一、購買限售房子合同是否有效

比如惠州3年限售，深圳限售3年，海南5年限售， 就是買房拿證之后3年內禁止轉讓。雖然禁止轉讓，但簽訂這類房屋的買賣合約并不會必然無效，也就是這類房屋雖然禁售，但是可以買賣，可以簽訂買賣合同，具體操作是，不是直接的過戶買賣，而是在合同中約定明確，房屋限售屆滿，后比如滿3年，再過戶，這樣的合同約定是合法有效的，本身也并不違背法律強制性規定，因為約定是3年后過戶交易，與現行限售政策并不沖突，也不會損害第三方利益，所以合同是合法有效的。在限售期滿后，如果賣家毀約不愿意過戶，可以向法院請求賣家繼續履行合同，也就是直接判決過戶。

二、購買限售房子的法律風險

當然，購買限售房子肯定有一定的法律風險，也就是在這個房屋限售期限，賣家可能一房二賣，如果善意第三方在不知情情況也買了這個限售房子，在合同到期后比你先過戶，那么你雖然簽訂合同在先，也沒辦法請求第三方把房子過戶給你，只能請求賣家承擔違約責任和賠償責任。

三、如何規避風險

那么如果規定這種風險呢，簡單一點，要把所有原始憑證，包括房產證、發票、買賣合約等拿在手上，同時最好是能實際占有房屋，同時在合同中約定賣家過一房二賣的法律后果，這樣幾方面約束，就能相應的減少風險。

出售限售的房子，中介違規！

合同是否有效，這個要你對限售這個情況是否了解，房東和中介是否有隱瞞，如果存在隱瞞行為，合同是無效的。如果你是之情的，這份合同是有效的。

當然，還要看這個房子的限售的時間還要多久才結束，比如說十天半個月，那么可以等到限售期滿，繼續履行合同然后再過戶。如果限售期還有一年，那么就沒有必要繼續履行合同了。

在限售期比較長的情況下，你可以要求房東返還定金，撤銷合同，讓中介退還中介費。

他們如果不同意，那么你就可以起訴雙方。

之前的合同依然有效。至于房東有沒有義務重簽這個需要你們雙方商量來解決的。主要還是取決于買賣雙方的，真要是房東堅持不重簽，你們撤銷合同的話，估計你一樣要承受一定的損失的。盡量協調吧！

當初你們簽訂合同時，應該房東知道你們社保和稅單不滿一年的吧？如果這樣的話有第三方證明就可以了，那樣的話即使他告上法庭也沒問題，可以把之前你們的首付拿回來。

不能完全保障自己的權益！在未過戶之前房子產權人還是屬于賣方，

1、分清楚房產證是限售之前領的證，還是限售之后領的證？

先搞清楚房子產權未滿兩年被限售不可以交易？還是想避稅通過等滿兩年過戶的辦法來實施？若是該房產被限售了，不可以上市交易，即該處房產在未過戶之前，房屋產權人還是屬于賣方；若是想等證滿兩年避稅再過戶，則需要注意其中的風險。

2、現實中的操作方法也僅僅是把風險降低話，而并不能完全規避風險。

現實中常用的方式有房產公證，買賣雙方簽定協議，如：賣家拿走多少錢，剩下的等證過戶后結清，最多就在加一份20年期的租賃合同。但這些遠遠還是不能完全保障到買方的利益，其中如：賣家違約，賣家債務糾紛，賣家失聯，賣家死亡，賣家不配合過戶，賣家要求加價等等，都是有可能發生的。

3、房地產政策的變動，具有不確定的因素，更不能完全保障自己的權益。

房地產政策的變動誰都沒辦法去預測，例如：在限購之前買進的無證的房產，現在名下多套房子，被限購了，那么就是之前購買無證的房產，現在也不能過戶都自己的名下，還需符合購房條件。后期不確定的政策因素，也是無法保障自身權益的因素之一。

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這個是現在二手房市場普遍存在的問題。

從開發商的角度看，今年開盤的大戶型新盤中，很多樓盤的滯銷，就是因為市場在經過幾番篩選和逼定客戶后，大部分有投資或者置換需求的客戶已被現有房源瓜分完畢，而剛需用戶主要考慮的還是小戶型，而大戶型所目標的置換客戶則需要賣掉手里現有房源才能置換，導致售房周期拉長。

你可以咨詢買新房的樓盤置業顧問，據我所知他們手里有些渠道資源可以幫助去化周期，當然現在二手房市場就上海來講，已經從賣家市場進入買家市場了，普遍價格下跌趨勢明顯，所以怎么權衡還要看你自己。

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