這說明你買的房子是有權利瑕疵的。首先你需要了解一下，房子是被誰查封了，債務是多少；其次，你要考慮你還要不要房子，如果不想要，你可以解除合同，要求退款退房及賠償損失，當然要考量是否能拿到錢，比如房子被拍賣償還債務之后是否足夠你交付的購房款。如果要房子，你可以提出執行異議，然后可以通過支付剩余購房款的形式解封房子辦理過戶。

買賣二手房如何避免資金風險

二手房買賣，幾乎毎個人都會經歷過，多數的交易不會出現問題，但也不排除個別交易環節上的風險。所以在參與買賣活動中，還是要有防范意識和措施，多長個心眼，以避免錢財損失和心理負擔。避免二手房買賣中的風險和糾紛，應從以下幾點著手。

一是獲取真實準確的房產信息。現在僅憑在網上獲得信息，往往都有水份，比如房屋質量、面積、設施配套、新舊程度等。必須到現場看，看個仔細，帶上個明白人更好。順便帶著尺子，量一下每個房間的面積、高度，便于以后安排使用。

二是確認房產與賣家的關系，避免代理、非真實房主與你交涉，同時注意賣家有無將房子抵押。這個環節確認真實可靠后，可以省去很多不必要的麻煩。

三是價格談判。一般來說，買房很少有看一套即下單成交的情況。在經過篩選之后慎重確定目標后才可進入這一環節。出價有學問，更有機緣的成份在里邊。因為賣家因急切出手因而有回旋余地，有的則不忍割舍而斤斤計較分毫不讓。物無所值，就不要勉強購買，特別是在當下房價開始下降的趨勢下，緩一緩可能會更省錢。

四是簽好合同，仔細閱讀和理解每項條款。合同一經簽定，就有了＂法律效力＂，買賣雙方都要在規定時間履行所承擔的責任，買方如果違約，定金什么的可能會受損失。

五是除了非常相信之人避免與賣家直接交易。一房兩賣的情況曾經出現過，主要是賣家要從中選一個出價更高的，這樣其中一個買主必然會不能成交，平添許多不快。靠譜的中介，這時候會起到監督、服務、依據合同保護雙方利益的。

六是辦理產權轉移。辦理產權轉移之前，賣家可能會要求買家支付房款，買家可以委托中介或銀行先行代管，待所有手續辦理完畢后進行房款轉移。賣家過去居住時所產生和遺留的物業、水電等費用，這時也要結清，以免后患。

最近10年，由于城市的發展，很多新房都修建在離城市中心比較遠的地方，這對于在城市中心上班的人需要買房，就帶來諸多不方便地方；于是很多人就把目標放在上班比較近的、生活比較方便的二手房市場上。

但是，購買二手房的產權很多時候也會存在一些問題，比如產權被凍結、產權不清晰等原因，會導致買房人付出不必要的購房成本。

二手房的產權是購買二手房的基礎，如果產權有問題，那你就不能對該房進行產權交易。因此，在購買二手房之前，一定要把二手房的產權搞清楚后，才能簽訂買賣合同。那我們在平時購買二手房的時候，關于二手房的產權問題都有哪些呢？如何避免這些產權糾紛呢？下面談談我的觀點。

購買二手房的產權一般有以下一些問題：

?、沒有產權證的房產

有些商品房是沒有產權證的，這種房產暫時就不能交易。比如期房、還建房、單位集資房等。

解決辦法：

期房：一般來說在交房后3～6個月就會有產權證，只有等到產權證下來后產權交易才是安全的。

還建房：一般在交房3～5年就有產權證，在產權證沒有出來之前，產權交易是有風險的，我一般建議在產權證出來后再產權交易。

單位集資房：有的單位集資房是商品房，有的單位集資房單位有內部規定，必須滿足多少年后，才能產權交易，這個你在簽訂合同的時候，單位就有這個要求。如果你要出售這種單位限制交易時間的房產，也會存在交易風險。

?、產權限制交易的房產

產權限制交易的房產一般情況有：法院查封、正在訴訟、行政查封、公房、軍產、待拆遷房等房產。

這些房產在交易的時候，都受到不同程度的限制，必須解除這些限制后，才能進行產權交易。

解決的辦法：

法院查封的房，正在訴訟的房產：這兩類房產是不能交易的，必須在法院解除查封或者訴訟有結果之后，才能產權交易。

行政查封：這類的房產，一般是因為你在裝修的時候有違規搭建。最典型的是別墅類房產，由于業主在裝修的時候，違規修建花園、圍墻、私挖地下室、為了增加房間的面積或者數量，改造別墅的外觀等行為，造成不符合政府的規劃要求。

出現這種情況，業主必須把違規的恢復符合行政規劃要求后，才能產權交易。

公房和軍產房：公房包括政府的房產，學校、醫院的房產；軍產就是部隊的房產。這類房產需要交易，必須經過這些單位主管部門的同意，才能產權交易。

待拆遷房：城市的某些舊城改造，需要對老舊房進行拆遷，這些等待拆遷的房產，已經凍結了產權交易，這就不能再進行買賣了。

?、是否有租賃

有租賃的房產雖然可以購買，但租賃人有優先購買的權利。也就是說，只有租賃人放棄購買，其他人才能購買該房產。

《合同法》第230條規定“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

這里的租賃人優先購買權是指租賃人和業主簽訂的租賃合同，在業主出售該房產時，在出售的同等條件下租賃人有優先其他人購買的權利。

解決的辦法：

在購買有租賃的房產時，一定要要求租賃人簽訂一個放棄購買該房產的承諾書后，再和業主簽訂買賣合同。

?、小產權房

這個問題一直說的是不能買賣的房產，但還是有人經常在問，不要購買小產權房。

解決辦法：

小產權房的產權證是當地鎮政府頒發的產權證，這個只是當地鎮政府承認的產權，沒有任何法律來保障你的權利。

只有區縣一級房產主管部門，也就是不動產登記中心頒發的不動產權證，才是合法有效的產權，才收到法律的保護。

?、多位產權人

一般的比如繼承的房產，一個產權證上就可能有若干產權人，并且產權人的名字都寫在產權證上。在購買這類房產時，一定要征得每個產權人的同意才能購買，只要產權證上某一人不同意出售本房，那你就無法產權過戶，購買這種房產，也存在風險。

解決的辦法：

在簽訂買賣合同的時候，要分別和每個產權人簽訂出售同意書，并且在買賣合同上面簽字。

上面幾點，就是在購買二手房的時候，常見的產權問題，特別是第一類、第二類和第三類產權是最常見的產權問題，在簽訂合同的時候，要特別注意。

解決了產權的問題，還不能保障你購買二手房的順利進行。

在簽訂買賣合同的時候，還要注意以下一些問題：

?、核對產權信息

產權證上面的房屋土地性質、土地使用權終止日期、建筑面積和套內面積、房屋結構、裝修情況包括家具家電等等方面的情況核對清楚，這些信息是否是符合你的要求。

?、核實業主的身份信息

在出售二手房的時候，簽訂出售合同的人，必須是房產的所有人，才有權對該房產進行出售。

如果業主委托的其他人來簽訂合同，必須提供經公證的委托書及代理人身份證信息。如果產權證有未成年人，還必須出示未成年人的戶口簿或出生證明。

?、產權人都要求簽字

如果產權證上有多個產權人，一定要每個產權人都要在買賣合同上面簽字。

?、付款方式和違約責任

在簽訂合同的時候，是全款支付或者是按揭購房。全款購房的產權過戶的具體時間、支付方式等要寫清楚；按揭買房的定金多少、首付款多少、什么時間支付、過戶時間、房屋的交割等，都要詳細寫在合同里，把具體問題了解清楚后再簽字。

違約責任也是簽訂合同的重要內容，這不但約束你購房人的違約行為，也同時約束賣房人的違約行為，權利和義務是均等的。

簽訂合同的注意事項同樣是買賣二手房的重要內容，只有把簽訂合同的基礎工作做好后，我們在接下來的履行合同的時候，才能順利履行合同，二手房的買賣才過程，才能順利進行。

從上面的幾點分析來看，

在購買二手房的時候，產權是否能夠交易，是購買二手房的基礎，是重點也是難點，這就是我們平時說的購買二手房的時候要做產權調查。如果產權有問題，最好放棄交易；或者產權理清楚后，再產權交易。

在產權清楚的情況下，在簽訂買賣合同的時候，還要核實本身的產權信息，產權人的信息，還有比較重要的是付款方式和違約責任也很重要。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。

首先你需要簽訂一份詳細條款約定的買賣合同

并且此買賣合同中要詳細規定對于房子的付款約定

比如你是賣主，就需要進行如下約定：何時買家需要付多少錢，付了這筆錢之后，你需要陪同買家做什么事情；特別注意的是，盡量去找中介公司完成相關手續，因為還牽扯到網簽、銀行貸款！

普通的購房者是無法完成這些繁瑣的事情！

有中介的情況下，可以盡可能的保證交易風險的控制！

有房產證和土地使用證的比較安全！看見證件齊全的你再交易。還要看看證件是不是真的。購買被法院查封的房地產存在很大的風險，如果一旦出現糾紛，不僅僅無法順利獲得房地產產權，連已經繳納的房款都很難追回，不過特定情況下的查封房地產是可以購買的。購買此房，必須做到：　　第一，查明所購房屋被查封的真正原因，如果真的是股東權益糾紛，相對其它的原因的訴訟要好些。不過查封不動產的期限可以為二年，且還可以續封一年，所以可能影響周先生產權證的辦理。　　第二，要和開發商、法院就房款支付、解除查封等問題進行協商，獲得法院解除查封的書面承諾，不過周先生有可能面對開發商不愿意配合，不熟悉法律手續等困境。　　第三，付款后要求開發商及時辦理商品房預售登記或現房過戶手續，確實保障自己的合法權益。

在看過徐先生房屋買房合同以及現在的房產證后，朱瑞雷律師表示，在徐先生的購房合同中，本身并沒有表明房產的抵押和查封情況，現在該套房屋抵押的問題已經解決，但是法院對該房屋的查封問題沒有得到解決。

依據我們國家相關法律的規定，已經被查封的房屋是不允許進行過戶交易的，徐先生這套剛剛入住一個多月的房子，應該是在徐先生購房時對房屋信息進行核驗的過程中出現了問題。

目前來看，查封是真實有效的，下一步法院非常有可能將房子收回。因為房子查封在先，具有對抗第三人的法律效力。朱瑞雷律師建議徐先生，目前應該積極做好應訴準備，在應訴的過程中如果幾方能夠達成協議，徐先生還是有可能保留這套房產的。如果最終沒有達成協議，對于徐先生來說，可以起訴第二任房主，要求解除房屋買賣合同，退還徐先生所支付的購房款，并且補償徐先生的相應損失。

在聽完徐先生的敘述后，申恒英律師表示，合同是有相對性的，如果最后在徐先生沒能獲得房子的情況下，是可以依據合同條款中，房屋沒有查封這一條約定要求解除合同，向賣方主張相應的違約責任。在實際主張的過程當中，具體賠償數額的確定，除了參考合同約定的這一部分之外還可以參考房屋的市場價值。

對于廣大朋友在購買二手房過程中如何預防問題的出現，申恒英律師建議，在購買二手房的時候，中介公司是買賣交易過程中一個很重要的環節，可以在房屋交易的整個過程中將風險通過專業的排查降到最低。那么除了在中介的幫助下對房屋進行核查，我們自己也要知道在一些相應的網站以及房屋登記機關對房屋的信息進行查詢。