、交房指的是依據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。該合同約定的日期具有法律效力的。標志著小區物業管理建設正式啟動，物業管理企業和業主、用戶共同管理和相互監督局勢已然形成。 二、具體的房屋交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應該有明確的約定日期的，可以翻看購房合同里的具體約定時間。如果開發商如期未交付使用的話，開發商屬于違約行為。依據《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 三、合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

沒有驗收的小區，因不具交付使用條件，物業不能收取物業費

《中華人民共和國城市房地產管理法 》第二十七條規定：

“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”

《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規規定：

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；

未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

【驗收】

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣（區）級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

如果小區沒有經過“驗收合格”，則表示：小區工程質量、消防、人防、規劃等不符合安全居住，小區不可交付。

物業沒有權利向業主收取物業費。

如果物業收取物業費的，業主有權利拒交。

第一，交房沒有保證書這個資料。

第二，消防、人防、水電暖和燃氣管道通暢，竣工驗收證書也有，一般就可以考慮收房了。

第三，保證書不能作為代替驗收合格的法律證明。

我是海南李先森，感謝邀請回答！

根據國家規定，當開發商的某個項目竣工時，應該向項目所在地的縣級以上房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。主管部門會在收到竣工驗收申請的30個工作日內，對涉及到公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行驗收，驗收合格后下發資格證書。我們把這幾個資格證書進行總結歸納簡稱為“三書一證一表”。

“三書一證一表”包括：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》。其中，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是原件可以由業主帶走的資格證書；《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》是開發商需要復制并蓋上公章之后交給業主的。所以大家收房時，首先要詢問的就是這“三書一證一表”。

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是開發商的房地產項目在完全竣工之后經過有關部門的綜合驗收，合格之后發給的憑證。很多樓盤交房時會給購房者出具這份竣工驗收的報告。不過購房者千萬不要看到報告名稱便就相信了該項目驗收合格。只有包括施工單位出具的竣工驗收報告和消防部門出具的消防竣工報告，兩者齊全才可能是有合格證的。

《竣工驗收備案表》是開發商該樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國家強制要求的、表示開發商對樓盤負責的文件標記。這份文件是開發商的樓盤通過了驗收，經過了部門的權威認可的標志，也是開發商交房的必要條件。

關于三書，這里就不再多說了。總之，只有開發商擁有“三書一證一表”，才意味著其規劃設計和房屋質量是經過有關部門驗收檢定合格的，這樣大家才能夠安心，大家的房屋財產安全才能得到相應的保障。如果沒有的話，說明房屋質量不合格，一旦出現某些問題，可能會危及我們的生命財產安全。

所以大家一定要記住，沒有“三書一證一表”的房子，不要收房。一旦收了房房子出現什么問題開發商一概不負責任。

我家住阜陽，在當地一小區買了房，可開發商讓業主先拿房再給看房。后業主發現小區公攤大、樓道路窄、綠化少，涉嫌虛假宣傳，房屋也沒有綜合驗收合格證。請問律師，業主該咋辦？

這位觀眾事實上提到了兩個問題。一個是開發商設計到虛假宣傳，針對開發商的虛假宣傳，如果開發商在銷售房屋的過程中，銷售廣告以及提供的材料對房屋和相關設施做出了明確具體的宣傳，這部分內容雖然沒有寫在商品房買賣合同上，也應該屬于商品房買賣合同的內容，對雙方當事人均具有約束力。如果開發商不兌現宣傳承諾，他實際上是一種違約行為，購房者可以要求開發商承擔相應的違約責任。

第二個問題是房屋是否符合交房條件，首先要滿足下列條件，房屋要通過相關部門的綜合驗收，取得綜合驗收的證明，還有就是符合商品房買賣合同的約定以及符合具體的條件，從本案來看，由于房屋沒有取得綜合驗收證明，業主當然可以拒絕收房并要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任。

驗收通不過這個問題很復雜，涉及到政策問題，法律法規問題，可能還涉及腐敗問題。房子建好了卻通不過驗收，時間拖長了，開發商認為沒有質量問題，不是自已的責任，又不能一直拖下去，只能優先考慮購房者的需求，先把房交給購房者入住，減少自已的壓力，造成既成事實，也可以利用群眾的力量給政府施加壓力，盡快辦結各種手續。只要房子質量沒問題，住戶不鬧，沒造成社會惡劣影響，很多地方都是睜只眼閉只眼，采取不告不理的辦法處理。購房者也只能住著等待（不住更虧），走一步是一步。就如結婚沒領到結婚證，不影響同居生子，相信政府總有一天會解決。驗收通不過又敢交房的，基本不會有質量問題，購房者大膽收房放心入住。

當然購房者最好的方式應該是弄清驗收通不過的原因，是開發商的責任還是政府的責任，采取法律手段維護自已的權益。

回答這個問題之前我們回顧一下什么叫做竣工驗收？建設工程竣工后，建設單位會同設計、施工、設備供應單位，及工程質量監督部門，對該項目建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗后，取得竣工合格資料的過程，這就是竣工驗收。是全面考核建設工作，檢查是否符合設計要求和工程質量的重要環節。

重點就是后面這兩句話，檢查是否符合設計要求和工程質量。你所說的商鋪沒有通過工程驗收，應該涉及到消防的比較多。本人參加過多次的竣工驗收，最難過的關就是消防驗收。因為消防牽涉到千家萬戶生命財產安全，來參加消防竣工驗收人員，每簽下合格兩個字是要擔著很大的責任，所以說驗收比較嚴格。話扯的有點遠了，現在我們言歸正傳。

沒有通過竣工驗收，就讓業主收房，這個是不合法的，就是已經違反了合同的約定。為什么會出現這種情況？實際說白了就一個字錢，什么錢？就是開發商，不按時交房的違約金。大家不妨回去看一下自己的購房合同，合同訂立的時候，一般合同內容有三點是對購房者的一個保護。

1.房子交付有一句話叫通過國家相關部門驗收合格方可交付。

2.還有一個交房日期。

3.逾期交房的一個違約的賠償，這個違約賠償，一般約定的都是按照總房款的價格付息。

大家想一想現在哪一套房子，都不低于100萬。一個小區一次交房，1000套或者800套的話，你想想開發商的壓力會有多大吧。所以他會忽悠你，讓你先交房。竣工驗收報告，他在慢慢的去做工作，一般的套路都是這樣的。

竣工驗收報告拿到拿不到，對住宅小區來說影響不是很大。影響大的就是商業辦公以及商鋪，因為現在高層寫字樓，或者是商鋪你要辦公裝修營業都要去消防隊備案。你拿不到竣工備案的文件，就沒辦法去消防隊做二次裝修的消防備案，也就預示著你沒辦法去裝修營業。

針對你現在的情況，你可以按照合同約定拒絕收房，然后再跟他談具體的賠付問題。不過我不建議你不收房，因為只要不是原則性的問題，開發商很快就能把竣工備案拿下來。也賠不了你多少錢，還不如收了房子，提前做一些比方說規劃設計，裝修材料采購等等一系列前期的工作。它的竣工備案一到手，你就可以申報二次消防改造。就是大家常說的時間就是金錢，你就快人一步了。另外你可以跟開發商談，讓他給你減免部分的物業費。因為現在很多物業公司跟開發商是一家的，他們中間這個賬好走。談的好的話，肯定你這個得到的物業費，要比你拿到的賠償利息要多。知道為什么嗎？可能給你支付的利息不是很多，可是他叫違約。這關系到開發商的臉面，開發商的口碑，開發商下次在賣房。所以他寧可物業費多讓給你一點，也不想自己的品牌砸了。我的回答完畢，不知道你滿意嗎？

嚴格意義上講房子在沒有通過竣工驗收合格前開發商是不能交付使用的，需要經過分批驗收或綜合驗收合格后才可以交付使用的，具體是按照哪一個標準來執行，可以參考購房合同里的約定。里面有相關的交房約定的！