不動產具有二種權益，一種是所有權，一種是使用權。依法取得不動產權屬的人叫所有權人，也就是房東。通過租賃方式取得房屋使用權的人，是房屋的使用人，也就是租戶。

其實，這里面包括了租賃合同的轉租、租賃期限、買賣不破租賃、固定租金等相關法律問題。下面逐一討論一下，希望對大家有參考價值。

當承租人想與出租人簽訂租賃合同時，首先要確定該房屋的證據手續是否齊全，比如房產證、購房合同、房產共有人的身份證復印件都要讓房主備齊；然后，雙方應該親自驗收房屋，做好交接工作，一定將房屋設施設備有效性、安全性、操作性能在合同內寫清楚。

房屋驗收達到自己的預期目的，即可與出租人簽訂租賃合同。該租賃合同最好使用正規公共租賃平臺版本，詳細記載租賃期間的權利義務，租賃期限越長越應該具體明確各方權利義務。以防止后續發生糾紛各方都會扯皮，打官司無事實法律依據。

民法典實施后，產權可以與居住權分離，讓承租人居住權更有保障。產權人如果想長期租賃該房屋，就應該按照法律規定與承租人簽訂租賃合同，約定各方權利義務，明確責任十分關鍵。租賃期限最長不能超過20年，雙方最好做租賃合同公證。

因為長時間租賃容易引發糾紛，各方雞毛蒜皮小事兒都會引發訴訟，必須做好公證，防止雙方任意反悔。比如租賃期間租金變化問題，一定約定清楚是采用一次性固定租金，還是隨時間持續變化按照市場規律搞浮動租金等，必須寫清楚。

租賃期限內，承租人想轉給次承租人居住，與原房主如何辦理手續，是否準許承租人自行決定轉租等一系列問題，必須寫在租賃合同內。如果約定不清楚，承租人的權利受到影響，自然不能保障次承租人的權利。沒有約定的前提下，一般轉租行為需要出租人同意，對承租人顯然不利。

在租賃期限內，如果產權人（房主）將房產變賣，需要提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。而當承租人表示放棄購買房屋時，房主自然有權選擇其他購買人完成產權交易，但是買賣不破租賃仍然有效。即房產雖然變更為新的房主所有，但是租賃合同在有效期內仍然需要繼續履行。

買賣不破租賃在民法典規定中有個例外，就是房主的近親屬或共有人想購買該房屋的，承租人的優先購買權是無法對抗的。包括房主申請法院拍賣房產時，應該提前五日通知承租人，承租人沒有參與拍賣程序的，視為放棄優先購買權。如果房主未通知承租人賣掉了房產，承租人只能提出賠償請求，不能對抗買受人的購買行為。除非有證據證明雙方惡意串通，損害他人利益或有其他違法行為。

像租金這種問題在整個租賃合同履行期限內都是非常關鍵的條款，必須清楚明確的寫在租賃合同內，寫的越詳細越好。尤其是長期租賃合同，必須明確租金繳納方式、期限、變更條件等。比如固定租金模式，就必須明確租賃期限內租金永遠不改變，每期只能繳納1500元租金，無論租賃市場怎么變化，雙方均不得變更，也不得反悔。否則，違約方必須返還守約方所有前期租金并賠償損失，雙方合同仍然需要繼續履行。

長期租賃合同必須做好公證，因為這里不確定因素太多了，發生糾紛的幾率很大，只有清楚約定各方權利義務，才是長遠租賃合同的有力保障。不然，雙方發生糾紛，很快就會解除租賃合同，甚至起訴到法院也無法達到預期效果。雙方之間一旦發生糾紛，除非能協商解決，否則只能按照租賃合同約定執行。

1、含義不同。居住權是指居住權人對于他人所享有的關于所有權的住房及其他附著物享有的占有、使用的權利；而居住證是由有關機關下發的對房屋有居住權利的證明文件。

2、權利性質不同。居住權是占有使用權；而居住證是行政許可權利。

3、設定人不同。居住權由房屋所有人設立；居住證由相關部門設定。

現在《民法典》還未實施，相關解釋也未出臺，談談自己的理解。

從民法典第三百六十六條規定來看，居住權人有權按照合同約定，對他人住宅享有占有、使用的用益物權，也就是說居住區人不享有收益權。從所有權的性質來看，所有權人享有占有、使用、收益、處分權。故收益權歸所有權人。房屋出租后，居住權人和房屋承租方的矛盾點在于占有、使用權。即權利優先順序問題是本題的關鍵。

民法典第三百六十九條規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。也就是說，在設立居住權后，除非房主和居住權人達成協議可以將房產用于出租，否則不能出租。

如果房屋已經出租，當事人欲設立居住權，必須不能侵害承租人權益。參照“買賣不破租賃”的原則，在房屋買賣過程中房屋已經出租的，在租賃合同有效期內，承租人的權利不因所有權轉移而受到妨礙或消滅。

據此，當事人雖設立了居住權，并經依法登記（未經登記的居住權不成立），但也不能侵害第三人的合法權益，必須保障承租人的合法權益，否則承租人有權向出租人主張違約責任。

另外，關于租金的收取，也應當按照租賃合同約定進行。即使居住權人與所有權人約定租金由居住權人收取，居住權人、所有權人也必須履行通知義務。其他出租人應承擔的義務也應在新的合同中明確，否則對承租人不產生效力。

居住權是個新生事物，在未來設立居住權登記時，對承租人權利的保障或許會成為一個重點登記審查對象。