買二手房需要看的證件：1、看賣方的產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;2、應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；3、要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意：產權有糾紛的或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產權證。買二手房注意事項：1、核實房產的基本信息；2、確定時效，確保自己萬無一失；3、在簽約時，所有的重要的事項必須落實在合同上；4、選一家信譽好的房產中介公司；5、產權調查一定要細致，包括原房東戶口是否遷出；房屋上有無抵押、租賃；共有房屋是否經過全部產權人同意等；6、如果是按揭貸款，在明確是否有貸款資格，貸款額度是多少等問題前，不要交定金或與原房東簽合同，否則如果貸款辦不下來或者首付超出預算，就有違約的成本；7、特別低于市場行情價格的房子，要再三謹慎。

二手房信息的獲取一般有二個途徑：一個是如58，安居客，365或者搜房網等各網站，里面有各個房地產中介公司發布的房源，另外也有業主本人在此類網站發布的個人房源出售信息，業主本人在外網發布可能不需要什么費用，但中介公司的每一位置業顧問都要付一定的費用才可以在外網發布房源并展示，但外網房源展示的價格不一定真實，也有沒能及時更新賣掉的房源，一般58，安居客的安選和精選房源相對比較真實，365的放心看房源比較真實，因為這類房源都要求置業顧問自己另出費用才可以推，所以可以多關注。

第二個是靠近小區周邊的各個中介公司，現在中介公司大大小小很多，業主也會就近將房源信息掛牌在中介這邊，這里基本都是真實房源信息，包括樓層，面積，戶型，甚至樓棟位置，小區和戶型的優缺點，置業顧問都可以給出比較中肯的建議，畢竟現在二手房交易從看房，簽合同到辦貸款，過戶，拿房都有中介全程陪同。建議最好選擇知名度高的，自己經常聽到的一些大的品牌中介，因為二手房交易流程比較長，繁瑣，安全性有保障，而且大公司在每個區域的門店較多，房源自然比較充足，選擇面相對比較廣一些，更容易選到自己中意的房子。

謝邀！二手房交易如今越來越多，那么買方應該注意哪些問題呢，坤鵬論認為，可以分為兩個方面，一是看得見的，顯性的問題，另一方面是看不到的，隱性的問題，而第二方面尤其容易被大家忽視。

1.看得見的顯性問題

二手房因為看得見摸得著，所以，讓很多人更放心。具體來說，包括以下幾方面：第一，要了解房屋的情況，包括房屋戶型、樓層等是否滿意，房屋是否被改造過，是否存在安全隱患；第二，要了解小區的情況，是否存在噪聲污染以及其他污染源，比如有的小區附近有高壓變電器，這個在全國很多地方都發生過糾紛。小區本身的配套設施也要了解，特別是有老人孩子的家庭，必須考慮老人孩子的活動空間，休閑健身器材等；此外，還有房間內的家具家電設施情況。總之，這些都是看得見的，大家只要稍微用心，并向周邊鄰居打聽，就不難選到你滿意的房子。

2.看不見的隱性問題

相比之下，看不見的這些問題往往容易被大家忽略，具體包括以下幾方面：第一，是否為學區房，如果賣方和中介說是學區房，不能輕易相信，最好到學校去問一問，是否屬于劃片區的范圍，這個工作不做扎實，恐怕為你帶來很大的麻煩，過幾年孩子讀書，才發現原本以為可以讀重點小學，結果落得一場空；第二，房屋產權一定要清晰，要查明是否為共有產權，房屋是否抵押等，最好核查賣方的身份證與房產證的統一，否則，如果遇到騙子，可能你交的定金也是白交了；第三，需要多方了解原房屋是否為兇宅，了解之前是否發生過人員非正常死亡或者是其他刑事案件，如果有，即使再便宜也不要買；第四，看房子對應的戶口是否遷出，如果房主答應遷出戶口，一定要落實到合同上，注明相應的條款以及違約責任，否則戶口不遷出你的戶口就遷不進去，這直接影響到你以后孩子讀書等諸多問題。

關于戶口遷出，特別要多說幾句，看上去是最不起眼的小事，但是如果遇到不省心的房主，你真的就攤上大事了！因為按照公安局戶籍管理有關規定，如果原房主不同意遷出戶口的，任何人都不能讓其強制遷出戶口，即使公安局也不可以，法院也不可以。實際上在戶口遷移問題上，公安局戶籍科扮演的是配合完成的義務，沒有強制執行的權利。這也就是為什么前面特別說了要將遷出戶口寫入合同的一個原因，只有在合同中約定相應條款，并設置比價高的違約金，才能讓某些奸詐賣方收斂。因為，按照合同法的規定，如果不履行相應義務，法院是可以按照民事糾紛來處理的，這就是違約的問題了，不再是行政層面的戶口遷出問題。

總的來說，買二手房其實要比買新房麻煩一些，特別是涉及跟中介、賣方打交道，大叫都不是很了解，通常來說交易都不會有問題，但就怕萬一，所以，大家有必要做好以上介紹的這些工作，這樣就能安心地選購二手房了。

1、核實賣方資格購房者在購買二手房時如果選擇中介機構，那就一定要選擇正規的、信譽度較高的房地產中介機構，可提前查閱該中介結構是否有《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》。如果為個人房源，要先核實對方身份證信息，然后核對賣方與房屋權證登記的名稱是否一致。

2、核查房屋權屬買賣雙方應當到房屋登記機構核對房屋的權屬狀況，確定產權證上權屬人姓名和售房者身份信息是否一致；查看土地使用權證，明確使用年限等信息。如果售房者不能出示相關權屬證書，那么這樣的二手房就存在很大風險，購房者要謹慎選擇。

3、明確房屋產權轉移是否有問題購房者要明確兩點問題：房屋是否存在抵押等情形，如果該二手房存在按揭貸款沒還完、有抵押貸款等情形，那就一定不要購買；

4、明確房屋是否存在租賃情形，如果房屋處于出租狀態，必須等到租賃合同期滿后才能購買。

綜上所述，本文主要是講述了深圳二手房出售方法，以及購買二手房注意事項的全部內容，對于賣房子的人來說，二手房的出售方法就是寶典，所以大家可以參照本文的寶典去賣自己的二手房，但是相關的報價，小編建議還是看看自己房子的評估價再定價

看二手房除了地段、小區環境外，你要注意以下幾個方面： 一是看房屋采光，要在中午1至3點去看，當然如果前面沒有遮擋就不用了，但有一點要注意的是，如果前面空地過大，且不屬于小區，你要考慮是否未來還會起樓，到時采光可能就成了問題。 二是聽聲音。你要白天看，晚上也要看，因為不同時候有不同的噪音，晚上主要看有沒有無法避免的噪音干擾。 三是如果是頂層，還要在下雨天看，因為漏水問題會讓你很痛苦的。 四是看裝修。如果有裝修，你要特別仔細看屋頂及邊角，看有無新粉刷或掩飾的痕跡。因為有的房東會用裝修掩蓋房屋問題。當然其他也要看。 五是要打聽。問一下上下左右鄰居和院子里的其他人，關于小區有哪些問題，物業是否正規等，這也很關鍵，是避免房東和中介忽悠你的有效辦法。 個人建議找正規中介，并在簽購房協議時補簽如果房屋發生哪些問題應該如何處理，有誰承擔責任的規定，避免交易后發現問題卻無法維護自己權益的情況。 二手房門道很深，一定要謹慎行事，不懂多問。

看房注意事項：1、看房時，盡量不要留真實電話，以便于后期有足夠的談判空間拿優惠（看二手房時，不要告訴中介你在看新房，因為現在許多中介也有代理二手房）；2、看房過程中，無論對方說什么，不要輕易交一分錢，要知道一旦掏錢，你就將自己陷入被動的境地，置業顧問王牌銷售技巧之一就是先想進辦法讓客戶交錢，一萬兩萬一千兩千，反正交了錢再慢慢一片片將你割死，所以大家要抗住。3、看地段、交通和外部配套：這三個要素相對區域內的配套差別不會太大，無非是樓盤距離重點配套的距離問題，每個家庭需求不一樣，可根據自己需求進行選擇。不過唯一值得關注的一點，就是學區和落戶問題，成都這邊就出現過有的樓盤雖然位置在學校旁邊，但小區學區劃分屬于遠在5公里之外的學校，這個一定要親自電話問相關政府機構，不要聽置業顧問說。落戶也是一樣。另外，凡是規劃中的，無論商業配套也好、市政配套也好，除非你能在政府內部拿到確切信息，否則時間長、變數大，有一定風險。如果置業顧問告訴你，周邊商業配套都處于規劃中，請務必慎重考慮。以后規劃什么大型超市啊、購物中心什么的，請不要太過相信，現在商業地產運營極其困難，許多是與品牌簽的意向入駐，最后未必就能像他們口中宣傳的那樣，到時候你要以開發商不實宣傳為理由退房，是不可能的。4、對比各個樓盤的指標：可以參考樓上心灰意冷給到的幾個表格內的資料，還比較全。但在對比指標的時候，有幾個注意點：軌道交通：地鐵最值錢，距離地鐵越近，后期售價、租金相對保值能力較強；優先選知名品牌開發商項目，大部分品牌開發商在產品研發、設計施工流程、后期物業管理等方面整體水平高于本地非知名開發商，雖然價格會貴一些，但是等到你后期想賣房子的時候會發現，小區整體二手房價格賣價也會高出一些。對比同個項目二手房銷售價格：如果你看的項目已經開發幾期，前期已有入住，可參考其二手房價格，如果多年來二手房價格基本沒有漲過，二手房房東告訴你他在虧本出售，那請務必謹慎購買該小區物業。比較小區內部配套：如有較大面積中庭花園、會所、運動設施（運動場/網球場/籃球場/游泳池）、商業街等配套，后期房價保值能力較強，可重點考慮。對比物管公司：物業只能看口碑，售樓部的物業都是做樣子的。銷售期物業再好，也沒用。交房后，物業才會暴露他們的真實面目。比較好的方式，看這個開發商和物業過去開發的樓盤的口碑，不過物業板塊，目前業主也非常弱勢，更換物業難度極大，關鍵是物業要跟你相處幾十年，這樣要重點考慮。神吶，什么時候物業制度可以改一改就好了。5、新房一般都是期房，那就意味著你只能看圖紙。大部分的開發商花幾百萬打造奢侈售樓部和樣板間，美麗的園林、美麗的置業顧問、笑容親切的物業服務人員，為了能引發你的購買沖動，地產商挖空心思讓你往里跳，普通購房者如何提升判斷能力呢？第一步：選樓棟，看項目總平圖。讓置業顧問給你看你要買的這一期的CAD版本總評圖，有時候DM單或戶型圖上的樓棟位置會有所調整。搞清楚你要買的戶型，從客廳、臥室的窗戶外看出去，到底是什么？樓間距是多少？如果無法想象，可以去隔壁二手房小區，看看相同樓層的景觀怎樣的。如果是臨街，距離道路到底多遠？如果感受不到可以去隔壁小區二手房看看，哈哈。第二步：選戶型，看戶型圖尺寸，樣板間只能體會布局，精裝樣板間就看裝修，但不要太相信他們的尺寸，大部分樣板間開間、進深和家具尺寸都是經過改良的，看圖紙最靠譜，CAD戶型圖圖紙更靠譜。第三步：看價格，每套房位置朝向景觀不同，價格變不同，一般置業顧問不會把所有價格都給你看，但是建議你每棟樓同一個戶型都做價格對比，以便心中有數。不排除遇到位置好戶型，但價格并不貴的情況。第四步：挑樓層，這個蘿卜白菜，各有所愛，挑自己喜歡的，不糾結。不過一般1-2樓如果帶露臺，后期適合出租做生意，租金會更高。投資客喜歡低樓層。28樓以上，日后二手房出售的時候，除非有非常好的視野和景觀，否則價格一般會比其他樓層低一些。你買的時候，20樓和30樓價格差異不會太大，但是賣的時候有可能差別就很大了。沒有十全十美房子，大部分能滿足需求就差不多了。手頭寬裕的，能買好的盡量還是買好一點，畢竟換房成本還是挺高的，而且好的物業保值增值居家投資都是優選。

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這里您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這里寫明了是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面簽，也就是簽貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什么的。等面簽完后，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯系買賣雙方過戶，過戶后三個工作日，銀行就將余款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎么制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那么多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什么事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決于房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不愿意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什么改的余地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關系都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什么時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什么東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

大致的環節圍繞以下的這幾點，流程圖看著比較清晰。

要強調，看重房子，一定要先去交易中心做產調，就是調查交易房屋的產權信息，比如有沒有房產證？房產證上的房主，是否與賣方一致，有沒有貸款，有沒有被抵押，有沒有官司等等，否則風險不可控。

二手房交易的流程上圖很詳細了，在這里就不贅述了，主要就這幾個步驟：簽訂買賣合同→辦理貸款手續、支付首款→產權（房產、地產）過戶，房屋交割→領房產證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。

至于你說的給了錢不過戶之類的，辦理貸款手續、支付首款之后都是對公環節，只要前面合同訂好，基本沒太大問題：

提醒一下，簽合同時候就要先明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金，另外就是合同上的時間必須都是精確的日期，別使用模糊概念。