商品房在交房過程中主要以買賣雙方簽訂的購房合同約定的條件為準(zhǔn),但是,有的開發(fā)商為了趕工期,往往不顧房屋質(zhì)量和配套設(shè)施是否齊全便倉促交付,使購房者的權(quán)益不能得到有效保障。

　　通常,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售住宅商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

　　一、法定條件:法定的條件主要包括房屋應(yīng)具備質(zhì)量、規(guī)劃、消防驗(yàn)收合格手續(xù)及《工程竣工驗(yàn)收備案表》。

　　《建筑法》第六十一條第二款:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。”

　　根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。根據(jù)該條規(guī)定,竣工驗(yàn)收、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等手續(xù)是房屋使用前必備的法定手續(xù)。根據(jù)《消防法》規(guī)定,建筑工程竣工時(shí),經(jīng)消防驗(yàn)收合格,方可投人使用。建筑工程竣工時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防機(jī)構(gòu)提出消防驗(yàn)收申請(qǐng),設(shè)有建筑自動(dòng)消防設(shè)施的建筑工程,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交建筑消防設(shè)施技術(shù)測(cè)試報(bào)告,并組織消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收不合格的,施工單位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。

　　根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”因此,提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。

　　根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:(一)工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期,施工許可證號(hào),施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見,勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件,市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；(四)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；(五)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；(六)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件,驗(yàn)證文件齊全后,應(yīng)當(dāng)在《工程竣工驗(yàn)收備案表》上簽署文件收訖。工程竣工驗(yàn)收備案表一式二份,一份由建設(shè)單位保存,一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

　　二、約定條件:約定的條件是指合同中關(guān)于房屋的其他特別約定,如小區(qū)的景觀、綠化、會(huì)所等公共配套設(shè)施,車位、陽臺(tái)等房屋的附屬設(shè)施。對(duì)于具體的交房條件,購房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定,同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。

　　溫馨提示:

　　當(dāng)前,大多數(shù)商品房在交房時(shí)是毛坯房,住戶需要自己進(jìn)行房屋裝修,在裝修過程中,地面、墻面、給水管線、暖氣管線、供電管線等有可能受到不同程度的破壞,所以,建議在裝修完成之后,由業(yè)主和物業(yè)公司重新對(duì)裝修后的房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收,如對(duì)給水、暖氣進(jìn)行打壓實(shí)驗(yàn)；對(duì)有防水要求的房間進(jìn)行24小時(shí)蓄水試驗(yàn),且最淺處水位不低于10mm；對(duì)電氣部分進(jìn)行漏電檢測(cè),確保使用功能和安全。

商品房交房必須滿足幾個(gè)條件？今天我來給大家科普一下。

1.需要具有相關(guān)部門出具的綜合驗(yàn)收合格證，也就是說，開發(fā)商前期的證件必須齊全，即:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》。

2.具有房屋交付使用許可證。房屋交付使用許可證是由市或者區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。倘若沒有該證，則不允許交付。

3.具有和物業(yè)公司的前期物業(yè)管理服務(wù)的合同，或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，這也是商品房交房的一個(gè)必備條件。

4.具有房屋質(zhì)量保證書，即《住宅質(zhì)量保證書》。質(zhì)量的保證是必須的，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充預(yù)定，與合同具有同等效力。

5.具有房屋使用說明書，即《住宅使用說明書》，該證書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo) ，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。

根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。也就是說，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，相關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收項(xiàng)目合格是交付的最基本條件。另外，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》還做了具體規(guī)定，其規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備五個(gè)條件，(1)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;(2)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;(4)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;(5)有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。在驗(yàn)收時(shí)，上述條件是否達(dá)標(biāo)，一般通過開發(fā)商出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》等來檢驗(yàn)。當(dāng)然在驗(yàn)收時(shí)，購房者還應(yīng)當(dāng)檢測(cè)服務(wù)面積房屋質(zhì)量，實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房并要求賠償。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;(2)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;(4)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;(5)有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

購房在購買預(yù)售的商品房以后就開始了漫長(zhǎng)的等待。那么商品房達(dá)到交房的條件有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？

商品房達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)所需材料如下：

1. 相關(guān)部門出具的綜合驗(yàn)收證，一般是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2. 房屋交付許可證；

3. 和物業(yè)公司的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

4. 房屋質(zhì)量保證使用說明書；

5. 房屋使用說明書。

綜合驗(yàn)收合格證、包括：

1. 三通：（即及水、電、煤）
   

2. 綜合驗(yàn)收必須有房屋測(cè)繪部門出具的房屋測(cè)繪面積相關(guān)說明文書

3. 房屋綜合驗(yàn)收必須是這個(gè)小區(qū)的竣工驗(yàn)收

4. 開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候應(yīng)該有房屋交付許可證，如果沒有就說明還沒有得到相關(guān)部門的許可。

具體交付資料如下：

1. 開發(fā)商五證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
   

2. 兩書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

3. 三表：《竣工驗(yàn)收表》、《分戶驗(yàn)收記錄表》和《面積實(shí)測(cè)表》

交房流程：

商品房竣工驗(yàn)收合格----通知業(yè)主驗(yàn)收------繳納相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取要是和兩書等資料------接收------辦理房產(chǎn)證（一般是開發(fā)商辦理）

開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)提供有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位或者企業(yè)出具的《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明》，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)核對(duì)其與合同是否有出入。如果不具備接收條件，業(yè)主可以拒收房屋。

另外，如果開發(fā)商延遲交房是要負(fù)相應(yīng)責(zé)任的。

驗(yàn)收注意事項(xiàng)：

1. 房屋地面是否平整
   

2. 墻面和頂棚是否有空鼓現(xiàn)象

3. 門窗是否嚴(yán)絲合縫，是否安裝垂直

4. 剝離是否完好，有無劃痕

5. 衛(wèi)生間是否漏水

6. 排水管道是否順暢