這個問題應該是大多數貸款買房的人都比較關心的話題

一，從您選擇了等額本金這種還款方式來看，應該是偏向于少支付利息，并且具備較為穩定的收入來源，如果每個月償還能力還可以的話，15年肯定支付的最少。按照2019年7月1日4.9的基準利率來算，貸款100萬元，滿15年總還款金額1369541.67，支付利息369541.67；月還款額從9638.89逐月遞減；滿30年貸款100萬元，總還款金額1737041.67，利息737041.67；月還款6861.11逐月遞減。具體選擇30年，20年還是10年根據您目前的償還能力可以來定。

有一種假設，如果貸款初期資金較緊，但是預計1年以后會有其他收入，比如年分紅，獎金之類的收入，那可以選擇30年貸款，一年以后申請提前沖還本金，一般銀行比如我所知道的建行可以提前還貸3次，一年以后有錢可以提前還一部分，因為這樣接下來的利息計算會以沖還后的本金重新計算，這樣下來其實用不了30年利息也沒那么高。

比如一年后提前還貸40萬，第一年你總共償還本息合計81584.73，本金33333.33，貸款余額966666.67，減去40萬后還有566666.67，30年還款總額984322.45，利息變為417656.45，月還款額變為3887.96。同理如果剩下幾年如果可以分次提前償還的話，總共支付的利息并沒有那么多。這樣的好處在于，月供沒有15年的高，不會大幅降低日常的生活水準。

二，如果是有多元化的投資渠道，或者從事經營活動，設計經營現金流的問題，那么我個人建議30年，因為都知道商業貸款利率是在基準利率基礎上上浮的，一般在7%以上，而且商業貸款期限短一般都在1-3年，銀行需要每年對公司經營狀況進行核實，重新審批。再有就是，如果你有金融理財方面的經驗與了解，可以選擇部分閑余資金做投資理財，好的理財產品信托產品利率收益要比4.9的基準高，不過需要一定的風險識別能力，我知道的7%以上的信托產品需要一定的資金準入門檻。

最后希望我的回答能給有類似問題的朋友提供幫助

等額本息這種還款法，就是為那些手里資金并不充裕，每月還款壓力比較大的人準備的。也正是出于這個考慮，等額本息的還款法呈現如下特點：

1. 每月還款金額相等。
2. 與等額本金相比，前三分之一左右的期限里，等額本息的月還款金額要少。
3. 等額本息為了保持月還款金額相等，所以只能讓等額本息前期的本金少一點，利息多一點。后期的本金多一點，利息少一點。

了解完這三個特點就能明白提前還款的時機問題了。我給題主兩點建議：

1. 提前還款法是給資金暫時緊張的人準備的，所以要提前還首先得手里有錢。反過來說就是，只要你手里有錢你就要提前還款，哪怕是部分提前還款。
   
2. 因為等額本息還款法后期還的資金里主要是本金，利息只剩一小部分，所以如果當還款期限已經過半，那就沒必要提前還了。像題主的情況，如果已經還了15年以上了，那就沒必要提前還款了。如果你提前還你會發現，提前還清剩余貸款與按月還款，還的總金額是相差不大的。這樣來看，還有什么必要提前還呢？

如果題主采用的是公積金貸款，以上的建議全部作廢。我建議采用公積金貸款的朋友們，不要提前還款，不管是等額本金還是等額本息。

公積金的利息太低了，低到甚至比不上銀行理財利率。把準備提前還款的錢用于理財，豈不是還能賺上一筆？如果你提前還了，這種使用公積金貸款的機會可能就再也沒有了。

總結：

如果是公積金貸款，提前還款沒有最好時機，因為不應該提前還款。如果是商貸，等額本息，越早還越好，而且如果可以，盡量選擇部分提前還款，沒必要非得等到攢夠所有錢了，再提前還款。如果還款期限超過15年，可以考慮不用提前還了，超過20年，就完全沒必要提前還了。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！

通常銀行要求申請人的房貸成功申請滿一年后，才可以向貸款的銀行申請提前還房貸的。部分銀行也可以在房貸沒有滿一年的情況下提前還款，不過這樣的話，銀行就會收取一定的違約金。

回答如下： 等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小，這個“拐點”一般在還款期限一半的時候出現。所以，等額本息法還款的提前還款時間：越早越好，過了三分之一的時間就不合算了，你這個如果已經還了5年的話，將近還了一半的利息，提前還款就不合算了。但如果你有這個還款能力，提前還款也是可以的，因為后面的利息不需要付了。

總得來講，貸款人經濟狀況和社會經濟形勢決定著提前還款是否劃算，至于貸款本身沒有劃算的時間點，無論是等額本息還是等額本金，銀行已經給貸款人算的很精了，不用從這個角度去糾結劃算不劃算。

我認為可從兩個角度考慮是否劃算。一是個人投資角度。舉個例子吧，例如你現在有一筆錢，恰好可以還清剩下的房貸本金和利息，那我到底該不該提前還款呢？其實你應該從這樣的角度思考，這筆錢不去還房貸而是去投資或者買理財產品，年化收益率是否比你的房貸利率高。如果你沒有投資渠道，那不如把房貸提前還上，畢竟定活期存款的利息沒有房貸利率高；如果買理財產品的年化收益率也沒有房貸款利率高，那不如先將房貸還上；如果投資或者買理財產品風險太大，還是先還上貸款比較靠譜。因此決定你提前還貸款是否劃算，主要看你這筆是否有更好的去處，如果有，那就不要提前還貸。

第二個方面，還應考慮目前的物價狀況，也就是通貨膨脹和CPI上漲情況。如果當前通貨膨脹加快，物價上升較快，此時不宜提前還房貸，這就是通常所說的“錢不值錢”，這時你會覺得即便月月有房貸，也比以前輕松。當出現通貨緊縮，CPI地位運行，此時可以考慮提前還房貸。

歸根結底，資金價值最大化是該不該提前還貸款的根本，也是考慮是否劃算的主要原因，把握好這個點，你就知道該什么時候提前還房貸了。

現在很多人在買房的時候都會選擇等額本金還款法，因為幾乎所有人都知道了等額本金比等額本息總利息要少。

其實這種算法對等額本息并不公平，因為銀行算利息的方法都是用一天算一天利息。之所以等額本息產生的總利息高，那是因為等額本息還款法能讓借款人占用資金的時間比較長。占用資金時間比較長，產生的利息自然就高啊！

那么問題來了，什么時候提前還款最劃算呢？如果單純按照貸款利息來說的話，貸款第二天還款最劃算，產生的利息最少。很明顯，所有人都不會考慮在貸款第二天就還款，總是會等上一段時間，等到手里資金足夠了再進行還款。如果這些資金沒有任何用處，盡快還上，就不會再產生利息了。如果可能的話，手里一有資金就還一部分，這樣效果最好，總利息最少！

以上是站在大部分非金融從業者的角度考慮問題，下面我來說說，作為銀行從業者是怎么看待提前還款這件事兒的。

我現在的房貸還有40萬，利率是6.125%，手里現金加股票加亂七八糟的金融資產大概45萬，我就沒有考慮把貸款一下子全還上。這段時間的股市雖然不怎么好，但是長遠來看還是不錯的，我有10萬左右在股市里。除此以外，我給女兒也買了教育儲蓄基金，每年交5萬左右。另外又做了一些基金定投，大概有5萬左右。還有20萬在銀行買理財，剩余5萬左右的現金以活期理財的形式存著，以備不時之需。

對于我這個層級的投資者來說，市面上的理財工具，我基本上都覆蓋到了，綜合利率有多少，我沒有算過，目測應該是比6.125%要高的。另外我如果把錢全部還了房貸，手里沒有一點余糧，一遇到事兒是很慌張的。只要家里有急用，這些錢大部分都可以隨時回來。這些配置的作用就像一個蓄水池：有錢就攢著，有不錯的收益，要用錢就隨時能拿出來使用。

銀行研究僧，你學習我也跟著學習。