房地產的價格因素包含以下方面

【1】開發(fā)商成本

這里面包含開發(fā)商的拿地成本，開發(fā)商的建設成本以及開發(fā)商的前期營銷推廣成本！

【2】開發(fā)商盈利空間

作為開發(fā)商來說，開發(fā)房子就是盈利的，除了開發(fā)成本之外，開發(fā)商要在成本之上加溢價空間，也就是他們的盈利方式的唯一來源。

【3】市場波動

這個包含了很多包括人口因素的增加，包括城市發(fā)展的規(guī)劃，這些都會對市場造成影響，對市場造成影響之后會影響整個房地產的價格，整個房地產價格也會跟隨房地產市場的變化而變化。

這里概括了幾個大的方面，有些細節(jié)包含了這幾個大的方面里面。希望跟大家一起探討更多的房產知識。

(1)主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體，即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。還包括行為。(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。

構成房地產有形產品的因素包括，房地產開發(fā)產品，房地產增值產，房地產中介產品

經營思想是受所處的社會經濟制度來決定的，同時，也受經營者的學識水平、實踐經驗、思想方法和工作作風的影響。在社會主義市場的經濟條件上，房地產經營者應具備以下的經營思想； 市場觀念。市場觀念是企業(yè)經營思想的中心，樹立一個正確的市場觀念，應當把用戶需求和利益放在第一位，為顧客提供最適宜的房地產商品和最佳服務，不斷創(chuàng)新促進房地產開發(fā)和交易發(fā)展。樹立市場觀念既要注重國內市場，也要有勇于開拓國際市場的魄力； 價值觀念。價值觀念是講求全面效益的經營思想。他要求開發(fā)商不能單純的追求產量，必須注重經濟效益的提高，用盡可能少的勞動消耗與勞動占用，取得較大的經濟效益。企業(yè)在追求經濟效益的同時，更該重視，社會效益，達到企業(yè)微觀、用戶和社會宏觀經濟效益的統(tǒng)一。 競爭觀念。競爭相互促進、爭先進、求發(fā)展不斷創(chuàng)新，競爭不僅是商品生產者必須采用的手段，也是調動積極因素的變革力量，把企業(yè)置身于競爭的壞境之中，才能充分發(fā)揮、自身技術、人才優(yōu)勢，發(fā)揮經營者的主動性和創(chuàng)造性； 人才觀念。人是企業(yè)經營的主體，是企業(yè)寶貴的資源。當今企業(yè)經營的競爭，即是經濟實力的競爭，也是技術人才的競爭。樹立正確的人才觀念，重視研究人員的行為要素，調查和滿足人的需要，協(xié)調好個人與企業(yè)之間的關系，加速人才培養(yǎng)，不斷提高人員個人素質，才能使企業(yè)立于不敗之地。 貢獻目標。為社會作貢獻的目標，包括提供（房屋數(shù)量、服務范圍及服務項目 、社會公益）等 市場目標。對市場的占有率和房屋的銷售額等。 利潤目標。包括企業(yè)實現(xiàn)的利潤額和利潤率等 發(fā)展目標。包括盈利增長，企業(yè)適應能力、競爭能力的提高，人才和智力得開發(fā)、經營者自身素質的提高。 按其重要性，可分為戰(zhàn)略目標和經營戰(zhàn)術目標，如企業(yè)制定的定價目標、成本目標、質量目標、利潤目標等........... 愚建

原因:當房子的價值高出使用價值,就成了虛擬經濟的產物,房子的實際價格由使用價值和實時供需矛盾所決定。這部分價格屬于實體經濟。房地產中介(房源信息買賣)是虛擬經濟,房地產開發(fā)(買地,蓋樓,搞土建)是實體經濟。房地產有使用價值,其構成要素是地價、造價以及附在它上面的稅費和其他費用,當然還包括地理位置等特殊因素。

房地產法律關系的構成要素為：主體、內容和客體。 房地產法律關系由主體、內容和客體三個因素構成，缺一不稱為房地產法律關系三要素。

1、主體指在房地產法律關系中，享有權利、承擔義務的人，又稱為“當事人”。國家是房地產法律關系中最為常見的主體，只不過它往往授權地方各級國家機關代為行使權利。其他公民或法人也可以是房地產法律關系的主體。

2、內容為房地產法律關系權利主體享有的權利和義務主體承擔的義務，主要表現(xiàn)為因房地產財產而享有的權利或承擔的義務。這是由房地產調整對象的單一財產性所決定的。

3、客體為房地產法律關系中，主體的權利和義務所共同指向的對象，無一例外房地產作為惟一的客體特別明顯。