根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，房屋買賣合同原則上屬于無效合同。但是，如果買了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。如果房屋產權取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得后過戶的期限。

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主要是這個沒有房產證是什么意思？如果是這個房子本身沒有房產證的話，那么不管這房子有多好，都不要去買。因為沒有房產證交易就得不到國家的保護，如果出現了問題的話，那么損失就大了。

如果是這個房子的房產證還沒有下來的話，那么購買也有一定的風險，但也不是不可能交易，只不過在交易的時候一定要注意仔細資訊專業人士該如何操作。

當然筆者的建議是大家在買房子的時候一定要買那些有房產證并且產權清晰的房子。

法海一粟認為，無房產證的房屋，其買賣合同是有效的；除非該房屋是被禁止交易的標的物。

1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規，不違背公序良俗，該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規定，未領取權屬證書 的房產不得轉讓，但是，這里的規范并不是法律效力規范，不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋，只是會對合同的履行產生影響，但是，不影響合同的效力。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

2、無房產權房屋的類型。在實踐中，沒有房產證的房屋大約包括：

（1）尚未完成初始登記的開發商開發的房產。這類房產已經建成或在建，但是，還沒有辦理初始登記。就是說，還沒有領取大房產證（整個小區的總的房產證）。

（2）尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為：有建房證的和沒有建房證的。

（3）沒有規劃手續的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發商聯合開發后出賣給購房人的。

（4）在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上，可能符合規定，也可能不符合規定。

（5）違法建筑的房屋。

在法律上，第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同，被法院認定為無效的可能性較大。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

原則上能進行交易過戶，以限售政策的為導向可分為兩種（1）可以辦證但未辦理不動產權證，（2）未達到辦理不動產權證的標準。

1、可以辦證但未辦理不動產權證。

（1）可以辦理不動產權證，但業主未去辦理不動產權證（即：還沒拿到房產證的房子），以購買時間（辦理網簽時間）起算，符合辦理不動產權證，又同時滿足限售政策的，在取得不動產權證后可以交易過戶。

（2）限售政策。

以限售政策的時間節點起算，限售政策實施之后購買的房產，未達到限售政策的執行標準，雖然已經取得不動產權證，但是還是不能上市交易的；

以限售政策的時間節點起算，限售之前購買的房產，達到辦理不動產權證，為辦理不動產權證的，在辦理產權證后，仍可上市交易，但區分的是稅費按取得不動產權證未滿兩年計算稅費。

2、未達到辦理不動產權證的標準。

（1）對于未達到辦理不動產權證的房產，不管是否在限售政策的銷售期內都不合符上上市交易的條件。

（2）在為滿足辦理不動產權證的基礎上，當地城市又有實施房地產限售政策的，取得不動產權證后，同時也需要滿足上市交易（當地的限售政策）的條件方可交易過戶。

3、需要注意什么？

綜合以上兩點的基礎上，需要注意的點有：

（1）需要區分該房屋是否具備上市交易的條件；

（2）稅費，房屋交易的稅費計算按“未滿兩年”計算，按揭購買的房子“三價合一”評估價計稅，按評估價計算稅費；

（3）符合上市交易的房產，需注意的是辦理不動產權證的費用誰來承擔，若由買方賴承擔，這需要注意交易條件以及賣方違約的違約責任條款；

（4）不符合上市交易的房產，注意！注意！注意！，不可以交易過戶，買來的房子，房屋產權還是賣方的，辦證日期有可能遙遙無期，或者因某些原因辦理不了不動產權證，導致房產無法辦理過戶。

《總結》。

常見的房地產交易案例中，原業主由房地產開發商買來的房子，遲遲不能辦理不動產權證的案例并不少，明知自己的房子暫不符合上市交易的條件，但由于個人的原因又不得不賣房，因此這類房產往往賣的價格都會比較低廉，而購房者也是看重價格低廉的原因去選擇購買此類房產，但實則房產交易的風險全由新任的購房者來承擔，因此在購買沒有證的房子是需要警惕！

PS.購房者需考量自身是否有抵御風險的能力，或后期交易過戶發生糾紛的處理能力。