商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的黃金發(fā)展時代，我認為已經(jīng)進入了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展得益于中國改革開放以來中國所進行的世界上規(guī)模最大的城鎮(zhèn)化進程，幾億人口從農(nóng)村融入城市，創(chuàng)造了巨大的住宅購房需求，人口的大量集聚帶動了商業(yè)地產(chǎn)的迅猛繁榮。

進入到2018年，根據(jù)《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗商品交易報告》數(shù)據(jù)顯示，作為代表性商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓租金的投資回報率越來越趨于理性。

為什么對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景不容樂觀，主要基于以下幾點：

一、商業(yè)地產(chǎn)過去幾十年迅猛發(fā)展的基礎(chǔ)因素，城市化進程在放緩，甚至有些三四線城市的城市化進程停滯，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求趨于平穩(wěn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)過去幾十年的繁榮發(fā)展，有些區(qū)域資本的過度投資，商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在為止依然庫存量巨大，去化效果并不理想。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。其中辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%，增幅擴大到6.6%。巨大的庫存量依然需要幾年十幾年的時間消化。

三、商業(yè)地產(chǎn)2005年以后受到了電商的巨大的沖擊，隨著新零售、新商業(yè)的迅速發(fā)展，將來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然不容樂觀。商業(yè)地產(chǎn)或者簡單的說實體店最本質(zhì)的作用是能夠提供給消費者最真實的商品和服務(wù)體驗，但是隨著線上和線下的融合再加上人工智能尤其是虛擬現(xiàn)實的應(yīng)用，未來商業(yè)地產(chǎn)提供、實體店提供的體驗通過虛擬現(xiàn)實技術(shù)提供，支付通過移動支付完成，工廠直接發(fā)貨，商業(yè)地產(chǎn)就會失去存在的意義。

2018年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析——走出一條高質(zhì)量發(fā)展之路

2018年中國商業(yè)地產(chǎn)整體表現(xiàn)回落，供應(yīng)過剩壓力仍存，與此同時，商業(yè)消費又呈現(xiàn)出新的升級勢頭，在這一局面下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)唯有走出一條高質(zhì)量發(fā)展之路，才能在滿足人們美好生活需要的過程中實現(xiàn)自身的發(fā)展。

在商業(yè)營業(yè)用房市場，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供應(yīng)過剩，庫存去化速度放緩。在辦公樓市場，1-11月，全國辦公樓新開工面積5488萬平方米，銷售面積3606萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新開工增長、銷售放緩的情況下，辦公樓市場供過于求矛盾加劇。

2011-2018年1-11月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積統(tǒng)計情況

數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

2011-2018年1-11月全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積統(tǒng)計情況

數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

一線城市商辦土地市場略有降溫，三四線城市獲關(guān)注

一線城市市場熱度下滑;二線城市城市化進程加快，對于土地需求旺盛，同時企業(yè)融資難度增加，使得土地市場回歸理性，呈現(xiàn)出量漲價跌的局面。伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，在一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規(guī)模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明，商業(yè)地產(chǎn)基本告別高增長階段，需要開啟新的篇章。

驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展因素分析

就消費市場而言，隨著消費空間持續(xù)釋放，將驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)升級迭代。總體來看，進入新時代，人們對物質(zhì)文化的消費需要逐漸轉(zhuǎn)化為對美好生活的向往，這指明了我國消費升級的本質(zhì)方向和根本邏輯，決定著消費量變和質(zhì)變的方向，從而孕育出五大消費升級趨勢，即人格型消費、生態(tài)型消費、社交型消費、情感型消費、體驗型消費。

商業(yè)消費的趨勢演變，也將深刻影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。購物中心已經(jīng)從原來單一的普通購物場所，加入更多的商業(yè)元素，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┒鄻踊唐罚喾N休閑娛樂項目、多種餐飲項目于一體的“吃喝玩樂”的綜合購物場所。同時，購物中心的消費主體已從80后、90后逐漸向新生代95后、00后轉(zhuǎn)變，他們的興趣、喜好、價值觀對于購物中心的未來走向及發(fā)展定位，有著極其重要的影響。在此背景下，購物中心的轉(zhuǎn)型升級及業(yè)態(tài)選擇將會成為影響其自身發(fā)展的關(guān)鍵因素。基于新一代消費者的志趣和愛好，可以看到，未來的購物中心將以顧客體驗為驅(qū)動，向個性化，多元化以及方便快捷的方向轉(zhuǎn)變。

商業(yè)消費的趨勢演變，還將深刻影響商業(yè)街的發(fā)展。面對零售商業(yè)的不斷創(chuàng)新以及消費客群消費行為的轉(zhuǎn)變，商業(yè)街面臨的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨變，進一步提高商業(yè)街的綜合服務(wù)能力，打造個性化、差異化、主題化的商業(yè)街區(qū)，以及優(yōu)化商業(yè)街的人文環(huán)境，增強購物體驗，是未來商業(yè)街謀求發(fā)展的必經(jīng)之路。

商業(yè)地產(chǎn)存量巨大 告別高增長時代

整體而言，一方面，經(jīng)過多年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大，已經(jīng)基本告別了高速增長的階段，其量價呈現(xiàn)出與以往不同的走勢;另一方面，隨著我國社會主要矛盾的轉(zhuǎn)變，居民消費加快升級。面對這種局面，只有大力提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量和效益，走出一條高質(zhì)量發(fā)展之路，才能更好滿足人民在經(jīng)濟、文化、社會、生態(tài)等方面日益增長的消費需要，更好推動經(jīng)濟和社會的全面進步。

從態(tài)勢上看，今時今日，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)邏輯發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，這突出體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)觀念、思維方式上，并見諸于其行為方式中。

三方面探索高質(zhì)量發(fā)展道路

就商業(yè)模式而言，面對大變局，一些具有雄心抱負的地產(chǎn)旗手們正在以各種方式探索適合商業(yè)地產(chǎn)成長規(guī)律的高質(zhì)量發(fā)展路徑，并篤定前行。

1、從初心出發(fā)塑標(biāo)桿資源，構(gòu)筑發(fā)展高地迎接挑戰(zhàn)。商業(yè)的宿命就是競爭。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們只有牢記服務(wù)美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)筑發(fā)展高地，才能挑戰(zhàn)既往，才能無懼于未來。

2、內(nèi)化經(jīng)濟發(fā)展第一生產(chǎn)力，科技賦能孕育智慧商業(yè)地產(chǎn)。隨著信息科技的發(fā)展，信息化、智能化作為經(jīng)濟杠桿，正在為中國經(jīng)濟體培育新動能。借助這些信息科技杠桿，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在構(gòu)筑新的核心驅(qū)動力，商業(yè)地產(chǎn)的運營效率更高、形態(tài)更優(yōu)、全鏈條變得更加智慧。

3、金融模式驅(qū)動未來，強化金融功能構(gòu)筑新的核心競爭力。沒有資金端的強大就不可能有真正的商業(yè)地產(chǎn)。在重運營時代，資本的回收期變得更長，不可知不可預(yù)測的因素變得更多，高收益往往意味著高風(fēng)險。只有建立強大領(lǐng)先的資金優(yōu)勢，確立更高的起點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才敢于才樂于投資開發(fā)，從而塑造更加美好的商業(yè)地產(chǎn)格局，實現(xiàn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。商業(yè)地產(chǎn)的第一個好處，是有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。除了長期穩(wěn)定、逐年增長的現(xiàn)金流回報外，商業(yè)地產(chǎn)還能享受到資產(chǎn)升值的好處。除了以上兩點好處，商業(yè)地產(chǎn)還不容易受經(jīng)濟周期的影響。經(jīng)濟蕭條的時候，住宅、汽車就賣不動了。但商業(yè)地產(chǎn)不同，不管怎么蕭條，人不能不吃飯、不買生活用品，所以零售業(yè)是受經(jīng)濟周期影響較小的行業(yè)。——參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院相關(guān)文獻

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

詳細一點就是：

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在１２－１５年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）

一是投資成本

二手公寓投資成本相對較低，投資資金的壓力也比較小；而商鋪投資單價高、總價高，投資區(qū)域性強。

二是價格決定

二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊分環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施的成熟與否；而對商鋪投資來說，地段是決定其價格的關(guān)鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價格的重要因素。

三是投資回報率

二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長，而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。

四是投資風(fēng)險

二手公寓在出租或出售時也會面臨一定風(fēng)險，比如由于各種原因?qū)е鲁鲎饫щy而產(chǎn)生的空置風(fēng)險，或頻繁更換承租人所帶來的風(fēng)險；而商鋪具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環(huán)境及時效性和政策性的影響。

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：

套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％。

要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝（215-200）/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5％。

最后一位該策劃部的經(jīng)理，這位經(jīng)理比銷售部的經(jīng)理專業(yè)和謙虛多了，帶著交流和了解的態(tài)度以及溝通，判斷我是否操作過項目和了解市場以及經(jīng)驗，非常的聰明，這才叫高手，一點不顯露自己的本事和能力，一看二交流三對話就知道是一個有實力有能力的人。

如何判斷投資回報率

現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？

業(yè)內(nèi)人士認為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，就拿商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)這幾種物業(yè)類型來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：

物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率（需審慎）

商住兩用物業(yè)10－12％>7％　15％以上

爛尾番生物業(yè)9－10％>6％20％以上

地鐵物業(yè)3-6％　>3％10％以上

另附:商鋪投資收益率四種計算方法

公式一：系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)A、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。

B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。

C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同)

公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

A、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)

B、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推

公式三：(目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價

公式四：層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價

在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。

公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)

依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。

公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推

公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù))X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價

至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進行調(diào)整。國內(nèi)商鋪年平均的回報預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收成本.投資回報率=年租金/售價

商鋪投資收益率四種算法

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.租金回報率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)。

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3.內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4.簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

最容易記的公式：年投資回報率=（月租金×12個月）/總價

例：鋪位面積100平方米，單價20萬，總價2000萬，回報率5%；

月租金=5%×20000000÷12=83333元

每平方米租金=月租金÷面積=83333元÷100平方米=833元/平方米