《民法典》施行以前，我國不認可存在單獨的居住權；《民法典》生效以后，居住權正式登上我國法治的歷史舞臺！

居住權是用益物權，是對他人房屋及其附屬設施占有、使用的權力。具體居住權的內涵、外延及法律特征、屬性有待司法解釋進一步明確、規范。

《民法典》的施行是2021年1月1日，如果你這個時候買房，你當然的考慮居住權的問題。其實規避購買到有居住權的屋子并不難，你可以從以下幾個方面入手：

1.從房屋買賣合同上約束，明確騰房時間，過戶時間，將騰房，過戶與房款支付掛鉤。

2.從左鄰右舍的口中了解所購房產是否存在其它有權居住人。

3.《民法典》施行后，從管理部門查詢有無他人居住權。

4.在房屋買賣合同中設置較大的違約責任，使出賣人不敢對你違約。

5.實地勘察房屋現有人居住情況，判斷存不存在他人居住權。

總之，辦法不能列盡，房屋買賣是大宗交易，建議你咨詢專業人士。

自己不可以買賣，但司法機關可以拍賣或采取其它強制措施。

民法典第369條明確規定居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

　從不同權利的價值位階考量，居住權的價值在于保護弱勢群體的生存權益，所以居住可以對抗所有權，即所有權人不得以自己享有所有權而對居住權人排除妨害。那么，如果房屋所有權人對外轉讓房屋或者房屋被強制執行，房屋所有人與第三人簽訂的合同是否有效，居住權人是否需要提起執行異議或執行異議之訴以維護其享有的居住權？

　　民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。即在沒有特別約定時，即便房屋系為他人債務抵押擔保，房屋所有人依然可以對外轉讓該房屋，只是受讓人取得該房屋時，抵押權不受影響。一旦債權人行使抵押權，該房屋就有被拍賣的風險。

　　同理，居住權系用益物權，且需登記。設有居住權的房屋，在沒有特別約定時，房屋所有人理應可以對外轉讓該房屋，只是居住權人有權繼續占有、使用該房屋。即便房屋所有人因對外欠債，房屋被強制拍賣，亦可以在拍賣公告中通過明確該房屋上設有他人的居住權。

　　所以，居住權人的權利并不因房屋易主而受影響。如此，房屋所有人與他人簽訂的房屋買賣合同有效且可以履行，該房屋也可以被強制執行并拍賣，只要有人愿意承受該房屋上所設立的居住權，畢竟居住權是附有期限的用益物權。

城里人到農村買房，是否具有居住權？遇到拆遷占地補償該歸誰？

城里人到農村買房，當然就是為了居住，只要雙方愿意，簽訂買賣協議，錢款付清，城里人當然有居住權！即使到農村租房居住，都有居住權，買來的房子憑啥沒有居住權呢？如果沒有居住權，買來又做什么用呢？至于遇有拆遷，補償應該歸誰，這個問題從歷史的角度來分析。

在沒有出臺農村宅基地一戶一宅政策和城市人不得到農村購買宅基地政策出臺之前，城市人到農村買賣房屋，是沒有任何限制的，買賣行為完成，便視為合理合法，政策變化之前遇有征遷的時候，所以補償都歸買受人，和原房主不再有任何關系。

但是，政策出臺之前購買，但政策出臺之后遇有征遷，那應該怎么辦呢？晏子以為，購買是歷史造成的，按照新的政策，城市人到農村買的房屋，無法進行確權，但是，房子是買受人的私有財產，這是沒有疑義的。所以，遇有征遷的情況，對于房屋的補償，肯定應該歸買受人，和原房屋居住人沒有任何關系。

如果是新農村改造，應該對買受人的房屋進行補償，不再安置新的房屋，因為城市人無法擁有農村宅基地使用權。如果是上級征收，補償分為兩部分，一部分是針對房屋的，歸買受人，一部分是針對宅基地，應該歸村集體。為什么歸村集體而不是歸原賣主呢？因為原賣主賣掉房屋，已經放棄了農村宅基地的使用權，何況，原房主能賣房屋，說明原房主超過一戶一宅的政策，這套房是多余下來的，按新政策此房的宅基地使用權應該收歸村集體。所以，針對宅基地的補償，理應歸村集體而不是歸原房主。

如果新政策出臺之后，城市人再到農村購買房屋，這是不符合政策的，即使簽訂了購買協議，也屬于無效合同。在沒有遇到拆遷時，買受人居住沒人管。但是，一旦遇有拆遷，這份協議應該被判定為無效合同。房屋退還原房主，原房主退還錢款。而拆遷對于房屋的補助，歸原房主。如果新農村改造統一拆遷，不存在宅基地補償，那么對原房屋給予房屋補償后，不再安置新的宅基地，因為其已經超過一戶一宅的標準。如果是上級征收，對于房屋的補償歸原房主，對于宅基地補償歸村集體，道理同上。

住房是民生大事，這次會表決通過了，新中國首部民法典正式問世，中國民法制度迎來了民法典時代，肯定會給我們的日常生活帶來巨大的影響和變化。

其中很大的一個亮點，就是增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

我覺得這是歷史的進步，首先是對房子是用來住的不是用來炒的這個定位的進一步落實，更加尊重房子的居住屬性，更加強調房子的居住功能。最最重要的是后邊的“權”字上，這種權益的加持實際上是對老百姓們的居住尊嚴的尊重。

我相信，今后在對住房上的權益將變得更加有利于百姓。包括以房養老，包括租購并舉的住房制度，包括70年產權到期后續期，包括一切對住的人的尊重。

就比如說，現在可能很多房子是閑置的，無論是城市還是鄉村，將來在一定條件下，讓這些閑置的房子得以利用，充分發揮房子的使用價值，做到物盡其用，人盡其才。

這樣炒房者少了，市民有房住了，農民收入也提高了，可以說是構建和諧社會不可忽視的重要過程。

所以說，未來在保障性住房、租房市場以及鄉村土地如何入市方面會有更大的突破，這是歷史的必然，更是以民為本的必然。

總結下來，“居住權”入法將分別在以下幾方面對我們的生活帶來巨大改變。

1、對于完善住房保障體系將起到重要推動作用。居住權制度在實現“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度優勢，真正體現了對人的居住權益的尊重。

2、對于豐富百姓多樣化的居住形式起到積極影響。這樣的話，各方面將得到完善和發展，哪怕是租房也會有保障，所以，將來不是所有人都一定非要擠著去走買房這一條路了。

3、保護弱勢群體，讓居住權益有法可依。在現實中，離婚案件的弱勢一方、孤寡老人等群體經常面臨住房需求無法得到滿足，“居住權”入法，讓這種權益有法可依，必然會對婚姻家庭、繼承等領域法律制度的變革。