2019年8月1日，全國人大審核通過修定的"土地法"，規(guī)定:符合地方土地規(guī)劃，允許集體經(jīng)營建設(shè)用地、公益設(shè)施用地和宅基地，跟國有土地一樣同價同權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)交易。時間從2020年1月1日起開始執(zhí)行。這個時間是一個分水嶺。之前買的宅基地不給確權(quán)過戶。

你所賣出的宅基地，卻是在2003年，并且上面也沒有房子，所以也不存在地隨房走，因購得房子而獲得享受下面宅基地的權(quán)力。為此，你所講的03年將宅基地賣給了外鄉(xiāng)人，是在2020年1月1日之前，即是說不合法。是不會得到確權(quán)的。怕是要撤消這次買賣。

既然03年買賣無效，自然要恢復(fù)原來情況。

律師表示，房屋的買賣必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，只有本集體經(jīng)濟組織的成員才可以申請使用宅基地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過房屋買賣的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員以外的民事主體。這一規(guī)定，國家相關(guān)部門在10多年前已經(jīng)進行明確。1999年5月6日國務(wù)院公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，第一次明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年10月21日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年12月，國務(wù)院公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國發(fā)〔2007〕71號)第二條又一次強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！蓖恋厥菄业?。

問：農(nóng)村房屋賣給非本村村民或城鎮(zhèn)居民，是否合法有效？

土地確權(quán)后，農(nóng)民對土地只有使用權(quán)，所有權(quán)屬于集體，而地隨房走，有了房子就等于擁有了土地，而房子是屬于私人的，在滿足一定的條件下，房子可以進行出售。

一般農(nóng)民賣房子只能賣給本集體以內(nèi)的人，這樣除了房子被購買以外，還可以變更宅基地的所有人，而如果是集體意外的人就不行了，因為有規(guī)定，集體以外的人是不能分配本集體的宅基地。

但是賣方和買方可以進行協(xié)商約定，房子可以賣給外地人，但是買方很難確保自己的權(quán)益，比如買房子的人想建房子可能要找原宅基地的主人，用他的名義代理申請，如果宅基地被征收，買方是拿不到宅基地的補償款，宅基地的補償款依然歸原主人，買方只能拿到房子的補償款。

既然宅基地不允許交易，而房子又占據(jù)著不能交易的宅基地，所以外地人購買農(nóng)村的房子就是不合法的交易，即便房子在主人有房產(chǎn)證，也只能證明房子是合法的。

所以去農(nóng)村買房一定要慎重，不是買了房子就等于擁有了宅基地，而且萬一哪一天宅基地升值了，宅基地主人有權(quán)以合同無效撤銷合同的權(quán)利，到那時對于買房子的人就虧大了，去農(nóng)村買房要慎重，農(nóng)村的房子不是商品房。

農(nóng)村宅基地不是私有財產(chǎn)，所有權(quán)歸農(nóng)村集體，不可以買賣，但宅基地上建的房子屬于私有財產(chǎn)，當然可以賣。不過，由于農(nóng)村宅基地上的房子和宅基地使用權(quán)是捆綁在一起的，為了避免農(nóng)村宅基地使用權(quán)外流，農(nóng)村房子的買賣自然受到一些限制。

農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟成員可以享有。但是，宅基地上的房屋又是私有財產(chǎn)，依法可以繼承，也可以買賣，這就會使農(nóng)村宅基地的使用權(quán)會因為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的變化而發(fā)生變化。繼承權(quán)是公民不可剝奪的權(quán)利，所以依法繼承的農(nóng)村房屋，繼承者不管是否為農(nóng)村集體經(jīng)濟成員，自然享有了農(nóng)村宅基地使用權(quán)，這就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)“地隨房走”的基本政策。

而為了不使農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨意外流，保證農(nóng)民的土地紅利不受損失，國家規(guī)定農(nóng)村房屋買賣，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間。當然，就賣方來說，未必是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。比如，城鎮(zhèn)人口依法繼承來的農(nóng)村房屋，當然可以將其賣掉。但是，國家限制的，主要是買方，也就是說，買主必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟成員。因此，國家的基本政策是，城鎮(zhèn)人口，不允許到農(nóng)村購買房屋。

如果說嚴格執(zhí)行農(nóng)村宅基地的政策，那么，可以購買農(nóng)村農(nóng)房的，只限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟成員之中，達不到一戶一宅基本條件的缺房農(nóng)民。這些缺房農(nóng)民購買了農(nóng)村閑置房屋后，可以依法進行翻建或者改建，永久享有該房屋下的宅基地使用權(quán)。但是，法律并沒有嚴格限制農(nóng)村達到一戶一宅標準的農(nóng)民購買農(nóng)村的閑置房屋。因為，達到一戶一宅標準的農(nóng)民購買了本村房屋，宅基地使用權(quán)并沒有外流，還在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員手中。

不過，超過一戶一宅標準的農(nóng)民，購買了本村的房屋，即使可以確權(quán)，但因為已經(jīng)超過了標準，一戶一宅之外的房屋，無法獲得審批進行翻建。所以，只可以買來暫時使用，不能永久享有該房屋下的宅基地使用權(quán)。

綜上所述，農(nóng)村宅基地上的房屋當然可以賣，但為了使農(nóng)村宅基地使用權(quán)不外流，對于購買方的條件進行了嚴格限制，不是和城市房屋那樣隨意買賣。其實，這是維護農(nóng)民土地紅利的一項重要政策，雖然有不少農(nóng)民想不開，但是我想自古以來賣房賣地的都是破落的表現(xiàn)，變賣祖業(yè)自古讓人瞧不起，還是守住自己在農(nóng)村的根吧，不要輕易出賣農(nóng)村所有的房屋。