市場比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。00市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個(gè)必要條件：00第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。00第二，使用市場比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。00第三，采用市場比較法必須要求房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對(duì)市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場比較法有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。00收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。00使用收益還原法的第一個(gè)困難來自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購房居住者來說，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。00第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房價(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價(jià)自然也隨著上升。00事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。00成本估價(jià)法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。對(duì)于新建造的住宅來說，這個(gè)計(jì)算方法簡單明了，直接了當(dāng)。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。00假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。00在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房價(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤。地價(jià)高了，利潤就降低。如果利潤低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉淼脑O(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外聲稱他們?cè)谀硞€(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。00除了上述的房價(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購買年法、長期趨勢(shì)法、殘余估價(jià)法以及在成片開發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個(gè)基本類型。

房地產(chǎn)估價(jià)：

1. 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。

新規(guī)范的主要技術(shù)內(nèi)容是：

1.總則；

2.估價(jià)原則；

3.估價(jià)程序；

4. 估價(jià)方法；

5.不同估價(jià)目的下的估價(jià)；

6. 估價(jià)結(jié)果；

7. 估價(jià)報(bào)告；

8. 估價(jià)職業(yè)道德。

2015年版修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原 規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了 路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不 同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。

這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為原則。同時(shí)，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估還要遵循謹(jǐn)慎原則.房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；(2)受理估價(jià)委托；(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案；(4)搜集估價(jià)所需資料；(5)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；(6)選定估價(jià)方法測(cè)算；(7)確定估價(jià)結(jié)果；(8)撰寫估價(jià)報(bào)告；(9)審核估價(jià)報(bào)告；(10)出具估價(jià)報(bào)告；(11)估價(jià)資料歸檔。

1、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。

4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)5、合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱:估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該日期的價(jià)格。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。[編輯]房地產(chǎn)評(píng)估的程序1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。了解評(píng)估對(duì)象確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。2、制定工作計(jì)劃3、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。

5、綜合分析確定評(píng)估成果6、撰寫評(píng)估報(bào)告