買有抵押的二手房一般不會存在風險

當然，這要看是屬于哪種類型的抵押，最關鍵的一點 房產能不能做到及時解押

因為，在抵押狀態下的房產是不能辦理過戶手續的，所以，能否做到 及時解押是最關鍵的

這需要你在交易的時候 ，了解清楚房產抵押是屬于哪一種類型的 抵押，房東能否及時解壓押，做到萬無一失 ，才可以安心交易。

否則會產生不必要的麻煩與糾紛

希望我的回答，能幫助到您！

你好，很高興回答您的問題。

這個風險非常高，想不明白為什么買家要這樣操作？ 買家肯定想空手套白狼，房子交易過戶，提前是房子不能有抵押有貸款才可以過戶，他都拿去做抵押了，還怎么交易？

如果買家擔心交了定金或者首付款給你，你這邊不配合過戶的話，完全可以做銀行資金監管呢。

我來回答這個問題。

買房子對居家過日子的老百姓是大大的事，一套房子動輒幾十萬上百萬的，省吃儉用節衣縮食，傾其一生所有，是血汗眼淚的結晶，關乎生存生活的大事，由此選擇一家經營狀況好、誠信守法的房地產開發商，對于購房者來說至關重要。

寧夏正豐房地產開發有限公司成立于1998年，這家公司秉承“誠信、專業”的經營理念,堅持用戶至上、質量第一，在業界和購房業主的口碑很好。這家房地產開發公司經過20多年的艱苦創業，現在已經成為銀川乃至寧夏，在行業內具有相當規模、較大影響力、發展迅速的企業之一。由此獲得2017年度銀川市工程建設領域農民工工資支付誠信承諾企業、房地產開發“功勛企業”、房地產開發“銷售領跑企業”等殊榮。這家公司又摘取2018中國地產榮譽榜“銀川榜”，正豐公司開發的“海德家園”樓盤，入選“推動城市進步健康中國生態大盤”。作為此樓盤的購房者，本人也對這家公司銷售“海德家園”樓盤在簽訂合同，關于土地抵押貸款問題產生了疑問。但這家公司還是講信譽，他們的工作人員拿出有關書面材料，給購房者答疑解惑，毫無隱瞞地將前期房屋時，融資建設土地在銀行抵押情況告知，并且為客戶著想，換位思考，督促客戶辦理有關手續，為交房后取得房證做好準備，應該說這家房產公司是可以信賴的，買他們的房屋是讓購房者放心的。

回到具體題上，如果購房者買一些不法房地產開發商了把土地被抵押銀行的房子后，會面臨著哪些風險呢？土地抵押貸款，就是房子開發商把所建房子的土地作為抵押物，抵押給銀行由此獲取貸款。按照《物權法》規定，土地抵押后，土地上的建筑物一并被抵押，也就是“皮之不存，毛將焉附”。如果買這種土地被抵押的房子，將面臨以下風險：

一、無法辦理房屋證照

按有關規定，土地被抵押期限內，所購房屋不能辦理房簽、土地所有證和房產證，也就是說，如果購買了這些房子，就是無證的，法律上不予承認和證明，不動產無法確認。如果開發商在合同上訂了土地抵押條款，就是說在抵押期間如果沒有解押，購房者是不能辦理房證的，只有解押后才可以辦理房證。

二、無法行使房屋的所有權

如果購買了無證房屋，就不能以此房貸款、抵押和出售，沒有了房屋的處置權，你所購買的房屋占用了家庭一大筆錢，如果遇到突發事件和重大事情，借不到錢，務必會使你陷入絕境，你擁有的房屋就真的成了“不動產”了。

三、不確定的風險

房地產行業有許多不確定性，也是高風險行業，如果市場火爆，開發商銷售順暢利潤好，能把已建好的房子的土地抵押貸款及時還清，房屋土地解壓，之后可能給購房者辦理房證。假如市場營銷不好，經營狀況不佳，不講誠信，或債臺高筑資不抵債，導致無法歸還貸款陷入破產，那么你就可能有連帶責任，一同被拉入陷阱，不僅所買房子辦證無望，而且你的房使用權也歸銀行處置，銀行依法拍賣或委托第三方，你會陷入司法糾紛。

作為開發商，雖然也許經營有難處，資金可能困難，但應當為購房者著想，不能把經營和資金上的壓力，轉嫁到無辜可憐的購房者身上，讓他們為你的企業發展去做無償擔保，犧牲他們的合法權益。如果是有良心負責的開發商，是不是把同樣的事做的更周到，比如土地抵押貸款，在銷售房屋后與銀行聯手，由銀行收款，如果購房戶交妥房款后，銀行及時解押，購房者可以消除后顧之憂，辦理房證。但是如果開發商自行處理操作，那么是不是有可能到期后或更長時間在銀行未予解押，把購房者綁到你經營的戰車上，好似賭注，勝敗難定，無疑嚴重侵犯了購房者的合法權益。

所以，對開發商把土地抵押后的房子，購賣者時要慎重考慮，如果購買后要督促開發商及時給銀行還貸解押，購房者才能辦理房證。

買房，你所購買的二手房是貸款房屋，你買房也采用貸款方式，這整個交易過程比較復雜。

基本流程，你給出賣方簽訂房屋買賣合同，給出賣方交付首付，你 出賣方或者趙第三方墊子機構先把房屋貸款還上，房屋過戶到你名下，你拿房屋去銀行抵押貸款，貸款完成后把剩余房款直接通過銀行打給賣房一方，房屋交易完成，房屋交付的方式是在首付時還是付完所以房款由雙方約定。

因為交易程序較為復雜，一旦一方違約或者因其中一個環節出問題，合同履行就會出現糾紛，這種糾紛還很難解決。

所以采用上述方式購買房屋，最好選擇靠譜的中介公司且采用資金監管的方式才會有保障。

首先你和房主的關系是什么？完全不認識的陌生人？還是親戚？朋友？同事？ 最新的公證政策在2017年10月實行了不是直系親屬不能委托成為受托人，所以走公證這步是走不通了。

然后總房價是多少錢？受國家法律保護的定金是總房價的20%以內，如果50萬是在總房價的20%以內你就可以以定金的方式交給他。

風險：不動產證抵押在銀行，你不知道房主除了銀行貸款以外還有沒有別的債務，要是你借錢給他償還了銀行貸款，民間還有欠款，也是不能順利交易過戶的。

注意事項：首先要確認該房主是你要購買這套房屋的產權人，問清楚除了銀行貸款，還有沒有別的債務糾紛（因為當你借錢給他償還了銀行貸款，該房屋就會處于完整產權狀態，如果民間有債務糾紛，該房屋可能會被法院起訴、查封，所以最好讓家主保證，能錄音最好），能親自到銀行去咨詢該房主有沒有這筆貸款是最好的，順便可以知道借錢給他償還后多久可以獲得他項權證和委托書，這樣心里能有個時間段。最后祝你買房順利

1.二手房買賣，前房東必須要把該房的房貸，或者抵押貸款還清，到房管局注銷抵押，這個房子才可以過戶。

2.你可以要求房東，到房產局拉一份該房權屬調查，上面會顯示房子的基本信息，是否有貸款等，在簽合同時都會約定，房東還款日期的。

3.現在房子基本都有貸款，可以讓房東拉一份征信報告，可以看到房東的負債，如果負債不高，只有房貸，對買家基本沒什么影響的，房東自己解決貸款，或者你們協商解決，如果你幫他還，肯定房價要適當降一些，前提網簽合同簽好再還，還有就是房東找墊資公司來還，一般要收費用的。

全款購買二手房，房屋有貸款未清償完畢，房屋有抵押存在， 中介建議由你付款清償全部貸款解除抵押，這樣做是否存在風險，作為民商事領域律師，我來回答這個問題：

購買二手房，大多都會面臨的一個問題就是二手房有貸款未清償完畢，銀行有抵押權存在，需要先清償銀行所有貸款本息，之后才可以解除抵押登記，解除抵押登記以后才可以辦理房屋過戶手續，通常做法是由購房人付一部分定金，賣房人自行籌集資金歸還銀行貸款本息，解除抵押權，后買房人再支付一部分購房款，待辦理過戶以后支付剩余的購房款，或者辦理貸款支付剩余購房款。為何要由賣房人自行籌資歸還銀行貸款本息，解除抵押權呢？那是為了控制風險。

如果由買房人出資解除抵押權，會存在很大的風險，一般二手房所需要歸還的剩余貸款本息都比較大，對于購房人來說，出具如此大一筆資金來給別人的房屋歸還貸款本息，是沒有任何保障的。

首先，存在如果歸還欠款，解除抵押以后，賣房人拒絕出售房屋，你需要經過漫長的訴訟來追回錢款或者要求履行合同，辦理過戶手續。

其次，賣房人在解除抵押權以后，房屋非常容易出手，而對于你來說已經支付了銀行貸款本息，你肯定不愿意得不到房屋，那么就可能會遇到賣房人拖延過戶，要求漲價。

再次，解除抵押以后，可以再此以此房屋辦理抵押貸款，或者將該房屋出售給他人，而對于購房人來說，只能要求退款和賠償，如果合同對購房人不利，賠償也會很低，如果賣方拒絕退款，買房人還要進行訴訟。

最后，當賣房人拒絕過戶，或者一房二賣，或在又在房屋上設立抵押權的，且拒絕退還款項并賠償的，你需要訴訟，經過漫長的訴訟你贏了，但是賣方拒絕履行，你只能申請強制執行，如果對方已經轉移了財產，房屋又因為抵押金額大，或者已經賣給他人了，或者賣房人涉及其他債務查封了，你想要把錢收回來將無比艱難，甚至有可能收不回來。

因此，購買二手房，必須要由賣房人自行籌集資金歸還銀行貸款本息，解除抵押權，絕對不要代為出資歸還銀行貸款本息，除非剩余貸款本息很少，可以要求以支付的定金或訂金來清償銀行貸款本息。

二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個首付，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：

（1）賣家不止有一筆貸款。

你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現這樣的情況：賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。

案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的首付款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的首付去還剩余貸款。11月，雙方順利網簽，但網簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。

原來邱某在網簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設定了195萬元的抵押權，并授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產權。而邱某的債主張先生有“優先追償權”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。

（2）賣家挪用首付款。

賣家并沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。

案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的首付款來解抵押，并且無法辦理資金監管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。

一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯系不上，經過多方查找，發現房主在家自殺，而徐女士的205萬首付款不見蹤影。經過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。

二、房款進行資金監管

一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。