近幾年房地產狀況，買個別小開發商的房子確實存在風險，應該謹慎出手

首先說小開發商一般都在中小城市開發項目，項目規模都不大，因為小開發商沒有太多的資金。中小城市開發門檻比較低，主要是摘地資金不太多，小開發商一般交完土地出讓金后，就沒有多少資金了，但還得辦手續，開工建設。這時一般小開發商都會找一家比較有實力的建筑公司來施工，一方面讓建筑公司墊付部分工程款，另外可能還會收建筑公司，一部施工保證金之類的資金前期周轉。這樣項目就可以開工建設了，如果順利項目出點形象后，小開發商就可以收一些購房定金，或對外融些資金，繼續推進項目建設，直到取得預售許可證后，回籠資金，這時項目基本能順利交工。

但是在建設的過程中，有中間環節出現意外，就會導致項目不能正常完工。比如果說，施工隊伍實力不夠，未能按約定墊付工程款，中途停工算帳，這時如果開發商拿不出資金，就會影響進度，或產生糾紛等。在有項目取得完預售許可證后，房子銷售的不好，回籠資金慢，也會導致項目停滯，或不能按計劃完工。

當然這種情況也不是決對的，大部小開發商也都是有始有終的把項目完成，但要是看好小開發商樓盤的房子了，也一定多考察一下，手續齊不齊全，工程款支付不及時，工程進度正不正常等，盡量降低風險。如果最保險就是買現房，這樣可能房價會貴些，戶型樓層選擇余地小一些，但最安全了。

總的來說在小開發商樓盤買房，比大開發商相比有些風險，但謹慎一些也會把風險規避掉的。

我有一個朋友，專門投資小產權房，十多年來，他已經攢錢購買了8套小產權房。下面結合他的經歷，談談我的看法。

小產權房，是與完全產權的商品房相對應的，其最大的問題是身份問題，就像沒有正式身份的臨時工，雖然都在一個單位上班，但總會有點朝不保夕的感覺。

正是因為這種擔憂以及風險，才會在價格上得到體現，比同區域商品房便宜一半，基本上是正常的狀態。因此，小產權房歸納起來就是，低價而有風險。

低價的好處

房子無非就是三個用途，居住，出租或轉賣。前兩個當年小產權房都有優勢。

居住方面，小產權房的小區環境會更差一些，但物業費等負擔也會輕很多。而且，很多小產權房都是城中村的原址，現在都是鬧市區，周邊交通方便，配套完善，不會那么冷清老人家住一住還是可以的。

出租方面，小產權房競爭力很強，成本低意味著租金相對可以便宜一點，環境差一點也意味著管理不會太嚴格，這些都有利于出租。我朋友的體會，他手上前幾年小產權房現在都在出租，租金年化收益都超過了十個點。

風險的考量

小產權房的風險來自兩個地方，一是不能轉正，二是不能轉讓。

不能轉正，是因為小產權房所建設的土地沒有經過出讓環節，大部分是集體土地的狀態。那么，如果集體土地的管理規定發生變化，就可能影響到土地上的房屋。個人認為，這一塊風險不大，現在國家對集體土地管理的取向，明顯是在向城市土地管理靠攏，農民宅基地上房屋轉讓已經放松，有興趣可以看看有關修改土地管理法的新聞。

不能轉讓，也是因為土地的問題引發，使其無法像商品房一樣順暢交易。轉讓變現能力弱，也直接影響了價格。這一點可以參考一下原來劃撥土地上的房屋，過去有段時間也不能轉讓，后來各地在補交一兩個點出讓金后，又允許轉讓了。

所以，總體而言，個人覺得風險可控，值得一買。但要注意一點，小產權房里面情況則比較復雜，有權屬糾紛的，有違法問題的房子不能買，具體交易過程也要嚴謹一些，盡量將麻煩考慮充分一些。

又是買房的事，對于剛需家庭來說，買房的緊迫性明顯高于其他類型需求的購房者，這與改善型家庭、投資類家庭完全不同，剛需對于時間的要求更高，也就是更有緊迫性。

剛需家庭也不代表完全沒有錢，有可能一個小城市的有錢人到大城市買房，也屬于剛需，但支付能力較強。不過，本問題的重點應該是支付能力稍微有點吃緊，才會提出買小還是買大的問題。

你現在的支付能力大約在小房買的起，大房差一些的狀態，但是天檀認為如果你現在能借到錢，就一定要買大房子，因為未來房子總體還將震蕩攀升，未來你再換房的話，需要掏更高的成本，解釋一樣會遇到同樣的壓力，那還不如現在提前承擔一些壓力。

人生需要做的是跳一下能夠得著的事，而不是站著就可以夠得著的事，壓力并不是壞事，反而可能讓你激發你的斗志，快速完成自己的目標，當你挺過來的時候，你會發現之前的壓力其實也沒那么可怕，這個抗壓的過程就是你成長的過程！

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這個我有特別感受，不能說后悔，只能說買房的坑太多了，多到你無法全避開。

我和老公買房，我看得房，我屬于做事很謹慎的，所以看房時我各方面都綜合考慮了（地段，小區，物業，面積，戶型，采光，配套，學校，價格，噪音，樓層，裝修等等），還咨詢了前輩。最后定了一套108平方的，兩室半，戶型很好，端頭，學校是市屬的，附近有公園，超市，樓層好，靠江，通風好，裝修好，二手房但是房東裝修了幾乎沒住過，有地鐵。聽起來是不是挺完美？然而，坑卻出在我樓上鄰居。

我這棟樓屬于10多年前電梯房，總高就10層，我買的8樓，9樓10樓屬于復式樓，買的時候頂樓就有加蓋，但不嚴重，當時覺得對自己影響不大，就買了。入住2年，我們對這房子確實都很滿意。然而2年后，樓上復式樓轉賣了，賣給的那對夫婦40幾歲，這對夫婦就是垃圾夫婦了。在頂樓大肆加蓋（男的自己會裝修），更有甚者，兩層改造成三層后，將底層也就是我正樓上改成了群租房，五室五衛。。。自己自住在頂上那層以及加蓋的那層。我的廚房上面就是兩個衛生間。。。一個小套租給一家四口人，帶兩個男孩子，晚上那個吵。?！，F在想想都想再罵一聲真的是垃圾，害人不淺！

要問我為啥沒發現亂裝修，就要說到中國的又一詬病，不作為拿著雞毛當利劍的物業了，當時樓上裝修動靜是非常大，我有感覺樓上是不是在亂裝修，我有去敲門，不開。彼時我還十分信任物業，于是我電話物業說明了情況。物業給我再三保證，說是去現場查看了，敲墻那些的是為了翻新，屬于正常裝修，等等等等?，F在想想，物業一定是收了他們的好處費！國人阿，有些人真的素質太低了。

自從被樓上噪音干擾后，開始和頂樓交涉整改，這個過程又無比艱辛和漫長，素質低下，蠻不講理，潑婦罵街，胡攪盲纏，言而無信，都不足以形容那個肥胖女房東的惡臉，我現在想想都想一口口水吐她臉上?。ê髞韺Ψ矫銖姲褟N房上的兩衛生間拆了）

我市今年正在開展違規違法建筑房屋摸排整改，他這種房子我一舉報一個死，有時候真想舉報最后還是忍住了。

所以，您說呢？有的時候真的狠厭惡國內這點，立法不全，合法權益毫無保障，讓這些臉皮厚，蠻橫，素質低的人有空子鉆~

無論在何地買房，買的小產權還是大產權，這要看當初與開發商簽訂協議時約定的退款條件。一般定金是不退的，如果寫這個訂金字樣，是可以退的。

買房后悔了，該怎么安慰自己，大致總結幾個經驗如下：

1、先總結下買房后悔的原因，比如單價高了，若是單價高了的化，問題不是很大，畢竟房價總體趨勢是在升高，自是略高了一點而已，也許后期的房價比現在還要高，這樣心里就平衡了

2、購買地理位置不理想：也許本打算購買一個好的位置，結果在銷售的帶領下稀里糊涂購買了你本沒有打算購買的位置房源，其實也不一定是壞事，也許此位置價格優惠更多，隨著市區規劃及快速發展，此位置的升值空間也許更大，周邊的配套更加完美，是一個未來的潛力股

3、購買房子戶型不滿意，若戶型不是很好的化，感覺略有遺憾，其實沒有絕對的好戶型，都有不美的地方，讓設計師給你好好規劃，也許一個不好的戶型變成了搶手貨，比如安家電視劇里面就有這樣的典型案例，結果效果特別好

4、購買樓層不理想，其實樓層之間的差距沒有那么大，多一層、少一層，對于生活品質來說都不是很大，影響不了太多的生活，整個社區的規劃及光照都是按照健康要求能滿足的，設計時光照不滿足，是過不了報驗部門的

5、對于社區的配套不滿足，配套隨著發展及規劃進展，都可以變好的，最初城市郊區的房子配套都跟不上，后來的幾年內，迅速規劃，很快比城區的規劃還要好，城區的老舊社區規劃很難

6、買房沒有完全的滿意，比如還要房子質量、周邊配套、醫療、教育等等，每個房源都有她的優勢和缺點，都需要根據你所能承受的價格決定購買的房源

7、也許是否能有房產證而擔心，購買了小地產開發的房源，這個問題都不是很大，只是時間的問題

8、也許你買的是小產權，不能解決以后的需多問題，但至少滿足的居住或者生活需求，總之既然購買了，就不后悔，真的是后悔了，可以考慮轉手。

房子不在于戶型大小，而在于室內是否精？精致豪華大氣的裝修與部局才能顯示出主人居室的大氣與主人的尊貴。當今社會每個家庭成員又不多，要過好過大的房子也是浪費。還有，既然不是全款買房，雖然有還款能力，還是房貸壓力越小越好。以免公司或工廠效益不好，個人收入降低時還房貸壓力增加。知足常樂。有房就已經是很開心的事了。

就這個問題而言，我就我身邊的朋友為例子說說吧。

第一、有個朋友，在省城讀完大學，然后再省城創業。創業幾年磕磕絆絆，創業期談了女朋友，都是老鄉，回老家結婚，因為面子問題，結婚必須得有房子，所以拿出唯一的積蓄在縣城買了一套房子，還花了15萬多裝修。結婚后，全家又來到武漢繼續做生意。然后房子就空著放在縣城，租出去吧，新房子，新家電，自己都沒怎么住過，心有不甘。再說也租不了多少錢。所以就一直選擇空著，有時候親戚來縣城，就過去住住。我朋友就說，他后悔當時為了面子，結婚在老家買個房子，如果不買，當時在省城買一個房子，現在也許是幾百萬的身價了。從他這番話，我感覺他后悔了。

第二個朋友和第一個就不一樣，高中畢業了，因為家庭原因，沒有去讀大學。出門去打了幾年的工，到了結婚的年齡，家里催促，就回家了。回家了，當地的工廠工資又低，一個人還可以，要想養活一家人，那真是有點困難。于是去拜師學了一個廚師的手藝，然后就在縣城及周邊的村鎮專門給別人家紅白喜事來做炒菜師傅，因為朋友老實本分，手藝不錯，價格公道。名聲傳開后生意越來越好。沒過幾年，在縣城買了一個商品房，就在學校對面，之后又租了一個一樓門面，老婆在家做做小生意，照顧孩子讀書，自己在外面做飯?，F在有的家庭紅事越搞越隆重，規格越搞越高，他又帶親戚做婚慶等。做的順風順水，從他身上，可以看到，踏踏實實做事，回報是一定是有的。

我的觀點就是，在哪里買房，就決定了你的人生，房子就是家，家在人在，人在家在。如果買個房子空著不住，長時間了，就失去了房子的意義！??！