二手房只有房產證沒有土地使用證，中介說不能辦理不動產權證，這個說法不準確。二手房只有房產證沒有土地使用證的情況各有不同，不能說一概不能辦不動產登記。

一、以下兩種情況下，只憑房屋產權證可以直接交易過戶辦理不動產權證：

1、有一類商品房，尤其是2010年之前建設的商品房，早期拿地手續正常，只是后來由于各地土地調控政策等多方面原因，土地證辦理工作一度處于暫緩狀態，因此沒有及時辦理土地使用證。

2、還有一類是在2015年3月1日開始實施《不動產登記暫行條例》之前已經辦理了房屋產權證，由于土地使用證的辦理滯后，所以沒能趕在條例實施前辦妥土地使用證，此后國家凍結了土地證的辦理。《不動產登記暫行條例》實施后，由于原房產證仍然有效，沒有強制要求產權人全部換領不動產權證，因此，很多人都是只有單證。

以上兩種情況不影響二手房交易過戶，只需在不動產交易中心核查土地使用情況，即可直接過戶辦理不動產權證。有些小地方操作不規范，要求賣方必須先自行換領不動產權證，然后才能交易過戶，這其實不符合法規、政策要求。

二、下面兩種情況，只有房產證則不能直接辦理不動產權登記：

1、原來是公產房的房改房，因其土地是國有劃撥土地，沒有給個人辦理土地使用證。轉讓時，產權人需要按照各地具體規定補繳土地出讓金，之后才能過戶辦理不動產權證。

2、另一類是經濟適用房、安置房或者回遷房，有些也沒有土地使用證。房屋所有人只擁有房屋的有限產權，轉讓時必須比照同地段普通商品房的差價，向政府繳納一定比例的土地收益，方可交易過戶辦理不動產權證。

只有房產證沒有土地證的二手房能不能過戶，要看具體情況。

通常有以下兩個原因導致了只有房產證而沒有土地證：一是因欠繳土地出讓金或者土地收益費用，無法辦理土地使用證，前者指的是開發商，后者指的是集資合作建房或經濟適用房；二是由于辦理兩證期間正好趕上國家開始實施不動產統一登記制度，辦理了房產證后，錯過了規定的緩沖期內，土地證停止辦理了。

如果屬于第一種情況，在補繳土地費用前是無法辦理過戶的。如果是第二種情況，則需要原房主先拿房產證到不動產登記機關申請更換為不動產證，然后才能交易過戶。具體可約原房主一同到不動產登記部門查詢。

（插圖來自網絡）

買了二手房過戶了房產證，可是土地證沒過戶，以后拆遷的話，一般沒有影響。針對這個問題可能存在的一些影響，小菜分享下自己的看法，供參考。

第一、為什么買二手房過了房產證，沒過土地證？

01、一般情況

只過房產證，沒過土地證，在以前買賣二手房中是很常見的。尤其是交易頻繁的時候，更是沒有功夫去辦土地證過戶。

在不動產登記前，房產證和土地證是分開了，很多人買了二手房嫌麻煩，懶得去過土地證，按照以前的政策，也沒啥影響。

如果房子房產證和土地證是匹配的，而且通過買賣合同能看得出之前戶主和現在房主的關聯性，只是戶主的名字沒有及時更換過來，暫時都沒啥不利影響。

02、為什么有些土地證沒辦過戶？

在不動產登記前，房產證歸房管局管理，土地證歸土地局管理，由于分開管理，有些信息是沒有共享的，而且工作尺度的要求也有差異。

多數人和機構都更看重房產證，比如銀行按揭貸款，只要有房產證，即便土地證沒換過來，貸款依然沒有障礙。

貸款后，房產證銀行就拿走了，但等房產證過戶完，要辦土地證的時候，需要提供房產證資料，貸款的要提供銀行貸款證明，還要去房管局查檔證明，還要測繪宗地圖，總之就是換個土地證手續還是比較多。

稍微哪項資料準備不了，這個換證手續就辦不了；有的也是事情多，稍微耽擱一些，這事就拖下來了。

再早些時候，換土地證還需要賣方出面才能辦，有些賣方錢收了，電話換了，人都找不到，就要去登報公示，中間的變數就出來了。

加上有房產證后，一般關于房子的事情就都能辦了，很多人缺乏辦土地證的積極性，這事就擺著了。

總是，在不動產登記前，兩證分離，兩證不一致的情況確實很普遍。

第二、買二手房只過了房產證，沒過土地證，拆遷有影響嗎？

01、產權手續完備性

一般來說是沒有影響的。

有房產證就意味著你對房子擁有合法產權，有土地證就說明你的房子土地手續也是有的，只是有瑕疵，但整個房子的權利是完整的。

根據我國城市房地產管理法中“地隨房走”的原則，房產證過戶給你了，法律上默認土地使用權也一并移轉給你了，未辦理土地證過戶，更多還是說明你比較懶，沒有去履行這個變更手續而已。

02、挑刺

如果別人要在雞蛋里挑骨頭，你說會有影響嗎？

但是，也不必過于緊張。

怎么說呢？你是有證的，手續完善，只差換證，跟沒有土地證是兩回事。打個比方，房產證過了，就好比戶口登記信息改了，土地證就好比身份證，戶口信息改了，身份證沒換，也是允許的，只是有時候使用起來不方便，但別人也不敢說你的身份證和戶口登記信息不一致，就說你有問題吧，那是不合法的，就在故意找茬。

在這種情況下，就去換證吧，把房產證和土地證交進去，換一本不動產證出來就行了，這個問題也是可以解決的。

因此，從拆遷的角度看，房產證過了，土地證沒過，一般是沒有實質性影響的。

第三、房產證過了，土地證沒過，除了拆遷，其他地方還有沒有影響？

有的！大致有1個現實障礙和2個風險。

01、抵押登記

目前看，本地在抵押登記這塊，如果房產證和土地證沒換成不動產證，或者兩證雖然是一套房子的，但土地手續沒有及時換過來，需要先換成不動產證，才能辦理抵押登記。

02、政策變化風險

目前看，兩證齊全，但土地證沒換過來的，負面影響就是在抵押登記環節，拆遷賠償環節暫未有障礙。

但這只是眼前的政策尺度，未來會不會趨向嚴格，會不會帶來實質性損害，真的不好說。

03、急需辦手續時，可能會因規定變化而影響事情辦理

現在不及時去辦，萬一哪天急需用錢要抵押，或者萬一需要用到房產權屬證書時，相關的部門只認不動產證，不認房產證和土地證不一致的，讓你去換證再來辦，但時間緊迫，來不及換，你說怎么辦吧？

在這種情況下，可能你的事情就會被耽誤掉，也可能因此喪失一些機會或者損失一些利益，就要吃啞巴虧。

第四、有益建議

政策變化往往都比較大，尤其放在5年左右這個時間段去看。

因此，為了防止未來產權上的風險，消除產權隱患，建議及時去辦理不動產證的換證手續，將隱患消除掉，不要嫌麻煩，現在的一小步操作，能為以后減少不少的風險，何樂而不為呢。

綜合全文：

換成不動產證不費事，也是符合條件的，切換完成后所有隱患都沒有了，是最把穩的，建議盡快換證。實在有難處暫時無法換的，也可以緩緩。

當然，在目前政策環境下，基于“地隨房走”的產權原則，兩證不符的，在拆遷中一般是沒有影響的。

　　可以只轉讓土地使用證，轉讓之后由新持有人去辦理房產證。　　過戶需要的材料：　　

1、單位轉讓需提交雙方的營業執照副本復印件、法人代表證明書、身份證復印件以及委托書和受托人身份證復印件（復印件核對原件）；　　

2、個人轉讓需提交雙方身份證復印件；　　

3、轉讓方的土地使用證或合法權屬證明材料(正本)；　　

4、地上建筑物附著物的產權證明；　　

5、標有受讓方名稱、面積、坐標的用地圖；　　

6、具有土地評估資質評估機構出具的土地估價報告書；　　

7、土地登記申請書；　　

8、閑置土地審查登記表；　　

9、國有土地使用權出讓合同(行政劃撥用地轉讓)；　　

10、經鑒證的土地使用權轉讓合同；　　

11、若是司法裁決的提交民事裁定書、協助執行通知書（原件及復印件）；　　

12、公開交易的提交拍賣(招標、掛牌)成交確認書原件；　　

13、土地使用權交易成交證明書（由土地交易鑒證機構出具）；　　

14、其他相關資料。

1、購買的二手房在辦理房產過戶手續時，當事人必須提供房產證、土地證和契稅證，否則無法過戶。因此，人們購買的房屋如果有房產證而沒有土地證，過戶肯定遭拒。如果辦理不了過戶手續，那買方也無法落戶，這些都是購房者要面臨的現實問題。2、根據法律規定，農村房屋的買賣必然涉及宅基地使用權的轉讓，由于宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織，只有集體經濟組織的成員才可申請使用，因此這類房產有房產證無土地證，且不允許轉讓。即使將這類無土地證的房產買下，但其與賣主之間的房屋買賣協議無效。4、二手房交易將受影響。《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。擴展資料：二手房申請房貸：1、售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利，交易房屋具有房屋所有權證；2、所購住房的房齡不能超過29年；售房人交易房屋的產權共有人或其他產權所有權人和共有人，同意其轉讓；3、售房人、借款人須簽訂統一的房地產轉讓合同；4、借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日，已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金；5、借款人須具有完全民事行為能力，有償還貸款本息的能力；6、具有符合中心要求的貸款擔保 階段性保證加抵押、抵押；貸款金額、期限符合中心規定。7、準備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及復印件，由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規范。

集體土地一般都是買方找村委下戶口到村里。然后你就合法擁有土地使用權了。不過這種戶口在村里俗稱下干戶。意思就是村里組里有什么收益分紅沒你的份。小產權的房子也可以有鄉鎮發的產權證。但是這個得和賣家協商。如果可以，盡量別買小產權，糾紛多，沒保證。