商住樓作為商業(yè)用房，限制性很多，比如不能賣給個人，只能賣給公司。所以市場價值已經(jīng)大不如前了。

住宅一般70年產(chǎn)權(quán)，正常可首付30%然后貸款買房。公寓一般40年產(chǎn)權(quán)，首付50%貸款，很多都要求貸款10年。

公寓不適合居住，住宅一般都是兩梯四戶或者一梯兩戶，開發(fā)商為追求利潤最大化，很多公寓一層十幾，二十幾戶都只有一兩個電梯，早晚高峰期上下電梯都麻煩。

公寓一般使用商用水電，比住宅的民用水電貴得多。公寓一般不通雙氣，也就是不通暖氣，燃氣，在日常生活方面很不方便，花費也大。

公寓不能落戶，住宅可以落戶，公寓也不能劃入小學(xué)的學(xué)區(qū)。落戶上學(xué)都作用都沒有。

最重要一點，公寓一般不升值，賣也不好賣。可能過很多年，同地段的住宅都漲價好幾倍了，公寓房價基本沒漲或者漲了很少，而且公寓賣的話稅很高，不好賣。

所以，建議你買住宅，不要買公寓，公寓一般首付50%，但是40年產(chǎn)權(quán)的公寓相比住宅并不值得買。

要回答你的問題，首先要明白公寓和住宅各自的優(yōu)缺點在哪里？其次，根據(jù)您的購房目的來選擇到底是買公寓好還是住宅好，才是理性購房！

我們國家土地使用權(quán)是有一定期限的，房屋所有權(quán)是無期限的。通常，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，工業(yè)用地為50年。

1、土地使用權(quán)期限不同 公寓房屋就屬于商業(yè)用地，市面上的公寓，一般都是商務(wù)公寓和酒店式公寓兩種，土地使用期限一般是40年，而住宅土地的使用權(quán)限是70年。公寓和住宅的土地使用權(quán)期限不同，這是第一個不同！

2、水電費收取標準不同 住宅屬于民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬于商用住房，水電費都是按照商業(yè)用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

3、采光條件和居住舒適度不同 一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性比較差。根據(jù)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，住宅必須滿足日照、采光等相關(guān)條件，而有些公寓的衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，有陽臺也是內(nèi)陽臺 ，比住宅的采光差遠了。

4、落戶規(guī)定的不同

公寓是在商業(yè)用地上建起來的項目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續(xù)的。

5、功能不同 公寓是可以作為商用和住宅兩種功能的，商品房就只有住宅這個功能了，不可以用于商業(yè)活動。

6、限購和銀行貸款政策不同

商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質(zhì)物業(yè)，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。比起住宅來說，公寓的利息支出就高了很多，也就不劃算了。

通過以上的講解，您應(yīng)該根據(jù)自己的需求來理性的確定是買40年產(chǎn)權(quán)的公寓還是70年的住宅！

希望以上解答對您有所幫助！

資金緊張的時候公寓還是不錯的選擇，起碼是正規(guī)房產(chǎn)，比小產(chǎn)權(quán)房好。

說一下40年公寓的優(yōu)缺點，供您參考。

優(yōu)點：

一、單價和總價低。該公寓產(chǎn)權(quán)40年，屬商住房，一般面積小，容積率高，所以跟70年產(chǎn)權(quán)的商品房相比比較便宜。

二、使用面積大。商住房層高比較高，一般在4.5米以上，可以上下隔兩層。

三、不限購。對于武漢這樣的大城市來說，不限購是非常大的優(yōu)勢，對于年輕人買還是比較合適的。

四、精裝入戶。一般商住房都是精裝修，基本可以拎包入住，不用花太多精力在裝修上，也可以省一部分裝修費用。

缺點：

一、產(chǎn)權(quán)短。產(chǎn)權(quán)不是70年，只有40年，到期后就算是自動續(xù)期也需要繳納一筆費用。況且現(xiàn)在對商住房的續(xù)期沒有明確的規(guī)定。

二、水電費貴。商住房無論是商業(yè)還是辦公，都是商業(yè)水電費價格，比民用的要高，所以使用成本會高。

三、不能落戶。商住房不支持落戶，所有說可以落戶的都不可信，這一點對于有落戶需求的來說是個頭疼的地方。

四、首付高。一般商住房首付在50％以上，而且需要用商貸，不能用公積金貸款，雖然現(xiàn)在利率下調(diào)了，但還是比公積金要高的。

如果是自住的話，公寓可以做個過度房，等將來有實力了進行置換。