拆遷的協議一定是確定的。

只要你簽訂了拆遷補償協議，一式三份兒的補償協議人手一份，雙方是必須遵守的。

哪怕發現你與他人的補償價位相差甚遠，但也只能是無濟于事，后悔莫及，這就如同買賣東西是一樣的道理。

賣出去任何東西的價位都不會一成不變的，都會有起有落，倘若是每個人賣上當了的東西都想討回來，哪里還會有什么王法可言。

宅基地也是如此，有些人賣出去后看到房價的不斷上漲，就想反悔，就想索要，我不僅要問:房屋若是落價了呢？你會主動還給對方嗎？

所以，甘蔗豈能兩頭甜？便宜又豈能兩頭找？既然協議是你自己簽訂的，是你認可的，就無需反悔，對方也不可能會讓你反悔。

對此，拆遷中還是謹慎對待，簽協議時一定要把握恰當的時機，恰當的補償價為，要三思而后行才是最為妥當的。

不懂觀點，見解？歡迎與白雪姐姐共同探討。

謝邀。

開發商與居民簽拆遷補償協議，這種行為本身就具有爭議性。

首先，如果是開發商自行與被拆遷人進行的買賣交易，不在地方政府的征收拆遷范圍內，或者說不受地方政府的征拆政策調控，那么此時開發商與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議屬于民事行為，遵循自愿、公平交易。那么，這時候開發商是不需要征地批文的，只需要與被拆遷人協商好交易條件，按約履行即可。

其次，在現實中，就目前情況來看，開發商與居民進行拆遷補償協議的簽訂大都是在地方政府征收拆遷的大環境下。說直白點，開發商的行為其實就是地方政府或行政征收方授權指使的。因此，開發商的行為受征地拆遷相關法律的調整和約束。

而根據《土地管理法》的相關規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地，而不能直接在集體土地上建設。但因集體土地征收涉及到農村廣大農民的切身利益，因此集體土地的征收必須經過相關部門的審核批準，書面表現形式也即大家口中常說的“征地批文”。

還有，《土地管理法》第四十四條、四十五條對于集體土地征收的批準權限作出了明確規定，只有經過國務院或者省級政府的批準，征地行為的前提才是合法的。

所以，從嚴格意義上來講，沒有征地批文，開發商是沒有權利進行征收拆遷的。但征收拆遷涉及公共利益，更涉及眾多被拆遷人的切身利益，所以，為了保護被拆遷人權益，在實際的操作中，對征收拆遷協議有效與否不能僅僅從開發商是否有權利簽訂征收拆遷協議來認定。

那征收拆遷協議是否有效該怎么認定呢？

根據“《合同法》相關規定，有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。

在明律師要提醒的是：‘強制性規定’，是指效力性強制性規定”。

因此，只有違反法律、行政法規的效力性強制性規定才會必然導致合同無效。

所以，總的來說，開發商沒有征地批文，簽訂的征拆補償協議是否有效，不能統一而論。現實中的情況較為復雜，需要根據具體的情況進行具體分析。如遇到糾紛，需及時咨詢律師。

對于被拆遷方而言，如果簽訂協議的主體為無民事行為能力或者限制民事行為能力人，則簽訂的協議無效。在實踐中，拆遷方與未成年簽訂協議的情況較少，大多會選擇與老年人簽訂協議，若簽訂協議的老年人事后被認定患有老年癡呆癥，則此類協議無效。對于拆遷方而言，簽訂協議的主體必須是辦理完相關拆遷手續，具有拆遷資格的法人或組織，否則簽訂的協議會由于主體不明確、沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。在實踐中，通常會出現拆遷方為了趕進度，在法定手續不全的條件下與被拆遷人簽訂協議的情形，此種情形下簽訂的協議，可以以協議相對人不具有拆遷資格，而要求法院認定為無效。（二）協議簽訂過程中存在欺詐和脅迫行為，根據《民法總則》規定，民事活動應當遵循誠實信用、公平自愿的原則開展。在簽訂拆遷補償協議時，拆遷雙方應當尊重對方當事人的意思自治，對于采取脅迫、欺詐行為或在乘人之危的情況下，違背他人真實意愿簽訂的協議，經人民法院或者仲裁機構查明，應當認定為無效。常見的情形主要是拆遷方以對方不簽字為由將被拆遷方家人拘留或進行強拆威脅，在此種情況下強迫簽訂的協議均為無效。（三）協議內容違反法律規定，拆遷方應當嚴格按照市、縣級人民政府批準的拆遷范圍、日期、方案以及相關計劃進行。拆遷雙方所簽訂的協議不符合市、縣級人民政府下發的關于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規定的，協議無效。同時，協議中約定的拆遷補償方式違反了法律法規關于拆遷補償方式規定的協議無效。國有土地上房屋拆遷的補償方式有三種，即產權調換、貨幣補償、產權調換與貨幣補償相結合；對于集體土地，其補償形式主要包括貨幣補償、異地安置或產權調換方式。

近年來，隨著各類征收拆遷項目的啟動，房屋征收拆遷加速度的手段也在不斷翻新，預征收、預簽協議就是其中一種。預征收是北京最早提出來的，而施行最早的卻是上海，15年末，北京也開始施行了預征收，但很多被征收人都不了解何為“預征收”，下面在明律師幫您解析“預征收”及“預簽協議”中存在的相關法律問題。

何為預征收？

　預征收從字面意思可理解為預先征收，在舊城區改造、棚戶區改造等項目的房屋征收過程中，區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議（預簽協議），即所謂的“預征收”。

　　那么，被征收人在面對預征收的預簽協議時，到底該不該簽訂“預簽協議”呢？

預征收、預簽約是否有法律效率？

事實上，根據多地政府發布的地方房屋征收補償相關實施意見、細則中的規定，對于舊城區改建征收，預簽約的模式是被認可的，但這種模式僅限于舊城區改造項目。

例如《北京市舊城區改建房屋征收實施意見》第四條第八項中規定：“ 【預簽協議】區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案,組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議。預簽征收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預簽征收補償協議期限不超過6個月。預簽征收補償協議生效的，由區縣房屋征收部門報請區縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預簽征收補償協議生效后房改售房協議自動生效。”

也就是說，在某種范圍內，“預簽協議”的征收模式是得到地方法規的認可的。

那么是否所有的房屋征收項目都可以采用預簽協議的模式進行征收呢？答案顯然是“否”。但對被拆遷人來說很不幸的是，很多地方為了加快征收進度選擇了，違反征收法律程序規定，鉆法律空子，擅自將預簽協議的范圍擴大。

由上我們知道，不管是否合法，預簽協議模式的結果都是“達到一定預簽約比例，則繼續征收工作；達不到一定的預簽約比例，則征收工作終止”。

這樣一來，對被拆遷人來說，預簽協議的征收模式是好是壞呢？

對于這個問題，在明律師先從三方面來進行分析。

首先，預簽協議的模式是將被拆遷人“是否愿意接受房屋征收”的意愿與接受當前補償方案或者說補償條件的意愿捆綁到了一起。

達不到一定比例則不征收，那么其中迫切希望通過房屋征收拆遷改善居住條件的被拆遷人，或者被“預簽約數達到一定比例就能得到x萬元”的獎勵吸引的被拆遷人就不得不站到征收方一邊，鼓動對協議存疑的街坊四鄰簽約。

又由于“預簽協議”這種模式對大部分征收項目而言都是違反法律規定的“旁門左道”，是不為被拆遷人所熟悉的，被拆遷人在威逼、利誘、茫然、耳邊風等多重壓力之下，很容易放松警惕，成為湊比例數字的犧牲品。等到比例達到一定數值，征收工作轟轟烈烈地繼續開展的時候，再說對協議補償數額不滿，可能已經晚了。

其次，預簽約看似是“少數服從多數”的民主方式，實際上對被拆遷人來說充滿風險。

就像大家參與團購時，目標是能夠搶到這樣東西本身，那么首先要完成的任務就是湊夠人數“成團”，獲得購買資格。這時候為了完成這個任務，對東西的質量、款式等等的關注度就會降低，會自行自發地鼓動身邊的人“參團”。

但是一旦簽約，被拆遷人的權利救濟就會受到限制，預簽約的條件是否合理合法就變成了難算的爛賬，協議能否及時履行也是被拆遷人很可能會面臨的問題。

因此，在明律師提醒被拆遷人，簽約前先看協議內容是否合理、合法，補償標準是否達到了合理預期，不要因為擔心比例達不到數值征收工作被終止就簽訂明顯存在問題或自己有疑問的補償協議。

另外，在“預簽協議”發生或有苗頭時，被拆遷人就應當及時咨詢求助專業拆遷律師了。一方面確認自己面對的征收項目是否能夠采用預簽協議的征收模式，另一方面能夠避免簽訂不合理的補償協議，給日后正式征收埋下損失合理補償的隱患。

具體來說，征收補償協議應當包括以下幾方面的內容：

(1) 當事人的名稱或者姓名和住所。填寫一定要準確無誤，尤其是住所要分清原住所和將來住所。

(2) 標的。即征收補償協議確定的權利義務所指向的對象，包括行為和物。行為是指被征收人從將被征收的房屋中搬遷，物是指房屋征收部門支付給被征收人的貨幣補償或產權調換的房屋。

(3) 產權調換房屋質量問題。比如，房屋室內外和室內裝修的標準，線路安裝等。

(4) 房屋征收條款中的面積和金額。舊房的征收面積，產權調換需要約定用于補償的房屋面積，貨幣補償和補助需要約定金額。

(5) 搬遷過渡方式。被征收人從被征收房屋搬出到產權調換房屋可能有一個建設工期，此期間被征收人需要過渡，是自行安排住處，還是使用房屋征收部門提供的周轉房；被征收人自行解決住處的，房屋征收部門應當給付的補助費用。

(6) 違約責任和爭議解決方式。

(7) 當事人約定的其他條款。

例如，某房屋征收補償協議主要規定了如下內容：

根據《民法通則》、《合同法》和《土地管理法》的有關規定，雙方本著平等自愿的原則，就拆遷補償一事達成如下協議：

一、 被拆遷人情況：甲方目前家庭成員共有2名，其分別為某某、某某。

二、 拆遷人情況：乙方根據我國有關法律已經取得拆遷人資格證，乙方承諾將依法與甲方就拆遷補償情況達成協議。

三、 房屋補償：甲方目前所有房屋的建筑面積為100平方米，其中包括套內建筑面積80平方米、公攤建筑面積20平方米；經過雙方共同委托具備房地產評估資格的評估機構的評估，此等房屋所有權的單位價格為5000元／平方米，故甲方擁有房屋所有權的合計價值為500000元。

四、 其他補償：考慮到甲方長期居住于此地，搬離家園將給甲方造成諸多不便，本著獎勵補償的原則，乙方承諾除房屋補償金與土地補償金以外，還當向甲方支付以下補償金：

1． 電話號碼變更費用；

2．有線電視安裝成本；

3．交通運輸費用。

五、補償金支付方式：根據雙方之協議，乙方共計支付甲方補償金500000元。

六、禁止行為：考慮到甲方的弱勢地位，乙方承諾在雙方沒有達成協議以前，絕對不會采取任何停水、停電、停暖等行為來影響甲方的正常生活，否則乙方將向甲方每天支付100元賠償金。

七、爭議解決：雙方如有爭議，將交由某仲裁委員會解決。

再來說，當出現下列情形時，房屋征收補償協議會無效:

(1)房屋征收部門與不具備民事行為能力的被征收人訂立的征收補償協議

無效;

(2)征收部門與不在征收范圍內的當事人訂立的征收協議無效;

(3)征收補償協議當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效;

(4)合同當事人訂立的以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。

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