債券作為一種債券債務(wù)憑證，與其他有價(jià)證券一樣，也是一種虛擬資本，而非真實(shí)資本，它是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中實(shí)際運(yùn)用的真實(shí)資本的證書。　　債券作為一種重要的融資手段和金融工具具有如下特征：　　（1）償還性。債券一般都規(guī)定有償還期限，發(fā)行人必須按約定條件償還本金并支付利息。　　（2〕流通性。債券～般都可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。　　（3）安全性。與股票相比，債券通常規(guī)定有固定的利率。與企業(yè)績效沒有直接聯(lián)系，收益比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。此外，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債券持有者享有優(yōu)先于股票持有者對企業(yè)剩余資產(chǎn)的索取權(quán)。　　（4）收益性。債券的收益性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是投資債券可以給投資者定期或不定期地帶來利息收入：二是投資者可以利用債券價(jià)格的變動(dòng)，買賣債券賺取差額。

有以下幾種方式可供選擇：

一、權(quán)益性融資。

可能通過增加注冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會(huì)降低原股東的持股比例。

二、發(fā)行債券。

如果符合條件可以發(fā)行債券。企業(yè)發(fā)行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣3 000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣6 000萬元，2．累計(jì)債券總額不超過凈資產(chǎn)的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，5．債券利息率不得超過國務(wù)院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款。

但在目前的大環(huán)境下，小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信托、其他企業(yè)或個(gè)人融資。

但這樣融資一般利率較高，會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

希望我的回答對你有所幫助。

、房地產(chǎn)的融資是什么概念？ 1. 融資，就是有資金需求的單位或者個(gè)人，向有資金閑余的單位或者個(gè)人獲取資金使用權(quán)的行為。

融資的方式可以是借貸，也可以是引入對方合股合資，合作經(jīng)營，發(fā)行票據(jù)和衍生工具等方式。常見的說，向銀行借錢，企業(yè)向投資者借錢（發(fā)行債券），以及發(fā)行股票募集資金，都是融資行為。2、房地產(chǎn)的融資：就是指：房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)向銀行借錢，向投資者借錢（發(fā)行債券），以及發(fā)行股票募集資金的融資行為。房地產(chǎn)行業(yè)是國家調(diào)控重點(diǎn)單位·，所以相同條件，房地產(chǎn)開發(fā)貸款非常難辦理，要求必須是二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)，這樣把90%的開發(fā)企業(yè)拒之門外了。3、 基本上房地產(chǎn)項(xiàng)目融資額都是上億的，因?yàn)橘Y金規(guī)模很大也就制約了，走傳統(tǒng)民間借貸渠道的話比較難，目前我的操作方式是借道信托和國外投資基金。4.房地產(chǎn)的融資包括：股東增資、銀行貸款、信托融資、委托貸款、抵押典當(dāng)、民間融資、內(nèi)部集資等等。

　　自籌資金　　自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。　　預(yù)售資金　　房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。　　商業(yè)銀行貸款　　商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。　　企業(yè)合作融資　　房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進(jìn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。通過合資合作可以共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。合作融資是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前最為可行的融資方式之一。　　信托融資　　信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產(chǎn)信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。在供給方法上可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金支持。信托獨(dú)具制度優(yōu)勢，并具有較強(qiáng)的靈活性，在銀行貸款困難時(shí)，是比較好的選擇之一。　　債券融資　　房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。　　房地產(chǎn)證券融資　　房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、資源的合理化。是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時(shí)還可以擴(kuò)大規(guī)模，化解風(fēng)險(xiǎn)。降低融資成本。投資者亦可分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)主體從國有制走向股份制，有利于改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)間的項(xiàng)目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，達(dá)到上市融資的目的。　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。目前，在我國已經(jīng)初見端倪，是一種向特定對象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金，然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個(gè)工作階段。是當(dāng)前市場上逐漸興起的一種融資方式。

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

如果將房地產(chǎn)資金信托簡單分類的話，可按負(fù)債關(guān)系劃分為債務(wù)型信托和權(quán)益型信托:

（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資模式。

即債權(quán)型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式。

雖然債權(quán)型信托貸款融資模式有操作簡單、運(yùn)行成本較低等特點(diǎn)，但技術(shù)含量低，以前主要在一些結(jié)合部做“擦邊”性的業(yè)務(wù)，“46號(hào)”文件和“212號(hào)”文件出臺(tái)后該類業(yè)務(wù)已成 “雷區(qū)”。如在合規(guī)領(lǐng)域開展此類業(yè)務(wù)又與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，顯然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢，加之該類信托基本屬于點(diǎn)對點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，信托公司的預(yù)期收益與實(shí)際承擔(dān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)極不對稱，因此，今后應(yīng)逐漸減少該類模式的比重。

（二）房地產(chǎn)股權(quán)投資信托

該類信托是權(quán)益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成實(shí)質(zhì)性股權(quán)投資，并以一定方式直接或間接參與投資產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營與管理，并將在房地產(chǎn)企業(yè)中根據(jù)所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得的經(jīng)營所得，作為委托人信托投資的信托收益。

（三）股權(quán)回購型信托

該類信托表面看屬于權(quán)益性股權(quán)投資信托，但實(shí)質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性信托融資安排。信托投資公司在將信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)行投資之前，實(shí)現(xiàn)與資金需求方簽署一個(gè)股權(quán)回購協(xié)議，信托公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方約定，在規(guī)定期間內(nèi)（通常是在房地產(chǎn)信托計(jì)劃終止時(shí)），由信托資金的使用方或者其關(guān)聯(lián)公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價(jià)比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權(quán)全部回購，進(jìn)而確保委托人信托財(cái)產(chǎn)的歸還和信托收益的實(shí)現(xiàn)。

（四） “夾層”信托融資模式

“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。從資金費(fèi)用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。實(shí)際上，夾層融資信托”也就是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托融資投資形式。

（五） 財(cái)產(chǎn)收益權(quán)信托融資模式

該類信托模式幾乎等同于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。不同之處是缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，沒有在證券市場公開發(fā)行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信托性質(zhì)不同，該類產(chǎn)品更多的具有財(cái)產(chǎn)信托的特點(diǎn)。該類模式的信托，是將存量的持有性物業(yè)或出租性物業(yè)作為信托財(cái)產(chǎn)，將該類物業(yè)自身日常產(chǎn)生的租金收入或經(jīng)營收入等穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為前提，發(fā)行財(cái)產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業(yè)所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運(yùn)用。將固化、積壓、沉淀的資產(chǎn)盤活、變現(xiàn)，因此具有極為強(qiáng)烈資產(chǎn)證券化功能，也是我國迄今房地產(chǎn)信托所有模式中，最接近國外發(fā)行的房地產(chǎn)信托基金(REITs)的一種信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

　　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)、政策約束和融資成本的把握，便于企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況來選擇合適的融資方式。

　　一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。

　　內(nèi)部融資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，可出售的經(jīng)營性和存量物業(yè)，以及近期內(nèi)可回收的各種款項(xiàng)等，包括向消費(fèi)者預(yù)收購房定金等。但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，單純依靠內(nèi)源融資已很難滿足企業(yè)的發(fā)展需求。

外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。