導讀：受此次疫情影響，許多消費性場所被迫停業，很多商家承受著經濟損失。其中，房租糾紛是這段時間常見的一個問題，疫情到底算不算“不可抗力”因素？能不能以疫情的名義終止合同或者降低租金呢？作為出租方遇到臨時毀約，又該如何應對以保障自身權益呢？本文將以一個現實案例，為您解答疫情停業下的一系列法律問題。

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作者丨袁沖 王金龍律師團隊 北京在明律師事務所

【案情說明：承租開酒店因疫情被迫停業】

某酒店（以下稱酒店方）與當事人某女士（以下稱甲方）簽訂了房屋租賃合同，承租甲方的房屋用于酒店經營，租賃合同期限為12年4個月，自2015年10月30日至2028年2月29日，租金季付。因新型肺炎疫情影響，酒店方于2020年1月27日停業，并于當日在甲方所在的業主群里發布了通告。后酒店方未支付2月份到期的當季度租金，并在業主群發布了《關于酒店經營管理的建議》，要求與甲方協商并將租賃合同變更為以下兩種方案：1）降低房屋租金；2）甲方收回房屋并支付裝修費用。

【法律分析】

1、本次疫情是否構成了“不可抗力”或“情勢變更”？酒店方能否單方面解除合同或是變更合同主要條款？

答：本次疫情確實屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，酒店方因政府疫情管控措施導致停業，一般認為構成不可抗力，也可以適用“情勢變更”原則。

但酒店方并不能單方面解除合同或者變更合同主要條款。《合同法》第九十四條第一項規定“因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同”，雖然新型肺炎疫情屬于不可抗力，但其只是一個暫時的過程，疫情結束后酒店方仍可以繼續經營，并不導致租賃合同目的無法實現。且涉案租賃合同期限為12年，預計疫情影響的期間在合同期限中占比也較小。因此，酒店方以不可抗力為由單方解除租賃合同得到法院支持的可能性較低。

如酒店方以情勢變更理由單方要求變更合同主要條款，需要以訴訟的方式向法院提起，需經法院審理。酒店方單方無權變更合同主要條款。

2、酒店方提出的2種方案是否合理？如甲方同意后會有何種法律后果？

1）方案一，降低房屋租金。是否合理不屬于法律問題，此處不再贅述。

2）方案二，雙方解除租賃合同，甲方收回房屋并支付裝修費用。

不合理，此時裝修殘值費用應由雙方按照公平原則分擔。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四項規定“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。”

雖然方案不合理，但甲方如果同意并簽字，基于合同自愿原則，甲方應承擔該方案約定的義務。

3、酒店方2月份未付當季租金的行為是否構成違約？

構成違約，但不構成重大違約。

因疫情防控措施影響，酒店方確需暫停支付房屋租金的，應及時通知甲方。但酒店方并未合理通知甲方，所發布在業主群的消息不符合通知的常見形式，且該通知既無公章亦無時間，形式上亦存在瑕疵。因此，酒店方未履行及時通知的義務，存在過錯。因疫情確實對酒店經營造成重大影響，一般認為其不構成重大違約。

【甲方應該如何應對】

1）如認為酒店方提出的方案不合理，不予同意即可。酒店方無權單方變更合同條款。

2）如酒店以書面送達的方式提出解除房屋租賃合同，及時以EMS書面提出異議。

3）與酒店方協商解決問題，畢竟疫情是客觀事實。

4）待疫情結束后，如雙方仍未達成一致，且酒店方仍未支付當季的租金，以EMS形式向酒店送達催款通知書，為后續的措施做好準備。

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2.縣政府征收程序違法，堅持維權最終獲滿意補償

湖南湘潭蘇先生，不服縣政府作出的《國有土地上房屋征收決定》，委托律師團隊堅持維權，甚至在被下達強制執行后依然不放棄，申請檢查建議、提出控告、申請質詢，最終獲得有力談判籌碼，順利簽訂協議取得滿意補償。

3.不服《違建處罰決定書》，律師介入起訴撤銷

湖南湘潭張先生，不服《房屋征收補償決定書》和《違法建設行政處罰決定書》，委托律師團隊起訴撤銷，將案件主動權掌握在手，兩個訴訟首次庭審后，征拆辦立即找到委托人要求重新協商補償，最終順利簽訂協議。

4.收到《限期拆除》后被強拆，律師助力搜集證據起訴撤銷

四川成都唐女士租賃集體土地修建廠房，且有各項合法手續，卻收到《限期拆除違建決定書》，起訴撤銷后，依然遭遇強拆，律師助力指導，提前主動搜集證據，庭審后達成和解，委托人取得滿意補償。

5.國土局《責令書》被撤銷后上訴，據理力爭維持原判

四川樂山國土局派出國土資源所對聶女士作出《責令停止違法行為通知書》，委托律師起訴后撤銷《責令書》，國土局不服判決，上訴，律師據理力爭，最終維持原判，委托人的合法權益得到維護。

6.被強拆找律師起訴，獲賠強拆損失64萬余元及安置房235㎡

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