物權(quán)法第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！　〉盅海╬ledging），是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移某些財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押是建立在某些特定的物之上的，是一種債的擔(dān)保形式?！　≈饕Ｕ蟼鶛?quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而這一優(yōu)先受償權(quán)是以設(shè)置抵押的實(shí)物形態(tài)變成值來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以抵押是以抵押人所有的實(shí)物形態(tài)為抵押主體，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)和使用權(quán)為方式作為債務(wù)擔(dān)保的一種法律保障行為?！　“唇沂堑盅旱囊环N。

對(duì)于抵押合同的生效時(shí)間和抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間，我國(guó)現(xiàn)行法律有如下規(guī)定：1995年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立”；2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！憋@然，兩部法律對(duì)抵押權(quán)成立時(shí)間的規(guī)定是一致的，即自登記時(shí)設(shè)立。但是，兩部法律對(duì)于抵押合同生效時(shí)間的規(guī)定卻存在些許不同。擔(dān)保法中規(guī)定，“抵押合同自登記之日起生效”，而物權(quán)法中則規(guī)定，“合同自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，抵押合同成立生效的時(shí)間應(yīng)遵從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，即自合同成立時(shí)生效，抵押權(quán)是否成立不影響抵押合同的效率。因此，只要符合一般合同生效的要件，即使未辦理抵押登記，抵押合同亦應(yīng)有效。

　　1、抵押權(quán)的效力期間是法定的，不允許當(dāng)事人私自協(xié)商，也不允許抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)設(shè)定抵押權(quán)期間。

　　2、當(dāng)事人約定抵押期間、登記機(jī)關(guān)登記的抵押期間，都不具有法律效力。抵押權(quán)人有權(quán)在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年內(nèi)的任何時(shí)間，向法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　《最高法院關(guān)于擔(dān)保法的解釋》

　　第十二條　當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。

　　擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這個(gè)問題表述的不太準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的說(shuō)抵押合同本身是簽訂就生效的，不需要登記，或者說(shuō)登記不是抵押合同的生效要件。但我們通常所說(shuō)的抵押合同登記，準(zhǔn)確的表述應(yīng)該是他項(xiàng)權(quán)登記，這里的他項(xiàng)權(quán)就是抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是以登記為生效要件的，也就是說(shuō)抵押合同生效了，必須去房管局進(jìn)行登記，抵押權(quán)才會(huì)生效。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

這一規(guī)定也正是建立了物權(quán)和債權(quán)分離制度，抵押合同本身不以登記為生效條件，但抵押權(quán)的設(shè)立必須進(jìn)行抵押登記，這就是為什么我們強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)抵押必須在簽訂合同后進(jìn)行登記的原因。

對(duì)于抵押合同的簽訂，我們需要注意的是擔(dān)保債權(quán)的金額，承擔(dān)保證責(zé)任的方式（最好是連帶保證責(zé)任），保證期間的設(shè)定不要超過主債權(quán)的訴訟時(shí)效。