和平時一年一簽的合同差不多,注意幾個方面:1租金,寫明10年租金房東不得私自漲價,需雙方商量;2因拆遷或其他人為造成合同不能繼續(xù)履行的,房東應(yīng)退回已繳納的費用.3,寫明租金如何繳納,按季度還是按年.最好找個中間人,一起簽這份合同,合同一式三份,最好.其他的和平時合同一樣.

《合同法》第二百一十四條： 租賃期限不得超過20年。

超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

1、租賃不能超過20年2、可以簽三份合同，分別是20年、20年、10年；第一份合同中加一個條款：對方承若愿意以XX價格把房屋租賃給你方50年，或者單獨出一個該公章的承若書說明承若出租50年；第二、第三份合同分別設(shè)置成附條件生效合同，條款注明：XX合同到期之日起XX日內(nèi)雙方未書面提出不繼續(xù)租賃的，此合同于XX日生效，對方若違反XX承若致使本合同無法生效的應(yīng)承擔(dān)XX責(zé)任或支付違約金XX元3、把對方愿意租賃50年的意思表示用書面形式固定下來，并在合同中注明你方與對方簽訂合同的前提是基于對方的此承若（意思表示），這樣20年合同到期若因?qū)Ψ阶冐猿隽藛栴}，可以追到對方4、這里面涉及到法律風(fēng)險的承擔(dān)，讓你們單位的法務(wù)或法律顧問給你們擬合同更合適

準確地說，法律不認可房屋租賃期限超過20年，超過20年期限的，超過部分無效。所以，合法簽訂40年的房屋租賃合同基本不可能。建議轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式，采用租改售模式可能更有利于實現(xiàn)雙方之間權(quán)益。

我們國家合同法規(guī)定，房屋租賃合同期限最長不得超過20年，超過部分視為無效約定，這已經(jīng)明確了最長租賃期限，所以不可能在租賃合同上下功夫了。現(xiàn)在可以研究一下40年不動產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，讓出租人與承租人實現(xiàn)經(jīng)營目的。

舉例說明。王老板有十套商品房打算租給客戶使用，雙方愿意長久合作，期限40年為租賃屆滿期間。此時，王老板不可能與客戶簽訂租賃合同，只能協(xié)商客戶簽訂房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。這樣就可以避開法律限制，成功實現(xiàn)雙方之間的利益。

該房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該著重說明房產(chǎn)的緣由和實際情況。比如該房產(chǎn)為國家監(jiān)管部門限制用房，不能獲得有效房產(chǎn)證件，不具備產(chǎn)權(quán)交易條件。所以，為實現(xiàn)雙方之間的利益最大化，經(jīng)過雙方協(xié)商確定，出租人愿意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)使用權(quán)40年給承租人使用。

該房產(chǎn)使用期限屆滿后，承租人（買受人）應(yīng)該無條件退還房產(chǎn)給出租人（轉(zhuǎn)讓人），出租人仍然享有原來房產(chǎn)的物權(quán)。雙方在合同里面一定完整說明使用方法、解除合同的事由、違約責(zé)任、遇到政府征收等相關(guān)事項利益分配機制。

合同一旦簽字確認后，雙方不得違法經(jīng)營，若出現(xiàn)違法行為，只能由違法者負擔(dān)全部責(zé)任，賠償由此造成的全部損失。完整的不動使用權(quán)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，可以有效為雙方服務(wù)，及時回避了法律對租賃期限的限制。

按照現(xiàn)在房地產(chǎn)行情來看，租賃40年期限不現(xiàn)實，也不合理。因為商業(yè)地產(chǎn)土地使用期限基本也就是40年，到期后還要受到補交土地出讓金等行政管理約束。所以，房產(chǎn)的有效利用期限也就40年，之后就會被列入危房改造的可能，不利于當(dāng)事人利益最大化。

這個問題涉及到法律的效力問題。

先看看法律規(guī)定。

《立法法》第九十二條 同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。

《合同法》第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《農(nóng)村土地承包法》第二十條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

《合同法》和《農(nóng)村土地承包法》都是全國人大頒布的法律。其中前者是一般規(guī)定，后者是特殊規(guī)定。根據(jù)《立法法》的規(guī)定，這種情況應(yīng)當(dāng)適用《農(nóng)村土地承包法》而不是適用《合同法》。也就是說：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

根據(jù)這個規(guī)定，如果是耕地承包七十年是無效的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為三十年；如果是草地，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為30-50年，如果是林地，70年并不違反法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為有效。

有效的租房合同應(yīng)遵循以下幾點：1、合同雙方對合同內(nèi)容知悉并了解，在對合同內(nèi)容認可的情況下，雙方簽字(蓋章)確認后即為生效。

2、合同雙方為公司的，須加蓋公司或合同章方為有效。一方為個人的簽字即可，一方為公司的仍需加蓋公章方為有效。租房合同只要是你們雙方的真實意思表示、訂立合同的雙方都有相應(yīng)的民事行為能力、不違反法律或者社會公共利益的，就合法有效。房屋租賃合同不需要公證：合同從雙方簽字時起就合法生效。當(dāng)然，如果雙方愿意公證的話也可以，公證只是使合同的證據(jù)效力更強一些。雖然房屋租賃合同不需要公證。注意：備案只是為方便管理 ，但不影響合同的生效。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：(一) 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二) 意思表示真實;(三) 不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。