二手房解押具體程序：　　這種一般都要是買方先墊付這筆貸款，賣方和銀行預(yù)約提前還款，還款之后，三到五個(gè)工作日，銀行通知賣方拿他項(xiàng)權(quán)證，當(dāng)日帶上相關(guān)手續(xù)到房產(chǎn)局去解押，解押完即可過戶，只要賣方有貸款沒有還清的話 一般都是用這種程序來操作的，三方合同上應(yīng)該有這么一項(xiàng)。或者通過擔(dān)保公司解壓墊資。

需要注意的問題：（1）房屋抵押分為一押、二押；（2）解押方式分為賣方自解和買方解押。

1、房產(chǎn)抵押。

買賣的二手房存在抵押是很常見的，但以消費(fèi)貸抵押的形式，大部分是二次抵押，或者賣方無法辦理一次抵押，因?yàn)橐谎旱念~度和利息大部分情況下低于，消費(fèi)貸抵押，賣方在有條件的情況下，都會(huì)選擇一押而不是消費(fèi)貸抵押，除非是類似于低息房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。

（1）房產(chǎn)抵押，是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息，債權(quán)人按期取息，待借款還清后，抵押即告終結(jié)；

（2）買賣的基礎(chǔ)條件是先還完貸款，賣方獲取房屋完全產(chǎn)權(quán)，方可上市交易，同時(shí)將房屋權(quán)屬過戶給買方；

（3）*注意事項(xiàng)：如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，簡(jiǎn)單的說就是賣方無力償還貸款，存在逾期現(xiàn)象，房子有可能被凍結(jié)、查封拍賣。

2、解押方式。

二手房交易中，賣方房屋存在抵押的，需先完成解押手續(xù)后，房子才能交易過戶，即：房產(chǎn)解押。

（1）賣方解押，由賣方自己提供資金進(jìn)行解押，對(duì)買方來說沒有什么需要注意的，但對(duì)于賣方來說，一押的情況下到是沒有太大的問題，二押則涉及到抵押平臺(tái)是否配合，提前還款有無違約金的問題等；

（2）買方解押，即：用買方的購房資金來幫賣方解押，這里需要注意的是抵押情況，需要明確賣方房產(chǎn)的抵押詳細(xì)信息，以及賣方是否存在司法糾紛，債務(wù)糾紛、負(fù)債率等，同時(shí)還需看賣方的征信情況；

（3）第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)解押，這里需要注意的是解押時(shí)長(zhǎng)與收費(fèi)，一般擔(dān)保公司代解押的情況，好使越長(zhǎng)費(fèi)用越高；

總之，二手房交易中，房產(chǎn)存在抵押是常態(tài)，但仍需區(qū)分情況抵押的具體情況，以及解押方式，同時(shí)主要注意的還是購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)。

你現(xiàn)在就要讓中介去聯(lián)系賣家，讓賣家跟銀行申請(qǐng)解押房產(chǎn)，然后首付38w先不要給賣家，等解押那天你們?nèi)揭黄鹑ャy行，看著這錢是給銀行做解押的就ok了，解押完以后大概會(huì)有一周的時(shí)間房本就可以解押了，其實(shí)就是拿房本到銀行，銀行再給房本上蓋個(gè)章，表明這個(gè)房子已經(jīng)不作為抵押物了。然后就是看你們了，你要是要貸款買房，那就需要拿著房本在銀行里申請(qǐng)貸款，銀行要審核房本是不是無抵押，你有沒有貸款資質(zhì)和還款能力，以及要你提供一個(gè)銀行賬號(hào)，主要用作接收貸款的，這個(gè)錢最后是要給賣家的。其實(shí)到了這一步你就占主動(dòng)了，因?yàn)橘u家目前等于收了38w但卻給了銀行，他等于一分現(xiàn)金都沒有呢，如果你貸款審批通過，你就聯(lián)系中介和賣家，三方到房產(chǎn)交易大廳辦過戶，起個(gè)大早能一上午就辦完，其實(shí)到這步這房子就是你的了。然后下午你們?nèi)骄腿シ孔幽沁叄^(qū)的物業(yè)辦理交割手續(xù)，主要是水電氣有線電視這些的要辦理交割和過戶，讓賣家把欠的物業(yè)費(fèi)交了。

　　其實(shí)，整個(gè)二手房過戶期間是有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的，但這幾年大家已經(jīng)能很好的控制這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)了，政府的一些措施也補(bǔ)上了一些窟窿，我大概給你說下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制方法：

　　1，一房多賣，可以在中介簽三方合同，買家要檢查房本是不是賣房本人，買家交付一定的定金，中介對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)簽，在房產(chǎn)所標(biāo)記此房已經(jīng)賣了，后續(xù)的買家除非是沒有通過中介買賣，否則肯定能查出來這個(gè)房子的狀態(tài)。

　　2，賣家卷款跑路，只要簽訂了合同，他要跑路就跑路吧，大不了去法院一趟，法院會(huì)把房子判給你的。

　　3，賣家惜售，賣家看見房?jī)r(jià)大漲，感覺賣虧了，想提價(jià)或者撕毀合同，別給賣家慣毛病，直接找中介，中介要是不管，那就去法院，告賣家單方面撕毀合同和中介不作為，一般都是判賣家雙倍返還定金。

　　4，過戶后物業(yè)未交割清，這就比較麻煩了，但根據(jù)過戶時(shí)間，過戶前的費(fèi)用是賣家承擔(dān)，過戶后是自己承擔(dān)，物業(yè)找你要過戶前的，跟他說讓他告你吧，法院怎么判你就怎么付。

　　5.賣房的不是房產(chǎn)持有人，這個(gè)可以告中介，他們沒有盡到責(zé)任。

樓主你的問題其實(shí)很簡(jiǎn)單的，我說幾個(gè)方案你參考下哈；回答滿意求關(guān)注哦，以后房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)隨時(shí)咨詢我。

1.建議最好是業(yè)主解押，其次幫業(yè)主解壓可以，但是資金別超總房款的20%，這樣的話您算是以定金的形式給與業(yè)主的，跟解壓沒關(guān)系。

2.若是只能您去解押，必須要在解押前查下房子的權(quán)屬情況，還有業(yè)主的征信情況，再做一個(gè)該房屋的公證。這種情況稍微有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)！

3.找金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)出資解壓，這樣的話您是一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有的，但是所產(chǎn)生的擔(dān)保及墊資的費(fèi)用需要您買賣雙方協(xié)商

4.如果該房產(chǎn)是業(yè)主抵押給銀行的話，您可以要求業(yè)主跟銀行約好還款時(shí)間后陪同去，當(dāng)時(shí)打款給業(yè)主還款賬戶，銀行當(dāng)時(shí)扣除，這邊免得業(yè)主那著該款項(xiàng)它用，其次需要業(yè)主給您寫份收條，明確該款項(xiàng)使用用途及該款項(xiàng)屬于您用于購買xxx房屋的房款一部分！在有就是該房屋產(chǎn)權(quán)證件等信息最好您留存原件，以免再次出現(xiàn)抵押現(xiàn)象！

希望小編總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軒蜕蠘侵鳎侵髟缛者^戶！