最擔心的是開發商因資金鏈斷掉而變成爛尾樓盤，成遺留問題形成馬拉松式等待。時間上荒耗耽誤居住，又背上思想包袱，投入資金不見收益。

樓主在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。

　　就合同主要條款說明如下：

　　（1）關于房屋面積方面的條款。

　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。

　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

　　另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

　　（2）關于價格、收費、付款額同的條款。

　　價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

　　可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

　　（3）關于房屋質量的條款。

　　購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。

　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。

　　有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。

　　商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

　　（4）關于售后物業管理的條款。

　　這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”

　　但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。

　　（5）關于履行合同的期限和方法的條款。

　　應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

　　（6）關于產權登記的條款。

　　由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

　　按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。

　　（7）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。

　　（8）關于違約責任的條款。

　　包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

　　（9）關于不可抗拒力。

　　簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。

　　出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

　　 7、補充協議別嫌煩

　　《商品房買賣合同》補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

　　買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日后發生爭議的情況下，有據可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買受人盡可能要求開發商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。

　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日后發生爭議的解決依據。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發生爭議時，起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。

　　避免商住混用引發糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業用房出賣，否則承擔違約責任。

　　約定“五證”復印件的真實性，否則開發商應承擔相應的責任選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。

　　從市場的角度來說，適銷對路的產品供不應求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產市場剛剛形成并高速發展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展的需要，且又無經驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產業的快速發展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？

　　買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進行協商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同內容不利于買方甚至對買方不公的結果。在開發商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。

　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

　　8、簽字蓋章祝圓滿

　　北京已出現了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛，開發商擅改合同是出現三個版本的合同原因。

　　堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。

　　簽訂商品房買賣合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但實際上一些開發商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發商這樣做有很多理由，比如開發商委托中介機構售樓時，中介機構并無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發商那里去蓋章；還有的是開發商的公章歸某個人掌管，為了提高開發商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。

　　賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發商，買方就不得不防了，比如開發商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協議不認可，可這時買方已簽字了，首付款大都交了，這會使買方處于一個不利的地位。

　　為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。

　　最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。

感謝邀請

購買期房的風險主要有:① 不能按期交房。 ②出現爛尾樓。 ③購買五證不全的小區，后面房產證遲遲辦不下來。 ④不能按照當初承諾的交付標準交房（需要是精裝房）。 ⑤位置偏僻，配套不全，生活不便利。 ⑥ 買房時很多的承諾無法實現，虛假宣傳，包括小區公共配套，學區劃分。 ⑦房屋建筑質量不過關。⑧擅自變更原先報備的規劃，導致后期遲遲無法辦證或者產權性質發生變化。⑨面積縮水，導致房子的實際面積與銷售面積不符。⑩定金合同跟買賣合同陷阱，陷入兩難境地。

針對第一條，作為買方，我們前期買房時盡可能的選擇大開發商，有實力的品牌開發商，出現的利率相對低一些。然后簽合同的時候一定把合同看仔細了，如果出現逾期交付的情況，違約賠償如何約定，最好是能夠在合同里面詳細提現出來。

第二條跟第三條 在我們選擇開發商的時候盡量對開發商的綜合實力要了解，盡量選擇地段好一點的小區（好地段爛尾風險小），選擇五證齊全的小區，五證齊全的小區出現的風險小，如果出現了政府跟銀行會出面解決。五證齊全的小區，后面辦證出現的問題相對更小一些。

第四條 購買精裝房，一定對于購房合同上約定的裝修標準以及交付標準看清楚。避免合同陷阱。

第五條 對于位置偏僻的期房，建議對于開發商實力一定要了解，五證是否齊全，后期規劃如何，配套設施如何。但是也不能一味聽信開發商的承諾，自己最好多多了解對比。

第六條第七天 在買房時，開發商肯定會美化小區，無論是房子本身還是小區配套，對于開發商承諾的很多東西自己要多做了解，考察，最好有的東西可以做到書面的承諾（很多是制式合同，很多東西無法做到書面承諾，所以盡量選擇實力開發商）。

第八條 針對第八條，最好選擇品牌開發商。我們附近有個小區，是本土一個小開發商開發的，銷售時說的是住宅性質，結果在建設的時候開發商違規建設，最后遲遲無法辦證，最后經過維權，辦理下來的房產證性質變成了公寓性質。

第九條 面積縮水。很多人收房的時候比較大意，不在注重細節，所以建議收房時進行專業測繪。

第十條 交付定金之前一定對于該了解的地方了解清楚，把定金合同條款以及買賣合同條款看清楚，不要一味聽信銷售顧問的承諾，如果定金交了出現其他異議，就無法更改了。

以上是有關出現購買期房是容易出現的問題，希望對大家有所幫助。歡迎大家有任何房產方面的問題，都可以私信或者評論！也希望大家能夠關注、評論、點贊、收藏、轉發！

越多分享，越多收獲！

商品房買賣過程的購房合同，其實都是由房管局、工商局備案的統一模板，相對來說格式要求比較規范，很多開發商會藏有貓膩的地方，一般都在補充協議里面，這個補充協議是不備案的，是對原合同某些條款的修正和規避。

那么，購房合同到底有沒有陷阱，或者說有哪些小秘密需要我們注意的呢？下面給大家詳細介紹下。

秘密一、置業顧問介紹不等同開發商承諾

各位去過售展中心的房友都有體會，當你走進售樓大廳那一刻開始，你的身邊就會有一個置業顧問熱情的開始為你介紹，像錄音機一樣給你播放樓盤信息。

你在接收這些信息過程中，如果你不是專業人士，如果你不是一個細心的人，如果你愛面子不好意思問，有些銷售員急于成交還真的是有可能會忽悠你的。

新廣告法規定對于學區、周邊規劃配套都是不允許作為樓盤賣點承諾的，更不會體現在購房合同里。

所以在購房時，置業顧問對你說保證有的那些話不等同與開發商承諾，如果你特別在意某些功能，就需要在交認購金之前跟項目營銷總確認清楚后再決定是否下定。

秘密二：合同主體需明確

有些樓盤的開發商和投資商不是同一個公司，甚至會出現多個投資商合作開發商的情況。

在我們簽訂商品房買賣合同時，對象必須是開發商而不能是投資商，開發商代表必須為法人。合同主體不明確，一旦發生任何問題，開發商與投資商之間責任不明確，互相推諉，導致一些問題無法順利解決。

秘密三：雙方違約責任及違約賠償需同等，拒絕不平等

買房人因繳納定金或首付款后，因個人征信問題、銀行貸款政策、個人流水不夠等各種原因，導致不能在規定時間內辦理貸款或無法辦理貸款。而買房人因沒有能力補足余款時，個別開發商會認定是買房人沒有履行合同，需要終止合同，沒收已付款或支付違約金。

而開發商也會因自身原因及一些不可抗因素造成不能按時交房，對于驗收發現面積丈量誤差率超國家規定標準等等，當他們發生這些違約情況時，是否也會承擔對等責任，承擔對等合理的違約金額。

比如：有的開發商會這樣描述違約金，開發商違約應付的利息是總價款的月萬分之三，而買房人違約時要付的利息卻變成了日萬分之三。

這時買房人和開發商承擔的是完全不對等的違約責任，是非常不公平的，買房人就需學會保護自身權益。

秘密四：明確合同里模棱兩可的詞語

合同是雙方意思一致的表達，對于合同里面模棱兩可的地方需要確認。

比如合同中出現“如果發生問題，在最短時間內解決”，“選擇最好的國外進口材料”等這樣的字眼，這并沒有什么實際的意義。最短時間究竟是多短？我們不知道，所以應當約定好具體的時間。

最好是怎么個好法，應當在購房合同中寫詳細，比如具體的品牌。

簽訂購房合同時，一定要查看是否將時間、地點、材料等具體清楚的表明，不要有模糊的字眼，盡量將開發商的口頭承諾落實在合同里。

有些開發商為了避免交房延期承擔違約責任，往往在預售合同上只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。

對此，大家在簽訂合同時，一定要看到交房日期是明白無誤地“某年某月某日”，及開發商不能按時交房的明確違約責任。

秘密五：設置約定提前繳納部分費用

房地產開發對于資金的要求非常高，有些小開發商面臨資金壓力時，就會在合同或是補充協議中，將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購買者提前交納，遇到這種情況你有權拒絕。

比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買房人在預售協議中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這都是不合理的。

秘密六：處理結果不明確

開發商交給客戶簽訂的《商品房買賣合同》上，往往會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的，而有些選擇性填寫處，可能還空著。這時，買房人往往以為該約定都已注明了，殊不知有些小開發商就會拿這些空白處做文章。

十里云岸給各位買房人提個醒，如果碰見這種情況，建議直接用“/”劃去，并雙方蓋章和按手印確認。

還有一些合同中常會出現這樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”該怎樣處理。房友們與開發商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等的處理辦法，做到越詳細越好。

商品房買賣合同很多地區政府都是嚴格把關的，也越來越合理合規，特別是江浙地區都做得非常到位。但是也有一些省份的小地方把控不嚴格，小開發商就會鉆空子規避自身風險。

小編在各省市經歷過很多項目的驗房，包括知名大企業開發的樓盤，在合同里有很多減輕開發商責任的細節。因此在這里友情提醒各位房友，在簽訂補充協議時，一定要仔細查看，避免自己的合法利益受到侵害，最好帶上律師或者有相關簽約經歷的朋友。

買房是我們人生中的一件大事，很多人更是集全家之力，花了兩代人的積蓄才能實現買房，所以希望每一位買房人都可以順順利利買房，開開心心住新房。

本文回答 | 十里云岸 | 【我們有房】簽約作者

喜歡小編的回答，請點贊支持和關注【我們有房】，我是您身邊的專業買房參謀，分享避坑秘籍，破解投資難題。