二手房買賣，對賣家來說，在限購城市要把握買方是否具有購房資格。有些限購城市，對外籍人員要求交社保滿五年，而且要求是已婚的才能購房。其次主要把握買房人的付款方式及征信情況。對那些需要賣掉小房換大房的改善購房者，如果只付定金，首付款還未落實的，也就是小房子還沒有賣掉前的買房人，與這些買房人盡量不簽合同為好。賣房人通常愿意與首付款支付比例比較多，且買房人的征信得到銀行認可并已落實銀行貸款的買房人簽訂合同，這樣賣房人在收到買房人首付款后，才放心將房屋過戶到買房人名下，讓買房人辦理二手房貸款手續后，由貸款銀行將貸款直接打入賣房人的銀行卡上，這種情況下的二手房交易對賣房人才安全、放心。

二手房交易相比新房交易要復雜的多，購房人既要保證房屋產權無爭議、可交易，還要保證資金安全、過戶交割順利，稍有不慎就可能入坑。關于二手房交易中的常見風險以及如何規避問題，筆者曾有相關解答，可到筆者的主頁查閱。

二手房交易過程中，除了要做詳細的產權調查之外，最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了，很多交易風險均需要通過合同條款來約束和化解，房屋買賣合同也是日后出現合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據。因此，合同條款應盡量全面、詳細、具體，這個房屋買賣合同不同于在交易中心的網簽的交易合同，前者是雙方意思的真實表示，而后者只是為了辦理手續，在審理房屋買賣合同糾紛案件時，法庭一般會采信前者。

二手房的房屋買賣合同一般應包括以下內容和條款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號、房號、戶型、產權面積、產權人（有共有人的要全部列出）等，上述信息應與房屋產權證上的登記內容表述一致。此外，還需要明確交易標的裝修狀態，是否包括附送的花園、露臺、車位、車庫等。

2、房屋交易成交價款。一般是總價成交，但要清晰表明交易價格是否已經包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫在內。如果包含家具家電，應將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫需要表明具體位置及產權狀態。

3、付款方式及付款時間。要明確是一次性付款、分期付款，還是按揭方式，首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式，要明確首付金額和貸款具體金額。

還應明確支付價款是否由銀行進行資金監管，如果是直接支付，要約定付款的具體時間節點及支付的前提條件。

4、交易稅費的分擔。要明確交易產生的買賣雙方的相關稅費由哪一方承擔？是按照法律規定各自承擔，還是全部由買方承擔。目前的行規一般是全部由買方承擔。

交易過程中賣方涉及的稅費主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個人所得稅（符合滿二、滿五唯一可減免），如果是房改房、經適房、解困房、安置房、回遷房等，可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費、辦證費等。

5、過戶手續辦理。對于按揭購房，由于是首付之后先過戶，為了保證尾款安全，應約定過戶后的產權證由原房主持有并負責遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司，也要這樣做，以防止中介過失將產權證直接交給購房人，從而增加尾款的風險。

雙方應就辦理過戶的具體事項做出約定，比如過戶條件、辦理期限等。

6、交房時間及交房條件。應約定具體的交房期限及交房應具備的條件。

7、物業交割及費用結算。應明確物業費、水電氣熱費等費用的具體結算方式，以及歷史欠費如何清繳。

8、戶口遷移。合同應約定賣方將戶口遷出的具體期限。

9、賣方的承諾條款。賣方應承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產權人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在長租情形，不存在產權糾紛及債務糾紛，不存在未告知買方的刑事案件，如有虛假承諾，愿意承擔相應的法律責任。

10、違約條款。合同應就雙方的違約責任及賠償金額做出具體約定，包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項的違約賠償數額。

總之，二手房交易風險大，合同條款要盡量全面、詳細、具體，即使是中介提供的合同文本也要認真審閱，并根據具體情況加以補充。合同條款越完善，后期履行就會越順利，風險也就越低。

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這里您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這里寫明了是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面簽，也就是簽貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什么的。等面簽完后，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯系買賣雙方過戶，過戶后三個工作日，銀行就將余款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎么制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那么多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什么事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決于房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不愿意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什么改的余地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關系都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什么時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什么東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

謝邀！如今新房的價格持續走高，所以很多人寧愿選擇購買二手房，當然這并不是說二手房要便宜很多，只是相對便宜一些，另外，裝修較好的二手房，也可以省去裝修的麻煩，然而，二手房畢竟是個人之間的買賣，那么簽訂二手房購買合同要注意些什么呢，坤鵬論結合身邊朋友的情況來給大家分析一下。

一、房屋產權要查清

坤鵬論認為，買二手房，首先房屋產權一定要明晰，這個在某種意義上說比房價都重要。之前有一位朋友，買了一套某鍋爐廠職工的福利房，全程聯系簽合同的是一位男士，由于朋友最開始沒有查看房屋的產權證，到后來要簽合同時，才知道，原來這套房子是這位男士的爸爸的，而他爸爸正重病住醫院，說委托兒子全權處理。關鍵是房產證賣方也沒拿到手。遇到這種情況，朋友還是有些猶豫，畢竟房價相對便宜，放棄了有些可惜。后來經過進一步了解，老人的房產不只是給這個兒子的，老人還有一個女兒……最后，基于這個情況，朋友最終放棄了購買。

買二手房，房屋產權異常重要，應該注意看產權證上的房主是否與賣房人是同一人。一定要查看房子產權證的正本，并且最好到房管局查詢此產權證的真實性，同時確認待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相關信息要寫清

對房屋有準確的了解后，在簽訂二手房買賣合同時，就有針對性了。首先，一定要標明房屋的具體位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；第二，還要寫明房屋產權歸屬，原售房單位是否允許轉賣（有的單位福利房要求5年內不能交易），是否存在房屋抵押或其他權利問題，是否有私搭亂建部分，房屋的物業管理費用及其他交費狀況，房屋相關文書資料的移交過程。

三、房款付款時間、過戶時間

關于款項，具體約定付款時間。二手房買賣基本上都是直接約定該套房屋的價款。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。

四、交接時間以及費用界定

在確定并寫明所購二手房及附屬設施交接時間的同時，還應注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業等費用的劃界承擔時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。

五、戶口遷移問題

很多人買二手房，特別是學區房，就是為了轉戶口，讓孩子讀書，所以，戶口遷移問題要重點關注。 由于戶籍的遷入和遷出歸公安機關管理，而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其它的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應的，買方的戶口也就無法遷入。

六、違約責任

二手房交易過程相對新房更加復雜，且交易金額較大，有時會出現意想不到的情況和違約行為。如果交易過程中出現違約，怎樣劃分雙方責任？這也需要在二手房買賣合同中進行提前約定，寫明違約賠償責任和賠償金額。

雖然，二手房購買和過戶相對要麻煩一點，只要注意了以上幾個方面的問題，相信，買二手房也不會有什么安全隱患，畢竟，買二手房的人這么多嘛，所以大家也不要過于擔心。