一、二手房

　　二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

　　二、權屬確認

　　1. 確權介紹

　　賣方經由房屋管理機構，查驗房屋權屬檔案是否真實、有效，是否存在抵押、查封等狀況，買方通過確權可以詳細了解該房產真實產權信息，避免房產交易中因權屬問題產生的糾紛。

　　2. 確權流程

　　⑴、賣方準備確權所需資料。

　　⑵、買賣雙方到房屋管理機構辦理檔案查詢事宜。

　　⑶、買賣雙方查驗確權內容并簽字。

　　3. 確權內容

　　房產證號 查詢房產證號與房屋管理機構登記是否一致

　　房屋所有權人 查詢房屋所有權人與房產證顯示是否一致

　　共有情況 查詢該房產有無其他共有人

　　房屋座落 查詢房產登記地址與房產實際地址是否一致

　　登記時間 查詢房屋所有權證登記時間便于確定稅費

　　房屋性質 查詢該房屋性質為商品房、成本價或其他

　　是否央產 查詢央產房是否具備上市條件(央產辦查詢)

　　規劃用途 查詢該房產規劃用途是住宅、商用或其他

　　房屋狀況 查詢該房產層數、面積等基本情況

　　土地狀況 查詢該房產土地取得方式及土地使用年限

　　附記情況 查詢該房產有無抵押、查封等其他狀況

　　4. 確權所需資料

　　⑴、房屋所有權人。

　　⑵、本人身份證原件。

　　⑶、房屋所有權證原件。

　　5. 確權注意事項

　　⑴、簽署正式合同之前辦理確權。

　　⑵、繳納定金之前辦理確權。

　　⑶、確權需要房東本人親自到場。

　　三、二手房交易注意事項

　　在二手房買賣時，應注意事項共有以下幾點，具體如下：

　　1、房屋手續是否齊全 (查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證);

　　2、產權是否明晰無糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況);

　　3、交易房屋是否在租 (須注意：買賣不破租賃);

　　4、土地情況是否清晰 (是否有土地抵押，查封等);

　　5、市政規劃是否影響 (是否在動遷紅線內);

　　6、房屋是否合法 (不要有違規搭建等，無法辦理過戶);

　　7、單位房屋是否侵權 (福利分房等);

　　8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移(特別是學區房) ;

　　9、中介公司是否違規 (選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等);

　　10、合同約定是否明確 (違約賠償責任)。

　　四、處理方式

　　1、如果合同中明確約定由相關解除合同條款，如果買方違約，賣家當然可以解除。

　　2、即使合同中沒有約定解除合同條款，根據《合同法》第九十四條的規定，有下列情形的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

　　(五)法律規定的其他情形。

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