二手房過戶后漏水，該怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？針對這個問題，小菜分享下自己的法律意見，供參考。

第一、二手房過戶后漏水，屬于什么問題？

房子過戶后漏水，誰碰到這種情況都不舒服，本來買房是件很高興的事情，但可能是缺乏經(jīng)驗，也可能是一時失察，被忽悠過去了，連漏水這種缺陷都沒看出來，確實不應(yīng)該。

現(xiàn)在既然出現(xiàn)了這種問題，就得去面對，并想辦法解決，維護(hù)好自己的合法權(quán)益。小菜認(rèn)為，還是應(yīng)該先搞清楚問題出在哪里？究竟是什么樣的漏水問題？再來有針對性地想辦法處理。

01、現(xiàn)在所處的交易環(huán)節(jié)

買過二手房的可能都知道，一般二手房交易大概包含六個環(huán)節(jié)，買方看房、繳納定金、落實手續(xù)和費用、雙方洽談并簽約、付款和過戶以及驗房交接。

從你的背景信息描述看，你們雙方的交易可能已經(jīng)處在了最后一個交易環(huán)節(jié)--驗房交接階段，甚至最后一個交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)跨過去了，形勢確實有些被動。

02、房子漏水是什么問題？

房子漏水可能存在于房間的不同部位，而不同部位的漏水，則會反映出房子存在不同的質(zhì)量問題。有些問題是可以通過維修來解決的，有些問題是難以修復(fù)的，或者說只能盡量修復(fù)，湊合著使用。

（1）衛(wèi)生間漏水

有些年代比較老的二手房，衛(wèi)生間的下水管道是鑄鐵的，不像現(xiàn)在是PVC管。

以前的老觀念認(rèn)為，鐵的管材才扎實、耐用！說起來鑄鐵的管道造價確實比PVC塑料管造價高很多，建材很厚道，但實用性上真不如PVC塑料管，尤其是維修。

年限一長，鑄鐵的下水管就會生銹，看起來臟兮兮的，腐蝕嚴(yán)重的地方就會漏水！維修起來特別麻煩，要換管道，而且還不能像PVC管那樣只換一段，必須要一棟樓的全換，就顯得很麻煩，可操作性差。

（2）廚房漏水

情況和衛(wèi)生間漏水差不多，可能都是下水管道出問題了。

當(dāng)然，也可能是地面防水沒有做好，導(dǎo)致漏水的，但這個概率要小很多。

（3）陽臺漏水

陽臺漏水可能是兩個方面的原因，一個方面跟上面說的類似，還是下水管道的問題。另一方面也可能是防水層老化，不防水了，出問題了。

（4）地面、頂面漏水

房子其他的地方，比如地面、頂面，如果漏水的話，一般考慮是貫穿性裂縫問題，屬于重大質(zhì)量問題，比較嚴(yán)重，要注意落實。

綜合上面不同部位的漏水情況分析，房子漏水可能是三個方面的原因?qū)е碌模?/p>

①防水老化，已經(jīng)起不到防水效果了。

②下水管道老化，部分連接部位生銹，腐蝕嚴(yán)重，開始漏水。

③質(zhì)量問題，可能是建材老化，也可能是人為原因破壞造成的。

因此，應(yīng)該根據(jù)交易所處的環(huán)節(jié)，房間漏水的不同部位，落實好漏水的原因，才能“對癥下藥”，有針對性地維權(quán)。

第二、如何認(rèn)定房子漏水的責(zé)任？

通過上面的分析，我們已經(jīng)知道，房子漏水的話，大致會出現(xiàn)在哪些區(qū)域，大致會是什么原因造成的。根據(jù)房子漏水的情況，我們從兩個方面分析。

01、房子漏水的問題類型

根據(jù)漏水區(qū)域分布和漏水原因分析，房子漏水大致會是三種質(zhì)量類型，即輕微質(zhì)量問題、一般質(zhì)量問題和重大質(zhì)量問題。

02、漏水責(zé)任認(rèn)定

（1）對方未交房

如果現(xiàn)在對方還沒有交房給你，處在驗房交接階段，就很好辦，責(zé)任是非常清楚的，就是對方的房子存在質(zhì)量問題。

（2）對方已交房

對方已經(jīng)交房一段時間了，甚至是你已經(jīng)住進(jìn)去一段時間了，雖然雙方心里都明白原來房子就存在漏水問題，但不容易證明這個漏水是原來房子就存在的。

這種情況下，要尋找到原來房子就存在漏水問題是很難的，存在兩個障礙：

①法律障礙

對方已交房給你，你在驗房是沒有發(fā)現(xiàn)，沒有在當(dāng)時提出來，視為你已經(jīng)認(rèn)可了房子的質(zhì)量和現(xiàn)狀，而且房子的風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移給你，對方可以抵賴。

雖然你可以以房子存在隱蔽的瑕疵為由抗辯，但提不出有力的證據(jù)，難以被法院采納。

②因果關(guān)系障礙

要是你已經(jīng)住進(jìn)去一段時間了，對有些人為因素造成的漏水問題，難以將房子漏水和對方存在人為破壞聯(lián)系在一起，難以證明這個因果關(guān)系。

因此，要檢測出房子漏水存在的原因及問題，是比較容易的；問題的難點還是在于是誰的責(zé)任造成的。

第三、怎樣來維權(quán)？

根據(jù)房子交易所處的階段，房子漏水存在的質(zhì)量問題類型，采取不同的維權(quán)措施。

01、驗房交接階段

如果現(xiàn)在還在驗房交接階段，發(fā)現(xiàn)了房子存在漏水問題，需要把存在的問題當(dāng)面指出來，并拒絕接房。

（1）輕微質(zhì)量問題

如果你接房后要重新裝修，后期讓工人把瓷磚敲開，重新做一下防水就可以解決問題了，費用也不高，本地一般就是100元/平米（各地物價不同，價格僅供參考）。重新做防水后，漏水問題就可以解決好，可以正常居住使用，一般是沒有隱患的。

不重新裝修的話，也是一樣的，只需要多花一道錢而已，要折騰一下，問題也是可以解決好的。

遇到這種問題，一般就是協(xié)商下費用，或者是讓對方把漏水問題處理好了再交房就可以了。但還是要重新跟對方單獨就這個漏水問題簽一份《補充協(xié)議》，讓對方給多少年保質(zhì)期。

（2）一般質(zhì)量問題

下水管道老化，要徹底解決這個問題，只有整棟樓的下水管網(wǎng)重新改造，僅維修一家是難以解決問題的，至少是不能根治漏水問題的。

可以協(xié)商讓對方賠償些錢，也可以讓對方去組織大家改造整棟樓的下水管網(wǎng)。

（3）重大質(zhì)量問題

根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《合同法》的規(guī)定，遇到買賣的房屋存在重大質(zhì)量問題，你可以要求解除合同，讓對方賠償損失。

02、已完成房屋交接

房屋交接已完成，意味著你已經(jīng)在驗房交接時認(rèn)可了房屋的質(zhì)量和現(xiàn)狀，要是你已經(jīng)進(jìn)去住了一段時間，那這時要成功維權(quán)的就存在很大的不確定性。

難點在哪里？

就是上面分析的，不好認(rèn)定究竟是誰的責(zé)任！

這時就應(yīng)該先想辦法把房子的責(zé)任先明確。比如，可以通過專業(yè)的監(jiān)測證明，物業(yè)檢修記錄，以前租客的證人證言之類的，來說明房子在交付之前就已經(jīng)存在漏水問題。

這些事情都做完后，再來根據(jù)問題的類型，采取相應(yīng)的維權(quán)措施。

03、具體的處理辦法

（1）協(xié)商

還未交房的，雙方協(xié)商處理，是賠錢，還是退房？自己根據(jù)漏水的部位、原因和嚴(yán)重性，自主決策。

已經(jīng)交房的，甚至已經(jīng)入住的，可以把這個情況通報對方，協(xié)商解決方案。

（2）仲裁

合同約定仲裁方式解決爭議的，申請仲裁解決。

（3）訴訟

沒有約定仲裁，也無法協(xié)商的，在取證完成后，根據(jù)質(zhì)量問題的嚴(yán)重性，訴訟解決。

綜合全文分析，還是要根據(jù)交易環(huán)節(jié)，分清楚漏水的部位、原因和嚴(yán)重性，采取不同的維權(quán)措施。總的來說，如果只是防水問題，協(xié)商費用就行，其他問題一般不會有；如果是下水管道的問題，可能會影響正常使用，可以讓對方賠錢，也可以讓對方修復(fù)；如果是貫穿性裂縫造成的，基本上就考慮解除合同，賠償損失了。

你好，很高興回答你這個問題的！

二手房交易中，會涉及到一個二手房的交接流程的，交接流程中只有你看到房子完好的情況下，你才會在上面進(jìn)行簽字的，簽字后整個流程就已經(jīng)結(jié)束的，你已經(jīng)擁有完整的房產(chǎn)使用權(quán)，并且與之前業(yè)主已經(jīng)完全沒有關(guān)系的。這時候如果房子出現(xiàn)漏水情況，你倒是可以向物業(yè)反應(yīng)情況，讓物業(yè)落實情況后與上面業(yè)主進(jìn)行溝通妥協(xié)的，從中讓物業(yè)去找人進(jìn)行維修補漏的！

1、如果你在購買房屋時，三方買賣合同上有明確約定中介方需承擔(dān)房屋漏水責(zé)任的，或是約定給以房屋漏水保修服務(wù)的，那么中介方必須按合同履行責(zé)任。

2、如果因購買房屋時中介方利用欺瞞哄騙的方式掩蓋漏水的情況，而且你能提供證據(jù)的，可到法院維權(quán)

你可以去法院申請原賣家賠償?shù)模侨绻u家愿意賠就更好了。前提是你要證明房子漏水問題是賣之前的問題，這個需要去找專門的檢測機(jī)構(gòu)，可能需要一些費用。