房子有預(yù)售證買期房有風(fēng)險(xiǎn)嗎_購買期房會不會有風(fēng)險(xiǎn)?
特邀律師
感謝邀請。預(yù)售許可證沒有辦理下來的期房是不允許買賣的,購房必須要看開發(fā)商的五證:《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。如果沒有這五證,存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn),以下幾點(diǎn)需要注意:
第一,開發(fā)商資質(zhì)不全,就是說開發(fā)商沒有開發(fā)商品房的資格。為什么又開發(fā)了,還賣了出去?這就是開發(fā)商違規(guī)操作,有的情況是一邊蓋樓,一邊賣房,一邊辦手續(xù)。如果運(yùn)氣好,可能快一點(diǎn),購房者也能盡早拿到證,如果辦證困難,也許等幾年能辦成,風(fēng)險(xiǎn)雖有,但是結(jié)果還是好的。還有一種就是違法建筑,這樣的開發(fā)商就是想利用蓋房搞詐騙,收到房款以后就跑路,這是犯罪行為。
第二,還有一種現(xiàn)象就是開發(fā)商用房作了抵押貸款,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買地或者購料過程中資金不足,融資能力差,就會用蓋的房子作為抵押去銀行貸款或者融資,這種情況下,即使有預(yù)售許可證也是風(fēng)險(xiǎn)很大的。
第三,根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第二條的規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
您和開發(fā)商簽訂的《樓宇認(rèn)購書》的效力應(yīng)該認(rèn)定為無效。無效從法律而言是至始無效,即從簽訂的那一刻它就是無效的。所以,即便開發(fā)商為了規(guī)避責(zé)任,在該《認(rèn)購書》上羅列出的種種對您不利的條款,都沒有關(guān)系,因?yàn)闊o效的后果,就是那些條款都不會發(fā)揮作用。
第四,按理說沒有辦理下來預(yù)售許可證應(yīng)該給予退房處理,實(shí)際操作中很難辦到。他們會以種種理由來勸說你不要退房退款。如果你決意要退,他們就會說讓你在等些日子,很快就會辦好的;最后就會說找某某領(lǐng)導(dǎo)簽字方可辦理,但是你想找到某某領(lǐng)導(dǎo)是很難的。你最好先去協(xié)商,實(shí)在不行可以依法訴訟,讓法律來幫助你。
購買期房在一定程度上說會后一些風(fēng)險(xiǎn),但是相比之下,漏水和質(zhì)量問題都只是毛毛雨。只要可以交房基本就不存在風(fēng)險(xiǎn)。
期房,就是在項(xiàng)目建設(shè)階段,通過做房產(chǎn)預(yù)測繪,取得預(yù)售許可證將房產(chǎn)出售的銷售行為。
因?yàn)槭穷A(yù)售,所以就有開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂 項(xiàng)目爛尾的可能。所以,這才是購買期房最主要的風(fēng)險(xiǎn)。
但是,現(xiàn)在隨著開發(fā)商團(tuán)隊(duì)越來越成熟,所以,出現(xiàn)爛尾的項(xiàng)目也逐漸減少。只要選擇有實(shí)力的開發(fā)商就可以避免這些風(fēng)險(xiǎn)。
說到質(zhì)量問題,這個(gè)在驗(yàn)房階段需要好好驗(yàn)收,這樣才能保證維護(hù)好自己的利益。這部分可以參考我的文章,里面有具體介紹。
期房都有風(fēng)險(xiǎn),畢竟房子沒建好之前什么都有可能發(fā)生,國家發(fā)給預(yù)售許可,只不過是收了開發(fā)商的錢而已,對于房屋質(zhì)量,建設(shè)工期都沒有嚴(yán)格規(guī)定,要是開發(fā)商資金斷裂,那就是爛尾,所以買期房還是看比較靠譜的開發(fā)商,預(yù)售許可沒有任何保障的
感謝邀請
購買期房的風(fēng)險(xiǎn)主要有:① 不能按期交房。 ②出現(xiàn)爛尾樓。 ③購買五證不全的小區(qū),后面房產(chǎn)證遲遲辦不下來。 ④不能按照當(dāng)初承諾的交付標(biāo)準(zhǔn)交房(需要是精裝房)。 ⑤位置偏僻,配套不全,生活不便利。 ⑥ 買房時(shí)很多的承諾無法實(shí)現(xiàn),虛假宣傳,包括小區(qū)公共配套,學(xué)區(qū)劃分。 ⑦房屋建筑質(zhì)量不過關(guān)。⑧擅自變更原先報(bào)備的規(guī)劃,導(dǎo)致后期遲遲無法辦證或者產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化。⑨面積縮水,導(dǎo)致房子的實(shí)際面積與銷售面積不符。⑩定金合同跟買賣合同陷阱,陷入兩難境地。
針對第一條,作為買方,我們前期買房時(shí)盡可能的選擇大開發(fā)商,有實(shí)力的品牌開發(fā)商,出現(xiàn)的利率相對低一些。然后簽合同的時(shí)候一定把合同看仔細(xì)了,如果出現(xiàn)逾期交付的情況,違約賠償如何約定,最好是能夠在合同里面詳細(xì)提現(xiàn)出來。
第二條跟第三條 在我們選擇開發(fā)商的時(shí)候盡量對開發(fā)商的綜合實(shí)力要了解,盡量選擇地段好一點(diǎn)的小區(qū)(好地段爛尾風(fēng)險(xiǎn)小),選擇五證齊全的小區(qū),五證齊全的小區(qū)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)小,如果出現(xiàn)了政府跟銀行會出面解決。五證齊全的小區(qū),后面辦證出現(xiàn)的問題相對更小一些。
第四條 購買精裝房,一定對于購房合同上約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及交付標(biāo)準(zhǔn)看清楚。避免合同陷阱。
第五條 對于位置偏僻的期房,建議對于開發(fā)商實(shí)力一定要了解,五證是否齊全,后期規(guī)劃如何,配套設(shè)施如何。但是也不能一味聽信開發(fā)商的承諾,自己最好多多了解對比。
第六條第七天 在買房時(shí),開發(fā)商肯定會美化小區(qū),無論是房子本身還是小區(qū)配套,對于開發(fā)商承諾的很多東西自己要多做了解,考察,最好有的東西可以做到書面的承諾(很多是制式合同,很多東西無法做到書面承諾,所以盡量選擇實(shí)力開發(fā)商)。
第八條 針對第八條,最好選擇品牌開發(fā)商。我們附近有個(gè)小區(qū),是本土一個(gè)小開發(fā)商開發(fā)的,銷售時(shí)說的是住宅性質(zhì),結(jié)果在建設(shè)的時(shí)候開發(fā)商違規(guī)建設(shè),最后遲遲無法辦證,最后經(jīng)過維權(quán),辦理下來的房產(chǎn)證性質(zhì)變成了公寓性質(zhì)。
第九條 面積縮水。很多人收房的時(shí)候比較大意,不在注重細(xì)節(jié),所以建議收房時(shí)進(jìn)行專業(yè)測繪。
第十條 交付定金之前一定對于該了解的地方了解清楚,把定金合同條款以及買賣合同條款看清楚,不要一味聽信銷售顧問的承諾,如果定金交了出現(xiàn)其他異議,就無法更改了。
以上是有關(guān)出現(xiàn)購買期房是容易出現(xiàn)的問題,希望對大家有所幫助。歡迎大家有任何房產(chǎn)方面的問題,都可以私信或者評論!也希望大家能夠關(guān)注、評論、點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)!
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風(fēng)險(xiǎn)是有的,如果開發(fā)商實(shí)力不足的話有爛尾的可能,不過如果已經(jīng)取得預(yù)售證已經(jīng)是合法銷售,風(fēng)險(xiǎn)相對較少!
你好!我是安叔,很高興認(rèn)識你!
第一次開盤,適不適合馬上買,這個(gè)要具體問題具體分析!
第一、把握形勢,要知道當(dāng)下及未來房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢,如果現(xiàn)在市場平穩(wěn)、改策沒有打壓,沒有出現(xiàn)大打折或大漲價(jià)的現(xiàn)象,房價(jià)大概率是會平穩(wěn)有序發(fā)展下去,此時(shí)買入,既可享受前開發(fā)商的紅利(首開一般價(jià)格會有優(yōu)勢、而且各種優(yōu)惠折扣、福利不少),而且也可以盡早入住,早買早收益。如果市場不平穩(wěn),有樓盤打折扣甩買或大幅漲價(jià),必然會引來政策的干預(yù),要么打壓、要么刺激救市,這時(shí)盡量觀望下。
第二、一般開發(fā)商首開房源價(jià)格上雖有優(yōu)勢,但開售的房源,要么位置不好、要么樓層不佳或者面積非主流,真正好的房源肯定留在后面賣個(gè)好價(jià)錢!如果你不在意這些,當(dāng)然可以盡早入手;如果在意,還是待后面理想的房源開售再買吧!
第三、要看開發(fā)商資質(zhì)及樓盤品質(zhì),有的開發(fā)商資金緊張,拿地就預(yù)售,所有的東西都是紙上談兵,能不能兌現(xiàn)兩說,所以,等它產(chǎn)品做得差不多再出手,不論是樓層、位置、面積段更好,而且爛尾的可能性小,唯一就是價(jià)格可能會小貴點(diǎn)。但相比房子的總價(jià),多出線的比例也不會大,畢竟房子更好,升值潛力更大!