一、按揭房子多久能賣：

1、銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。可用買房人付的首付款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。

2、如果買家也需要貸款的話，就需要辦理轉(zhuǎn)按揭，指在房子的房貸還沒有還清前，房主出售作為抵押物的房子，經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。

二、按揭中的房子怎么賣相關(guān)內(nèi)容如下：

1、轉(zhuǎn)按揭。把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，并申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋為簡單直接的一種交易方式，流程如下：

(1) 雙方簽訂《房屋買賣合同》；

(2) 買賣雙方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；

(3) 買方支付首付款；

(4) 賣方貸款銀行書面同意其提前一次性還款，出具確認函；

(5) 買方向貸款行申請二手房按揭，提交相關(guān)資料；

(6) 賣方向買方交付房屋；

(7) 銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款；

(8) 賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，并將房屋抵押給買方的貸款銀行；

(9) 買方的貸款行將首付款支付給賣方。

2、用買方的首付款繳清剩余貸款。買方將首付款支付給賣方，一般為總成交額的30%至40%，賣方可利用買方的首付款將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，再進行下一步交易。該方式適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況，是當下二手房交易中應(yīng)用多的方式，具體流程如下：

(1) 賣方向貸款行申請?zhí)崆斑€款；

(2) 賣方前往貸款銀行辦理提前還款，事先在還款賬戶中存入足額錢款；

(3) 賣方在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)；

(4) 銀行貸后管理出具解押材料；

(5) 賣方前往擔保公司辦理相應(yīng)手續(xù)（原先未簽訂擔保協(xié)議的可不去）；

(6) 賣方前往房屋所在不動產(chǎn)登記解押。

3.利用銀行貸款來繳清剩余貸款。買方不愿意出資幫賣方還清貸款的話，賣方可以選擇利用銀行貸款來繳清剩余貸款，但前提是得有銀行認可的抵押物。如果符合條件，賣方可以通過抵押向銀行貸出一定的款項來付清交易房屋的貸款，解除該房產(chǎn)的抵押，后促成交易。

擴展資料：

1、貸款房子賣房的流程：

(1) 簽訂《房屋買賣合同》，賣家收定金；

(2) 賣家收首付款；

(3) 向銀行申請?zhí)崆斑€貸；

(4) 解除抵押，獲得房子的完整產(chǎn)權(quán)；

(5) 買家打尾款，雙方辦理過戶（資金監(jiān)管）；

(6) 過戶完成，賣家領(lǐng)尾款。

2、轉(zhuǎn)按揭需具備以下幾個條件：

(1) 按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔保機構(gòu)；

(2) 下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；

(3) 下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。

3、按揭房交易過程：

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請———過戶抵押。

4、如何防范風險:

(1) 在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進行約定。

(2) 在前期審查中，中介機構(gòu)要重點審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題。

(3) 簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。

針對我的房子是按揭的，有房產(chǎn)證，可以賣嗎？怎么操作？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題我有發(fā)言權(quán)，我在寧波親身經(jīng)歷賣過自己房子，而且我那房子跟題主描述的問題一樣。我知道有二種操作方法，給你全網(wǎng)最有價值的回答。

第二，首先你將房源信息打印成a4紙，然后發(fā)給各大房產(chǎn)中介，等房產(chǎn)中介帶意向的客戶上門現(xiàn)場看房，如果有客戶看中了房子，這里有兩種操作模式。

A，第1種操作模式：房產(chǎn)中介把控牽頭讓買方支付購房首付款給賣方，讓賣方還清剩余銀行按揭貸款，消貸，這里有個前提，為了維護買方的合法權(quán)益，在操作的時候，賣方的房產(chǎn)證是放在房產(chǎn)中介手上。（有些地方銀行按揭貸款是要押賣方房產(chǎn)證，消貸后就申請要回）。

B，第2種操作模式：如果買方不愿意這樣帶有一定風險操作。房產(chǎn)中介公司為了促成這一單，拿到自己的中介費。往往有實力房產(chǎn)中介會替賣方解套，房產(chǎn)中介公司會借款給賣方用于還清房貸，然后收取一定的利息，消貸的過程相對來說時間比較短，所以說用款也比較短，最長也就個把月，房產(chǎn)中介有把握，一般愿意做這個事。

第三，買房后有個重要事要特別留意，如果你這房子遷過戶，現(xiàn)在房子賣掉了，戶口也要遷到別的地方去。

都不可以。你的房子已經(jīng)抵押給銀行了，從嚴格意義上講在貸款未還清前這房子產(chǎn)權(quán)不是你的，你無權(quán)處置，只能等貸款還完后才能賣。也不能退房，因為你已經(jīng)履行完購房手續(xù)，無嚴重建筑質(zhì)量問題而不能居住是不能退房的，這是個法律問題。

《民法典》2021年1月1日已經(jīng)生效，有房貸的房子可以直接賣，無需經(jīng)過還貸解押程序，交易更方便了。

在以前，有房貸的房子如果想要賣出去，要過戶，就需要去銀行把貸款先結(jié)清，拿到銀行的結(jié)清證明，才能去辦理過去登記，結(jié)清貸款的資金可以是自有的，也可以是房產(chǎn)中介或其他貸款公司墊資過橋的資金，或者是買方提供的資金，但無論如何，都需要把貸款結(jié)清才可以過戶。

現(xiàn)在情況有了新變化，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，有房貸的房子在貸款未結(jié)清的情況下可以轉(zhuǎn)讓（買賣），無需結(jié)清貸款，只需要及時通知銀行就可以。注意，是通知銀行，并不是取得銀行的同意。但同時，有貸款的房屋買賣時，貸款也是一起轉(zhuǎn)讓的，也就是說，買方不僅買到了房子，也同時“買到”了貸款，賣方把房子賣出去的同時，把貸款也順手“賣出去”了，對銀行而言，并無實質(zhì)性的影響，只不過是換了一個人還貸。如此一來，買賣雙方都便利，賣方不用為籌錢結(jié)清貸款而發(fā)愁，買方也不用為辦理貸款而發(fā)愁。當然了，在這種模式下，銀行如果有證據(jù)證明房貸未結(jié)清時賣房會影響其抵押權(quán)的話，是可以要求提前結(jié)清貸款的。

新的交易模式固然很便利，但此前結(jié)清貸款再賣房的方法仍然是可行的。

剛買的期房，已網(wǎng)簽并辦理了按揭手續(xù)，如果想賣掉，可能比較困難，手續(xù)也很麻煩。如果是在幾年前，就很簡單，只需通過合同更名方式就可以實現(xiàn)交易的目的，這也是炒房客慣用的技倆。但是，現(xiàn)如今，在“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的嚴厲調(diào)控政策下，各地對已經(jīng)網(wǎng)簽的購房合同的更名做了嚴格限制，一般只有在以下兩種情況下，才可以進行更名：一是配偶之間、父母與子女之間、（外）祖父母與（外）孫子女之間的更名；二是有人民法院或仲裁機構(gòu)的判決書或裁定書，確認變更合同的買受人。凡是不符合以上兩種情況的，房地產(chǎn)管理部門一律不予變更合同買受人。

因此，如果想要賣掉新買的期房，更名方式是行不通了，只能通過以下兩種方式來實現(xiàn)：

1、注銷原來的商品房買賣合同和按揭合同，由購房人與開發(fā)商重新簽訂商品房買賣合同。

采用這種模式也需要滿足兩個前提條件：一是開發(fā)商必須同意解除合同，二是買受人必須符合房地產(chǎn)管理部門關(guān)于注銷合同的條件。比如購房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大額資金等，兩者缺一不可。這是比較理想的方式。

2、作為二手房進行交易。

如果不能按第一種方式處理，就只能作為二手房來交易了。對于剛網(wǎng)簽，又是按揭購房的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓難度很大，要解決以下兩個問題：

一是網(wǎng)簽交易問題。由于沒有產(chǎn)權(quán)證，二次交易無法進行網(wǎng)簽，只能雙方先簽訂房屋買賣合同，并約定在拿到房產(chǎn)證之后再辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，這又可能涉及到買方繳納增值稅問題，因此，要在合同中明確有關(guān)事項，對于買方來說風險極大。

二是轉(zhuǎn)按揭問題。由于是按揭購房，首先合同買受人需要提前還清貸款，這需要一定的周轉(zhuǎn)資金。或者辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，但是需要經(jīng)過貸款銀行的同意。無論哪種方式，難度都比較大。這樣的買家比較難找，除非價格有特別的優(yōu)惠，否則恐怕沒人愿意承擔如此大的風險。

快速賣出房子，我們需要了解有哪些流程，每個流程都適當加快，自然就是整個售房的快速賣出了。

1簽約出售

這是出售房子第一步，也是最核心的一步，因為沒有簽約，自然就沒有出售，談不上快速出售了。

當前房產(chǎn)交易比較低迷，賣房的不太多，買房的更少，基本上大家都處于觀望狀態(tài)，要想及時賣出房子真心不容易。

要想快速賣出，有幾點建議：

a.多渠道放盤，在房屋所在地附近的中介，各個網(wǎng)站，論壇，微信群，朋友圈等都可以適當?shù)姆疟P，包括在本人的熟人，同事也可以適當宣傳自己的房子，多渠道

b.在交易金額適當讓步，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，房價，定金，首付款這些適當?shù)淖尣揭部梢宰尳灰卓禳c促成，應(yīng)該說這是最核心的關(guān)鍵一步了！

c.在交易條件適當讓步，比如家私電器，學位戶口的釋放

d.交樓時間（交樓條件），有的買家急著收樓入住，如果可以早點交樓，讓買家可以早點裝修，顯然吸引力也是很大的

2涂銷

促成交易后，最耗費時間的莫過于涂銷了，涂銷通常需要1-3個方可完成，不同地區(qū)，不同銀行，不同的借款產(chǎn)品略有不同。通常需要幾個月的，從申請?zhí)崆斑€款到扣款，到拿到涂銷資料，每一步都需要上月，多數(shù)銀行需要排隊。

故而請業(yè)主有心賣房，無論是否已經(jīng)簽約了，立即前去原貸款銀行申請?zhí)崆斑€款，建議每周二，借款人攜帶身份證，銀行卡，借款合同，房產(chǎn)證（如有）前往銀行申請，節(jié)省時間，可以早點排隊。

如果業(yè)主誠心賣房，即便排隊排到了，尚未簽約，在有自有資金的前提下，也可以考慮盡快存錢辦理涂銷手續(xù)。

這樣子有可能等簽約的時候，就可以快速拿到涂銷資料，甚至已經(jīng)拿到了涂銷資料。

再次強調(diào)，這個很關(guān)鍵

3申請貸款

上面提到了涂銷好費時間，在這個環(huán)節(jié)提到的主要是申請貸款，獲得銀行的同意貸款通知書（同貸書）。

為了節(jié)省時間快速審批得到同貸書，建議在簽約的時候?qū)徍艘幌沦I家的資質(zhì)，有的買家需要賣一買一，當前尚未賣出，那就需要等待賣出才能有資格買入，或者降低首付降低稅費，才有能力買入，這樣子就很耗費時間。

有的買家資質(zhì)不好，那么簽約后，也會導(dǎo)致同貸書遲遲拿不到，自然也會耽誤時間了。

這個資質(zhì)審核，不僅僅是申請貸款的證件，也包括大家能否及時辦理手續(xù)的時間配合（有的人可能在異地，有出差）。

另外還有一個技巧，就是直接去原貸款銀行申請新的貸款，這樣子涂銷速度會大大加快的。

4過戶

拿到了涂銷資料，也拿到了同貸書，就可以去辦理過戶手續(xù)了，請記得務(wù)必提前通知交易雙方準備齊全的證件，建議再次審核一下，免得證件不齊全無法辦理過戶，按照政策要求提前預(yù)約，也通知銀行在過戶當天辦理抵押手續(xù)。

通常這個是不難的。

如果業(yè)主賣房的目的是為了騰出名額，再去買房，那么過戶后，等拿到新的房產(chǎn)證，業(yè)主名下除名了，就可以買下一套了。

5放款

由于當前的政策，房貸額度緊張，所以放款速度比較慢，如果業(yè)主急著用錢，這個環(huán)節(jié)很容易被卡住。

要想放款快，建議：

a.找親戚朋友同事到銀行安裝ETC，目前各個銀行ETC業(yè)績壓力大，這個效果明顯

b.購買銀行的產(chǎn)品（比如理財，貴金屬，保險等，酌情考慮）

c.如果可以找到關(guān)系，自然是最好的了，這個無需贅言。

d.在銀行辦理存款，首付款資金托管，緩和銀行資金壓力，也是有幫助的

這個具體不同的銀行有不同的操作了

6收樓

一旦放款后，就進入收樓環(huán)節(jié)了，多數(shù)情況下是業(yè)主收齊放款才收樓，少數(shù)情況在上文說了，可以酌情提前收樓，以求快速賣房。

一旦收樓了，辦理了相關(guān)的水電煤氣，電視管理處的更名，本次交易也就結(jié)束了。

要想快速出售房子，核心是以上環(huán)節(jié)，請業(yè)主針對不同的情況酌情處理，分別加快，自然就是整個流程的加急了。

可以解決，但是貸款沒有還清之前是沒法過戶得！

首先房子你可以照樣掛牌出售，并且簽訂購房網(wǎng)簽合同。但是在過戶的時候，由于你的房子還處于抵押狀態(tài)，是無法做到過戶得。這個時候就需要去還銀行貸款了。可以通過下面兩種方式。

一、讓買方全額付款，用買家的錢去還按揭，當然這樣的客戶群還是很少的。大部分買家還是需要銀行貸款，即使