相比新建商品房，購買二手房要復雜一些，不但名堂多，風險也大，稍有不慎，可能就會掉坑，或者給自己帶來意想不到的麻煩。無論是直接交易，還是通過中介，都需要格外謹慎。

二手房交易有哪些風險？

在二手房交易過程中，主要存在以下風險：

1、房屋產權風險

二手房的產權透明度低，遠不如新建商品房清晰，房屋的實際產權人未必只有產權證上的登記人，可能存在隱形產權人，比如夫妻之間共有的房屋只登記一人名字，借名購房的產權登記人并非實際產權人等。如果登記的產權人未經其他共有人或實際產權人同意，擅自出售房屋，可能就會出現交易糾紛。

另有一些尚未取得產權證的二手房交易，由于各種原因，可能導致最后無法辦理產權的情況，也會給購房人帶來財產風險。

2、房產不能交易風險

有些房屋處于被抵押或被查封狀態，但是產權人仍惡意出售房屋，簽訂房屋買賣合同，騙取定金或者房款。

3、賣方不配合過戶或不按時交房風險

在二手房交易中，如果操作不當，往往會出現賣方收到全款后不積極配合辦理房產的過戶手續，或者故意拖延交房的情況。

4、房屋存在長租的風險

有些賣方故意隱瞞房屋存在長租的事實，或者惡意串通他人虛構長租的事實，致使購房人在支付全款并辦理過戶手續后，無法收房。曾經有個房屋交易后十幾年無法入住的類似案例。

5、無法落戶的風險

有些二手房交易后原房主不及時遷移戶口，可能會給購房人落戶或者子女上學帶來麻煩。

6、歷史欠費風險

有些二手房由于長期無人居住，可能存在長期拖欠供熱費、物業費等情況，如果買方在購房時沒有與賣方做交割清欠，就會造成經濟損失。

7、買到兇宅的風險

有些賣方可能會刻意隱瞞房屋發生過刑事案件的事實，如果買方疏于背景調查，可能使自己陷入進退兩難的尷尬境地。

8、房屋質量風險

二手房由于房齡不同，質量方面可能存在問題，比如漏水、管道管線老化、用電負荷不足等，沒有專業知識，在交房時很難發現，一旦入住，就會麻煩不斷。

如何避免二手房交易風險？

買二手房一定要做足功課，自己不懂，一定要請個有經驗的朋友幫助把關，對中介也要謹慎選擇，不能完全相信他們。畢竟在現實生活中，像《安家》中安家天下那樣真正為客戶著想的中介少之又少，關鍵還是要靠自己把握。

購買二手房應重點做好以下幾點：

1、做好房屋背景調查。主要摸清房屋實際產權歸屬，是否存在隱形共有人？是否存在長租情況？是否發生過刑事案件或其他異常情況？房屋的性質是商品房，還是安置房、房改房、經適房、集資房、共有產權住房？土地使用權性質是國有劃撥還是出讓？房屋是否存在按揭貸款及還款情況？產權證是否“滿二”或者“滿五唯一”？

要認真進行現場看房，了解掌握有關房屋質量的現狀，根據以上信息評估購買和稅費風險。

2、到不動產登記中心查冊。這個必須邀請原房主一同前往，主要是看房屋是否處于可交易狀態？是否存在抵押、查封、凍結或限制交易狀態？有問題的房屋絕對不要買。

3、及時簽訂房屋買賣合同。這個房屋買賣合同不是指網簽合同，但卻是買賣雙方真實意思的約定，是日后出現交易糾紛時維權的重要證據。而網簽合同由于避稅的需要，可能做低交易價格。根據房產交易糾紛案件的有關司法解釋，像這樣出現兩個合同時，法院一般會采信雙方簽訂的房屋買賣合同，而不是網簽交易合同。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同必須內容詳盡，對于房屋坐落、產權情況、戶型結構、交易價格、交房時間、交房條件、稅費分擔、費用清欠、付款方式、付款時間、過戶時間、戶口遷移、違約責任等做出具體、明確的約定。

4、控制好付款風險。要盡量避免在辦理過戶交易前支付全額房款，最好是在窗口提交資料經初審合格后，現場轉賬交易。由于二手房交易分為房產交易和過戶辦證兩個環節，需要買賣雙方兩次簽字，一般網簽交易的審核時間為7個工作日以內，然后才能進入過戶辦證環節。可以留少量尾款在過戶辦證時現場支付。

當然，也可以找一家銀行進行資金監管，這樣雙方都比較容易接受，但可能需要支付一定的費用。

要堅決避免由中介監管交易資金的做法，這也是很多地方明令禁止的行為，這種做法不但不靠譜，反而會增加資金風險，因為中介公司極有可能挪用、占用資金或者拖延付款，最后導致合同無法正常履行或者扯皮。

5、做好物業交割。交易過戶后及時交割物業，清欠費用，查詢戶口遷移情況，并辦理專項物業維修資金的轉移手續。

6、不買有問題的二手房。以下幾種二手房不要買：

（1）產權不清的房屋；

（2）被查封、抵押、凍結的房屋；

（3）限制交易的房屋，比如限售期內的商品房或者安置房；

（4）共有產權住房；

（5）尚未取得產權證的房屋；

（6）小產權房。

（7）房齡在30年以上的非商品住宅；

（8）商住公寓；

（9）產權證不滿兩年的房屋；

（10）轉讓多手沒過戶的房屋。

結束語：買二手房只要遵循以上原則，就會最大限度地減少風險，保證資金和財產安全。

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這里您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這里寫明了是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面簽，也就是簽貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什么的。等面簽完后，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯系買賣雙方過戶，過戶后三個工作日，銀行就將余款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎么制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那么多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什么事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決于房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不愿意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什么改的余地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關系都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什么時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什么東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

我買的是二手毛坯房，從我個人看，買房前一定要對房子實地考察，看看房子內部有沒有問題，當時我買的房子管道漏水，付了定金才發現，賣家不修，然后我也沒繼續付錢，也沒說不要，就這么拖著，誰先開口誰違約啊，最后賣家主動修好了。還要問下小區住戶，看看口碑如何，夜晚治安之類的。

過戶前考慮自己用什么貸款公積金，商貸還是全款，我開始打算用公積金，這個需要買賣雙方過戶前去銀行申請的，當時中介帶著我們省略了這個步驟直接過戶了，最后公積金管理處批準了使用公積金但是銀行不放款，因為沒有按照銀行要求來，然后因為過戶了，商貸也辦不了，最后走的抵押貸款。所以過戶前一定要去銀行咨詢清楚。

因為我買的二手毛坯房，所以水電物業維修基金這些后來另開戶，沒有過，聽說裝修過的是需要過戶的。

至于材料，就是身份證，戶口本，結婚證這些材料，中介都會讓準備的。

其他也不太清楚了，希望有幫助！

房東出售房屋無非就是兩個問題，自己的利益，和別人的利益。自己出手賣房是為了得到資金，買家買房主要圖個安全可靠。

首先關于個人利益方面：簽合同時約定好金錢方面的東西，我凈拿多少錢，稅費誰出，中介費誰出，另外一點很重要的，為了自己能在合適的時間內拿到該拿的錢，必須告知中介方和買主我的銀行貸款有多少，產證滿幾年，有沒有糾紛，抵押，名字是誰的名字，自己的一些情況如實告知，如果自己有隱瞞情況，到時候買家反悔打官司自己會很被動。最后'要強調的是，所有要出費用，我凈拿的錢都要有在合同上明確的顯示，以及什么時候拿錢，拿多少，什么時候過戶都要寫上去。

自己的錢保證了，另外買家的利益也要保證，做人的最基本的原則，損人利己的事情堅決不做，損人害己，最終難免會遭厄運。房子本身就是大金額的交易，交易時要盡可能的和買房達到信息的透明化，如果一些地方自作聰明故意隱瞞，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息對稱，態度謙和，詳細告知房屋情況，房屋內會留下哪些東西，物業費，水電費，如何清算，中介費誰來，稅費誰來，交易過程中的小的費用誰來，都要做到買賣雙方心里有數。做一筆生意，交一個朋友，怒氣傷肝，與彼于己都不好。

所謂二手房做低首付，就是銀行做高評估估價，房貸總額高了，而房屋售價是一定的，因此首付就低了。舉例，買賣雙方協定價錢100萬，按規定首套首付30萬，房貸70萬。如果銀行評估該套房屋120萬，則房貸70%，就是84萬，銀行放款84萬，則首付只要16萬了。

要完成這種操作，有三個必要條件：

1、首先涉及銀行，銀行要可以做高評估價

2、賣家要同意首付款只接受16萬，其余84萬等銀行放款

3、房貸額高了，月供就變高，收入證明和流水要過關

了解了所謂做低首付的過程，就可知道要達成，中介從中對接溝通很重要。要避免上當受騙：

1，選擇正規中介，證照齊全；

2，一定要和賣家開誠布公，講明難處，必須要賣家答應，繞不過去的。

如果中介可以做到三方面談溝通首付問題，這個中介也就信得過了。可以正面拒絕中介因為做低首付要多收手續費、傭金等。

另外，看好錢包，二手房交易過程中，給賣家的款項有定金和首期款，定金是計入首期款的，房屋總價減去銀行放貸部分就是首期款，不能多給。兩次付款，定金和首期款都要賣家返回寫明與房地產權證一致的房屋地址的收據，收款人一定要是房地產權證上的房屋所有人，押手指模。

稅金是政府收的，不會出現問題。還有幾個小數，比如評估費，保險費，房貸手續費的，幾千元范圍內的事。問題也不大，別人要騙也不會騙幾千元。

所以，做低買房首付是沒有問題的，大家溝通，本著辦好一件事，開誠布公去做就沒有問題。

房屋土地使用權自動續期，按已有說法，費用不高，不過沒有實施實則。

不同城市無法一概而論。有些城市漲的早、漲得多，那么去年這一輪下跌也跌的早，跌的多。若是這類城市經濟基礎好、人口長期流入，那么剛需今年就可以入手了，小幅的波動可以無視。這類城市主要是一線和強二線城市。

不過少數二線和大多數三四線城市恐怕還得等一等，因為三四線城市經歷這波上漲之后，出現了一大批溢價嚴重的高估值城市。比如山東三線城市泰安的房價甚至超過了省內經濟二哥加宜居屬性的煙臺，在北方跟大連均價差不多；再比如四線城市聊城，人均GDP和人均收入都是全省倒數第一，房價曾高居全省第四，而且三月份大漲13%。這類城市在這個時間節點買房無異于站崗，妥妥的接盤俠。

五線城市均價普遍不高，漲幅雖大但漲的不多，跌起來也不會多。但五線城市現在收入水平跟三四線差距已經不大，因此收支比更寬裕。即使買貴一點也沒關系，畢竟樓市中長期來說還是穩中向上的。

近兩年二手房買賣糾紛不斷攀升，從本人經辦的案件綜合分析，買賣心不同，從買方的角度，若要購買二手房，主要要注意以下幾個方面：

1.產權明確清晰。購買未辦理產權證的房屋風險很大，涉訴的概率也比較高，不建議購買。購買二手房前，要查看房產證原件，同時最好去當地房管局核查房屋是否有查封或抵押。

2.實地查看房屋，了解房屋現狀。很多房屋因居住人與產權人不一致，或者二者存在糾紛，導致買了房，房屋被他人霸占無法入住。在購買房屋前，一定要實地查看，確保現狀與描述一下，房屋能按時交付給買受人。

3.買受人代還按揭貸款的，要避免還款被出賣人挪用。曾經遇到過類似的糾紛，買受人將還按揭貸款的款項支付給出賣人后，被挪用，導致貸款無法還清，房屋無法過戶。

二手房交易的風險比較多，今天先簡要介紹本人認為比較重要的三個方面，以后有機會再補充。