謝邀。只有解除抵押，房子才可以自由買賣。您所說的抵押狀態，是該二手房貸款未還清嗎，這種情況，可以用買方的購房款墊付。具體流程是：簽訂房屋買賣合同，賣方向貸款銀行申請提前還款，買方支付賣方剩余還款金額作為首付款。賣方前往貸款銀行辦理提前還款，并事先在還款賬戶中存入足額錢款，到貸款銀行辦理結清手續。銀行貸后管理中心出具解押材料，將原房主的房子解押出去，賣方前往房屋所在不動產登記中心解押，賣方擁有房子的所有權。買賣雙方繼續辦理房屋買賣的剩余程序。但是，這種方法存在兩個難點：1、如果買主也是依靠貸款買房，而首付又不足以支付剩余的房貸，這種交易便無法進行。2、近幾年因為一些賣方利用這種方法進行行騙，買方代其償還“尾款”之后，賣方便反悔不賣甚至玩起了失蹤，讓買方叫苦不迭。“房貸沒還清” 的二手房，比一般二手房的交易多了“賣房前還貸款”、“解押”等步驟，即房子的原業主必須在交易房產之前，將欠銀行的房貸還清，將房子解押。這樣操作時，交易風險就大大增加了。

有抵押的必須解除抵押才 能辦理過戶手續。

題意很容易讓人誤解，我想題主問的是：如果房產已經抵押給銀行，銀行能不能私下出售？

回答是不可以。抵押的一大特征，就是不轉移抵押物的所有權，也就是說，抵押物的所有權仍歸抵押人所有，抵押權人無權擅自處置。據此，題主所說的抵押房產，作為抵押權人的銀行是不能私自處置的。如果任由抵押權人自行處置，肯定會損害抵押人的權利，例如處置價格過低等，所以行使抵押權必須通過法律程序進行。

那么在什么時候銀行可以處置抵押房產呢？前提和順序是這樣的：第一，前提是發生了抵押權人可以行使抵押權的事件，例如借款人不能按時還款。第二，即使銀行想行使抵押權，也必須通過法院裁決。也就是說，如果借款人無力還款，銀行應當起訴至法院，由法院進行判決和執行（即拍賣），銀行無權自行拍賣。第三，如果抵押房產多次流拍，法院會將抵押房產判決給銀行。這個時候，銀行才擁有抵押房產的所有權，可以自行進行處置。

我是空谷財譚，與您分享我的觀點。

已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常，原業主通過向銀行申請貸款購買了房屋，并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。

房地產交易中心會根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉讓過戶，從而保護銀行的合法權益，進而保障整個房地產交易體系的安全。

一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

（一）提前還款，解除抵押。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。

（二）辦理轉按揭。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。

這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

（三）買房替原業主提前還貸。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。

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