民法典規定居住權須經登記才能成立。登記機構為不動產登記處。登記居住權后不必到房管局備案了。

你好，謝謝邀請！

根據題意，假定條件如下：

1、雙方已經簽訂了書面的抵押合同。

2、房屋不屬于國家法律禁止抵押的房屋。

3、用于抵押的房屋已經在當地房地產主管部門辦理了正式的抵押登記。

基于以上條件，未經抵押權人同意，房屋權利人是可以在該房產上設立居住權的。

理由如下：

1、此時的房屋所有權仍然為債務人所有

根據擔保法的有關規定，抵押人和抵押權人簽訂的抵押合同，不得在合同中約定在債務履行期限屆滿抵押權人未經清償時，抵押物的所有權即用于抵押的房屋歸債權人所有。

同時，根據物權法的有關規定，房屋所有權人依法享有不動產的占有、使用、收益、處分的權利。

因此，房屋權利人在該抵押的房屋內設立的居住權，是有效的。不管是自己居住，還是用于出租收取租金的行為。

對于抵押權設立后的出租行為，抵押人應當告知承租人，但該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權。也就是說，如果抵押人到期不能清償該債務時，抵押權人向法院起訴、申請執行、拍賣房產，租賃方不得以買賣不破租賃為條件拒不搬離租賃的房屋，因為租賃關系在抵押權設立之后存在。

2、抵押權人對抵押物價值的減損的判斷

通常情況下，居住一般都是針對住宅房屋的情況，居住只是供人們在其中生活、住宿等行為，不會破壞房屋本身。

除非市場出現斷崖式的跌價，其價值可能受到減少外，一般情況不會受到減損。所以，作為抵押權人，我認為不用擔心。

假定該房屋出現市場的斷崖式的跌價行為，抵押權人可以要求對該抵押房屋進行重新評估，判斷價值的跌價情況，并就減少部分的價值，要求抵押人追加擔保物或者償還減少部分的價值對應的債務。

如果抵押物價值的減少，不是由于債務人的過錯行為導致的，抵押權人只能就其獲得的損害賠償的范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

綜上所述，房屋權利人是可以設立居住權的。

很榮幸回答你提出的問題。具體講幾點：

先搞清楚房產的所有權和居住權歸屬問題。

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權和他物權（用益物權和擔保物權）。

房產的所有權是物權的根本權利，歸屬房屋所有人。新頒發的《民法典》，房產的他物權設立的新型用益物權（居住權），這個居住權可以是父母、離婚后的前任妻子等居住權人。

再搞清楚什么是居住權及居住權人問題。

居住權是從他物權中分立的一種權利，是賦予物主相關權益人的權益，不會改變房產的所有權，但是，會附著在物權上而不改變。

居住權人是享有房產居住權的受益人，而且，居住權人和所有權人可以分離，也就是說，居住權分立之后，居住權人和所有權人可以相互不相干。

再搞清楚產權登記和權益登記的區分問題。

房產登記是指房產的所有權（含土地使用權）登記，房產所有權人到不動產登記中心辦理登記手續。

居住權登記是指房產的用益權登記，居住權人到哪兒登記居住權尚沒有明確，暫不要著急。

因《民法典》從2021年1月1日起開始實施，現階段國家和各地方政府尚未出臺具體的相關規定到哪兒辦理居住權登記手續，等待即可。

案例分析：買賣不破租與買賣不破居住權。

買賣不破租案例。王二將自己家的商品房租賃給張三，王二與張三簽定了《房屋租賃合同書》。如果王二第二年將商品房賣給了李四，那么，李四要承接《房屋租賃合同書》，也就是李四和張三形成房屋租賃關系。

買賣不破居住權案例。王五與張珊夫妻雙方共有1套房產，王五與張珊鬧離婚，如果張珊離婚后沒有房屋居住，經王五與張珊協商，王五給予張珊3年期限房產居住權，然后，王五與張珊雙方同意并辦理了離婚手續。如果王五第二年將房產賣給了李莉，李莉要承接張珊的居住權。

希望這個回答能幫助你，謝謝！

根據中華人民共和國民法典規定，設立居住掃權，應當到不動產登記機關進行登記。

設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。登記居住權的準備條件是房屋所有權人與居住權人應先簽訂書面協議，協議內容包括居住的條件、要求和期限，而后到登記機構申請居住權登記。

法律依據：

根據2021年1月1日起生效施行的《民法典》第三百六十八條

居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

《民法典》第三百六十九條

居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

房屋居住權不需要到房產局登記。因為只有房屋居住權的房屋屬于承租房，只需與房屋的產權單位辦理承租手續，并按時交納租金即可。

居住權住宅是一種非房屋所有權人對房屋享有的占有與使用的權利住宅。比如，你有一套閑置的住房，為了幫助沒有地方住的親屬，你可以到登記機構辦理一個登記手續，為你的親屬設立居住權，此時房產證上依然是你的名字，房子依然歸你所有，但你的親屬擁有居住在這個房屋里的法律權利。

　　戶口登記在商品房內和是否擁有居住權沒有直接聯系。　　我國《物權法》對居住權未作規定，但是，居住權也是當事人的一種基本權利。而戶口制度是我國特有的一種人口管理方法，是國家基于行政管理的需要而設立的制度。戶口與居住權并不具有必然的聯系，某人對房屋是否享有居住權不能以戶口登記為標準，某人戶口即使未登記在該房屋內，也可以對該房屋享有居住權，如承租人對其承租的房屋享有居住權。同理，戶口登記在某房屋內，并不代表就有權居住在該房屋內。　　居住權的取得一般主要有以下幾種情況：　　一，依合同而取得居住權。如承租人依租賃合同而取得對出租房屋的居住權。　　二，直接依法律的規定取得居住權。如未成年子女對其父母的房屋享有居住權。　　三，依遺囑等法律行為取得居住權。　　四，因取得時效的經過取得居住權。　　因此，居住權是由房屋所有人經過授權后，戶口簿上的居戶才享有居住權，未成年人除外。