一、確認產權的可靠度

二、考察共有人是否允許轉賣

三、查看是否有私搭、改建部分

四、確認房屋的準確面積

五、觀察房屋的內部結構

六、關于房屋的市政配套

七、了解裝修的狀況

八、查驗物業管理的水平

九、了解以后居住的費用

十、了解房屋的“歷史”

拓展資料

二手房是指第二次交易的房產，“二手房”概念是相對于開發商手中的商品房而言的，是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

小超解答為您解答您的疑惑

從事了3年二手房產工作的我，對于如何挑選房子、購買房子是再了解不過了。這里我就為您詳細描述一番。

《禮記·大學》中提到：“修身齊家治國平天下”。不必多說，那一定要有一所房子才行！

那么在購買二手房的過程中，要想不被別人牽著鼻子走，就一定要懂得以下幾點才行：

一、二手房屋產權問題：

1.私產：私產房也是大家接觸最多的一類房型，是可以上市自由買賣的房產。

2.公產：公產房不允許進行交易。產權歸單位所有，個人只有使用權。個人無產權證，只有單位發的房票（房產使用證）。

3.軍產：不可上市交易，可繼承，如要賣出必須賣給部隊。

注意：購買房屋時要看清房產證上面的信息，私產房有標識。

二、二手房屋稅費問題：

稅費主要是：契稅、個稅、增值稅及附加

1.契稅：

契稅是房產交易中必然存在的一項稅費，其收費標準如下：

首套房或者二套房，房屋面積≤90平方米，契稅為1％

首套房房屋面積＞90平方米，契稅為1.5％

二套房房屋面積＞90平方米，契稅為2％

其中北上廣深：首套房契稅政策同上；二套房和非普通住宅，契稅為3％

注意：二手房的契稅，是按照房屋的評估價來計算的，而非房屋的成交價格。

2.增值稅及附加稅

房子成交日期起到再次出售日期未滿2年的，即要收取增值稅（老百姓常說的大稅，以前是滿5年沒有大稅，現在是滿2年即可）。按規定增值稅及附加應該是由賣家承擔的，不過一切都決定房子的價格，即使賣家承擔了稅費，但是房價提高了，也是一樣的，所以交易時可以雙方協商，在合同中寫清楚即可。

3.個稅

滿五唯一免征個稅。滿五是指房產證從下證日期開始計算到最后交易日期滿5年，唯一是指賣家在本地區的交易記錄里只有這一套房子。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省不少的個稅征收。

三、二手房屋自身性質：

1.商品房：商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。

2.回遷房：回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

注意：買房子強烈建議購買——正規商品房！正規商品房！正規商品房！

四、二手房屋是否存在糾紛：

1.抵賬房：房屋是否有抵押貸款和抵賬行為，購買前請查清，以免受騙上當。

2.家庭糾紛：房屋是否存在家庭糾紛，比如房屋所有人并沒有全部同意出售住房等。

五、二手房屋客觀因素

1.所在位置：房子所在位置很重要，主要看是屬于郊區還是市區內，內環外環等，根據不同省市略有不同。

2.周邊設施：周邊建設情況，是否有地鐵、車站、學校、醫院、商場、超市等。如果建設不齊全，要看日后是否有建設發展的可能。

3.小區規劃：小區封閉與否，管理是否到位，綠化面積占比，是否人車分離等。

4.物業情況：物業要找好，以免以后出現問題叫天不應，叫地不靈可就麻煩了。

5.樓層：高層以15層為最優，10層以下要注意是否出現擋光，光線不足等。多層以3層為最優，所謂“金3銀4”，當然如果是老年人住房，在沒有電梯的情況下，可以適當選擇。

6.朝向：板樓中南北為最優，東西次之，同時也有南北東、南北西、東西南（少見）、東西北（很少見）以及單南、單東、單西。單朝向的房子要注意：單南向是最好的，俗稱“小三陽房”，全天有光；單東早上有太陽，單西則為“夕照日”，夏天會很熱。點式樓中以東南為最優，西南次之，同時也有東北、西北、單東、單西、單南、單北。單北向不建議購買，因為全年不見太陽，會很壓抑。

7.是否臨街/臨橋：房子如果臨著大街或者大橋會很吵，極度影響人們休息，高層15層以上還能好一些，如果是多層樓房，估計白天想睡個午覺都成了夢想。

8.格局：房屋的格局很重要，通透戶型一般面積較大，多為2室住宅，下圖是正規“H”戶型圖，是通透戶型里很好的格局。

9.裝修：裝修主要看個人喜好，如果想自己裝修，那最好選擇沒有裝修的毛坯或者簡裝房，可以適當節省資金。

10.風水：風水還是很重要的一個問題。有的人絕不購買18層的住房，原因就是有“18層地獄之說”。也有人很在意房子周邊的情況， 本人曾經帶一位客戶去看房，結果房子窗戶外面有一個很高的大煙囪，客戶當場表示不滿意。

六、二手房屋交易流程：

在大家大體了解之后，就再也不用害怕買房子不懂被人忽悠了，是不是呢？

大家還有什么見解和看法，一起討論吧！

一、二手房買賣注意事項：

大部分的二手房已經是一個比較成熟的小區了，配套齊全，適宜居住，即買即住。不過買二手房過程也很復雜，需謹慎待之，有很多注意事項，大致如下：

（1）房屋產權基本情況

現在很多房子并非五證齊全，很多都是小產權，甚至無產權的房子，在交易中是不受法律保護的。二手房一定要看開發商是否五證齊全，房子是否是大產權房。產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

（2）房屋產權共有情況

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，因此買賣交易前，要確認所有的共有人信息，所有的共有人同意才可以交易，并且應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同才可以。否則算擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在交易時，還在租賃狀態。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）市政規劃是否影響

要看二手房是否涉及拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（5）是否是福利性房屋

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（6）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

二、買房的費用方面：

二手房交易稅主要包括以下5部分：契稅、個人所得稅、增值稅（原來的營業稅）、印花稅、附加稅等。費用主要就是一些工本費，相對于稅來說，都是很小的一部分。

一、契稅

首套購房：90平米（包含）以下：繳稅價*1%

90平米以上： 繳稅價*1.5%

二套購房：90平米（包含）以下：繳稅價*1%

90平米以上： 繳稅價*2%

多套購房：繳稅價*3%

！！敲黑板，劃重點！！

1：首套、二套、多套，是看買家在本地的房產數量。

2：以上繳稅價，為你二手房房屋的交易價格和房管局系統中該房屋的評估價格兩者取高值。

二、個人所得稅

這絕對是二手房交易稅費的重頭戲！！！

滿五唯一，免征！！

滿五，就是房產證（或繳納新房契稅）滿五年。

唯一，就是賣家在所在地區（縣區或市區）此房屋為唯一住房。

只要不滿五唯一，個人所得稅都得繳納。具體如下：

成交價×1% 或者 兩次購房成交差價×20%

！！敲黑板，劃重點！！

每個城市的規定都不一樣，房家衛士所在的山西省長治市，所有普通商品房，只能按照兩次購房成交差價的20%來繳納，只有房改房等特殊住房，才能按照成交價的1%收取。成交價，同樣為你二手房房屋的交易價格和房管局系統中該房屋的評估價格兩者取高值。

三、增值稅（原營業稅）

滿二：免征

不滿二：繳稅價*5%

同樣，以上繳稅價為你二手房房屋的交易價格和房管局系統中該房屋的評估價格兩者取高值。

四、交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0. 05%

五、附加稅：

增值稅稅額*6%

以上為稅的價格，下面是費用：

一、房屋交易手續費：按房屋建筑面積6元/平方米收取

二、房屋產權登記工本費：80.00元；共有權證：20元

三、房屋評估費;按評估額0.5%繳納

以上，即為主要的二手房交易的稅和費用，按照法律規定，是賣家和買家都要承擔一部分，但是在現實生活中，很多交易基本上所有的二手房交易的稅費都是由買家承擔的。所以，買家在買二手房時，一定要提前知道這些知識，可以正確選擇房源，安全完成交易。

以上為房家衛士個人觀點，歡迎指正。

房東出售房屋無非就是兩個問題，自己的利益，和別人的利益。自己出手賣房是為了得到資金，買家買房主要圖個安全可靠。

首先關于個人利益方面：簽合同時約定好金錢方面的東西，我凈拿多少錢，稅費誰出，中介費誰出，另外一點很重要的，為了自己能在合適的時間內拿到該拿的錢，必須告知中介方和買主我的銀行貸款有多少，產證滿幾年，有沒有糾紛，抵押，名字是誰的名字，自己的一些情況如實告知，如果自己有隱瞞情況，到時候買家反悔打官司自己會很被動。最后'要強調的是，所有要出費用，我凈拿的錢都要有在合同上明確的顯示，以及什么時候拿錢，拿多少，什么時候過戶都要寫上去。

自己的錢保證了，另外買家的利益也要保證，做人的最基本的原則，損人利己的事情堅決不做，損人害己，最終難免會遭厄運。房子本身就是大金額的交易，交易時要盡可能的和買房達到信息的透明化，如果一些地方自作聰明故意隱瞞，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息對稱，態度謙和，詳細告知房屋情況，房屋內會留下哪些東西，物業費，水電費，如何清算，中介費誰來，稅費誰來，交易過程中的小的費用誰來，都要做到買賣雙方心里有數。做一筆生意，交一個朋友，怒氣傷肝，與彼于己都不好。