這個很不合理，我買的期房都是有合同的，你的這個竟然沒有，估計是個小開發(fā)商，一旦跑路，血本無歸，打官司都麻煩，

1.如果認購書具備商品房買賣合同的主要內容，由于已交付首付款，認購書可以認定為商品房買賣合同。這種情況下，要退房就是要解除合同;分以下情形:

1.1如果開發(fā)商已取得商品房預售許可，開發(fā)商可以要求繼續(xù)履行合同;也可以同意解除合同，但要求購房人承擔違約責任。

1.2如果開發(fā)商未取得商品房預售許可，購房人可以主張合同（認購書）無效，返還已支付首付款和定金（如有）。

2.如果認購書不具備商品房買賣合同的主要內容，購房人可以退房，是否承擔違約責任需要分以下情形:

2.1如果存在不可歸責于雙方的事由（如限購政策發(fā)布）導致商品房買賣合同未能訂立，開發(fā)商返還首付款和定金（如有）;

2.2如果因為開發(fā)商原因（如不能按約定時間取得商品房預售許可），未能訂立商品房買賣合同，開發(fā)商返還首付款和定金（如有）;

2.3如果因為購房人原因不能訂立商品房買賣合同，開發(fā)商可以不退還已收定金（如有）;應返還已收首付款，但認購書另有約定除外。

3.前述商品房買賣合同應當明確的主要內容包括:

3.1當事人名稱或者姓名和住所;

3.2商品房基本情況;

3.3商品房的銷售方式;

3.4商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

3.5交付使用條件及日期;

3.6裝飾、設備標準承諾;

3.7供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

3.8公共配套建筑的產權歸屬;

3.9面積差異的處理方式;

3.10辦理產權登記有關事宜;

3.11解決爭議的方法;

3.12違約責任。

你買的這家樓盤的開發(fā)商有點“非法集資”的嫌疑啊，勸你還是慎重一些。

我對你這次的購房過程存有兩個疑惑：第一個疑惑就是，就是首付問題，你所在的城市購房最低首付要求是多少？如果沒有要求，首付兩成那也是沒問題的；如果有最低首付要求，而開發(fā)商只收你兩成首付，那他們可能是缺錢了，通過降低首付的方式，吸引買房人前來購房，然后回籠資金；

第二個疑惑是，一般按照常規(guī)的購房流程，買房人付過首付后，就應該簽購房合同，然后跟銀行簽約辦理貸款，你買的這家樓盤沒有立刻讓你簽合同辦貸款，會不會是這個樓盤除非封頂，不然沒有資格辦貸款呢？然而蓋樓又需要錢，開發(fā)商通過降低首付的手段，將錢從購房者手中“騙”過來，等騙夠了錢，把房子蓋好，再集體辦理購房和貸款手續(xù)。

如果是這樣，那這種樓盤最好別碰，因為隨時可能因為資金鏈斷裂而跑路或者破產，最終人房兩空，建議樓主通過一些渠道查一查這家樓盤的土地狀態(tài)，如果可以，最好把錢盡快要回來。

正常情況下，交了首付款后應當與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，只有網簽之后，才能真正鎖定房源，確認房屋交易，之后再進行合同備案，基本上房子就沒有多大問題了。

開發(fā)商推遲網簽，可能有以下幾個原因：

1、所售房屋尚未取得商品房預售許可證。

根據《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售必需在開發(fā)商取得《商品房預售許可證》之后進行，沒有預售證的房屋是無法進行網簽的。而開發(fā)商要辦理預售許可證，除了已取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》之外，還必須滿足工程進度、已完成投資比例、已確定竣工日期、已繳納各項規(guī)費等幾方面要求。如果條件不符合，就無法申辦商品房預售許可證，自然也就無法進行網簽。

2、特價房源的價格低于開發(fā)商在房管部門的備案價格。

由于目前處于房地產市場調控階段，房住不炒是主基調，為了控制房價上漲，一些地方采取了限制備案價格的行政干預措施，既限制最高售價，也限制最低售價，如果開發(fā)商的合同價格超出備案價范圍，就無法通過網簽系統(tǒng)審核，因而無法網簽合同。由于備案價的調整有一定的周期要求，因此，就會出現交了首付后拖延幾個月再簽合同的情況。特價房源，顧名思義，價格估計是低于備案最低限價，開發(fā)商只有等下一個調價周期重新調整備案價后，才能簽訂合同。

3、所售房源處于被抵押或者被查封狀態(tài)，尚未解除。

眾所周知，房地產業(yè)屬于高杠桿行業(yè)，資產負債率非常高，有些開發(fā)商由于資金短缺，可能把已建成房屋做抵押貸款，在需要銷售時，要先行解押，否則也無法進行網簽。

還有一些現房由于開發(fā)商拖欠工程款等原因，被法院予以查封或凍結，在解封前也不能進行網簽。

遇到推遲網簽時，要區(qū)分具體情況，采取相應措施：

1、如果是暫時沒有預售許可證，可以具體詢問一下開發(fā)商沒有申領預售證的原因，如果已經申報，只是由于主管部門出于調控需要控制發(fā)證節(jié)奏，只要開發(fā)商擁有相應的《建設工程施工許可證》，就不需要擔心，可以耐心等待。如果開發(fā)商還沒有申辦預售許可證，或者沒有對應的《建設工程施工許可證》，那就有風險，這種情況下，開發(fā)商屬于違規(guī)銷售，購房人可以解除合同并要求開發(fā)商返還首付款。

2、如果是特價房的價格低于備案限價的原因，一般也不需要擔心，就等開發(fā)商調整備案價后再網簽。當然，如果開發(fā)商未能在約定的時間內完成下調備案價，購房人也可以提出解除合同，并要求開發(fā)商返還首付款。

3、如果買到了被開發(fā)商抵押的房子，只要開發(fā)商能夠在約定的時間內解押，也可以接受。但如果不幸買到了被法院查封或凍結的房產，那就要小心了，最好是解除合同，以免后患，這種情況，開發(fā)商也沒有理由不退首付。

首付交了購房合同沒簽那沒有辦法，怎么能沒簽合同就交錢，如能要回來更好，若要不回來只好認倒霉了。

謝謝直接邀問！很榮幸回答這個通過中介全款購房問題。

憑證。

先查驗一下購房首付款發(fā)票或收據，確認購房樓棟號和房號。

付款發(fā)票或收據可以反證交易合同成立并已生效。

合同。

感覺題主需要了解一下合同法，任何交易都是依據合同付款。即便是上班工作，比如：單位支付員工工資，也是依據勞動合同付款（薪金）。

題主應該有認購協(xié)議書吧？找找看有沒有？推理解答，還需題主確認。亡羊補牢，盡快簽合同。

付款。

全款購房也可以分期付款。可以說，題主表妹在中介也不專業(yè)，掌握東西還不夠。

可以約定第一筆款首付，第二筆款付款日期是可以商定的。

壞處。

主要是房價漲的話，開發(fā)商退款退房，如果你沒有簽訂合同，那么，你一點辦法也沒有。

反過來，如果房價跌的話，你想退款退房，除了折騰時間和精力不說，資金占用有代價，有點虧。

糾紛。

題主這是中介代理購房，開發(fā)商一般不干預中介退款退房。

如果開發(fā)商干預中介，你和誰協(xié)商決絕問題呢？打官司，訴訟主體是誰呢？

回答到這里。謝謝！

今年我也是這種情況，我是臘月二十九到售樓部看中一套房子，就給售樓部交了幾萬塊定金，本來是一件開心的事！結果在臘月三十的時候就知道武漢因新肺冠狀病毒，導致武漢全城封閉。看到這樣的消息，心里很難受，拔涼拔涼的。于是天天都在關注武漢新冠狀病毒肺炎發(fā)展的情況，一天又一天時間過了一個月。可是武漢的新冠狀病毒肺炎情況越發(fā)嚴重，并沒有好轉，導致我們都不能出門工作，不能做生意。在二月底的時候就收售樓部通知我們去交未付完的首付款并簽購房合同。現在我們也不想買，因為不知道今年的房產房價走勢如何？也許會跌得很低很低，所以說現在我們去售樓部退定金，售樓部也不與退還，給他說明了今年的特殊情況，因為資金困難而付不起首付，但是售樓部不認可。所以說根據上面的這種情況分析，現在只有硬著頭皮把首付款交上，繼續(xù)履行去年就合同，只能這樣想，房子是自己住的，我們不炒房，不等房子一增值。只有想想辦法把首付款籌上，繼續(xù)實現我買房子的夢想。不知道網友們如何看待這個問題，大家覺得我這樣做值嗎？

一、簽訂了認購書，但是未簽訂正式合約

不買房，定金被沒收，但是首付款是預付款性質，應當全額退還

二、簽訂了正式的買賣合約，毀約

這個時候合同已經成立，不存在沒收定金問題，但是存在違約問題，違約金往往比定金要高很多，可能到達可能金額的20%。 因為合同已經正式成立，既然要提前解約，就要承擔違約責任。也就是收開發(fā)商要從首付款中扣除違約金再返還

三、可以向人民法院請求調低違約金標準

如果開發(fā)商合同約定的違約金較高，超過了給開發(fā)商造成損失的30%，那么可以請求調低，比如給開發(fā)商造成損失10萬元，但是約定違約金達到20萬元，那么可以請求減少到13萬元。 當然開發(fā)商的損失具體怎么計算呢，最基礎是開發(fā)商因為把房子賣給你了，損失給了其他人的交易機會，如果此時房價是下跌的，那么他們要把房子賣出去，這中間的差價就需要違約人來承擔，當然還有一些其他損失，比如因為退房，造成的現金利息損失，其他，比如退房中的一些房管局交易費用和中介費用都是開發(fā)商的損失，所以，如果簽訂了正式合約，則輕易不要毀約。

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