您好，提供二手房收房流程供參考

1、首先買(mǎi)賣(mài)雙方到物業(yè)管理處辦理更名手續(xù)，確保賣(mài)方已結(jié)清交房前拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用。

2、雙方同時(shí)到房屋現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，檢查水、電、煤是否供應(yīng)正常，有裝修檢查裝修情況是否與看房前有出入，檢查天花立面、房屋內(nèi)部墻體上是否有發(fā)霉?jié)B水痕跡。

3、抄下房屋水、電、煤表讀數(shù)并一同到相關(guān)部門(mén)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，確保舊業(yè)主沒(méi)有拖欠費(fèi)用。

4、新業(yè)主一旦確認(rèn)收房后，該房屋以后發(fā)生的事情就與舊業(yè)主無(wú)關(guān)系了，除非確認(rèn)收房前另行約定協(xié)議，所以之后發(fā)生有漏水情況也只能新業(yè)主負(fù)責(zé)維修。

5、如果買(mǎi)方是銀行按揭付款的，賣(mài)方要收齊全部房款才交房，一般建議買(mǎi)方在首付款中預(yù)留部分房款作為交房保房金，待正式收房完成后再支付給賣(mài)方。

買(mǎi)二手住宅需要注意的問(wèn)題很多

購(gòu)買(mǎi)二手房需要大家引起注意，因?yàn)槎址恳话闶墙?jīng)過(guò)其他人居住過(guò)一段時(shí)間的房屋，而對(duì)于之前居住的問(wèn)題我們并不是很了解，因此很容易在購(gòu)買(mǎi)之后出現(xiàn)問(wèn)題，那么在二手房的交接以及交房驗(yàn)收的過(guò)程中我們一定要引起重視。接下來(lái)小編為大家介紹二手房過(guò)戶(hù)要注意什么。

1、二手房設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)

由于二手房一般都被原房東裝修和使用過(guò)，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買(mǎi)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫(xiě)明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等。收取發(fā)票保修卡。

2、水、電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過(guò)戶(hù)

雙方應(yīng)一同來(lái)到自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，并向工作人員詢(xún)問(wèn)原房東有無(wú)欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，二手房買(mǎi)房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。作為二手房買(mǎi)房人，要特別注意在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢(xún)問(wèn)原房東的欠費(fèi)情況，這些欠費(fèi)可能是原房東以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計(jì)算，累積起來(lái)就相當(dāng)高了)。

3、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過(guò)戶(hù)

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)一同來(lái)到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，同時(shí)，二手房買(mǎi)房人也要特別注意詢(xún)問(wèn)工作人員原房東有無(wú)拖欠費(fèi)用的情況。

4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)一同來(lái)到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接，要注意詢(xún)問(wèn)物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。

5、戶(hù)口遷移

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)一同來(lái)到房屋所在地的派出所，詢(xún)問(wèn)房屋內(nèi)的戶(hù)口情況，原房東應(yīng)將戶(hù)口全部遷出，如仍有戶(hù)口，買(mǎi)房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。

6、清點(diǎn)二手房鑰匙

二手房原房東交給下家的鑰匙包括：二手房房間鑰匙、單元大門(mén)鑰匙、防盜門(mén)鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。

7、結(jié)清二手房尾款

以上六項(xiàng)均二手房過(guò)戶(hù)及結(jié)算完畢后，將房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)支付的款項(xiàng)。上加收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。

8、簽署《房屋交接書(shū)》

《房屋交接書(shū)》應(yīng)將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來(lái)，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。簽署《房屋交接書(shū)》的法律意義在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買(mǎi)房人，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書(shū)》的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方違約責(zé)任的承擔(dān)。如果在還沒(méi)有辦理完上述7個(gè)方面的手續(xù)就簽署，則意味著買(mǎi)房人未驗(yàn)收就已經(jīng)認(rèn)可房屋符合合同約定。因此，簽署《房屋交接書(shū)》是二手房交房手續(xù)的最后一道程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定，應(yīng)將問(wèn)題寫(xiě)在二手房房屋交接書(shū)上面，予以注明、說(shuō)明，為將來(lái)追究二手房原房東的責(zé)任做好證據(jù)上的準(zhǔn)備。

9、質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查

由于二手房一般已有一定的歷史，故買(mǎi)家在收房時(shí)，還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問(wèn)題。例如，門(mén)、窗是否密封，有無(wú)破損；天花板、墻壁、地面，有無(wú)裂痕、滲漏、積水等；水、電、開(kāi)關(guān)等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買(mǎi)的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。

10、收樓證明備齊全

對(duì)于一些多年未入住的新樓，買(mǎi)家收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤(pán)交付使用的各種證件是否齊備。同時(shí)，對(duì)于一些所謂的收樓費(fèi)用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。

1、解約條款只是在有中介操作的二手房買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣(mài)方在交付了解約定金后，買(mǎi)方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒(méi)的問(wèn)題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)上漲的情況下，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣(mài)方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買(mǎi)方最好在買(mǎi)賣(mài)合同的最后的備注中寫(xiě)明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。2、強(qiáng)制履行買(mǎi)方在賣(mài)方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買(mǎi)方在賣(mài)方明確提出以前，先行啟動(dòng)法律程序。并且聽(tīng)聞深圳市中院最近有感于賣(mài)方違約過(guò)多，開(kāi)了一個(gè)座談會(huì)，要出臺(tái)文件，只要是買(mǎi)方起訴要求強(qiáng)制履行，都會(huì)得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。3、幫賣(mài)方贖樓賣(mài)方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣(mài)方常常需要買(mǎi)方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買(mǎi)方最后不要幫忙贖樓，一但買(mǎi)方幫忙贖樓后，賣(mài)方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時(shí)買(mǎi)方損失巨大，所以建議買(mǎi)方不要幫賣(mài)方贖樓。擴(kuò)展資料由于二手房交易步驟需要一段時(shí)間，從簽約、還貸、貸款、過(guò)戶(hù)到交房是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。而房?jī)r(jià)在交易過(guò)程中的上升趨勢(shì)是賣(mài)家跳價(jià)毀約的直接原因。在此情況下，賣(mài)家便會(huì)要求買(mǎi)方加價(jià)，否則寧可毀約退訂金甚至一倍賠付定金。而此時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定金了。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于民商事合同的違約行為，可以通過(guò)定金或違約金的形式進(jìn)行規(guī)制，但如果一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，為雙方真實(shí)意思表示，購(gòu)房者有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或事實(shí)上不能履行;2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過(guò)高;3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”因此，購(gòu)房者在發(fā)生糾紛后如果積極主張權(quán)利，要求繼續(xù)履行合同，且不存在不能履行等情形，房主是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的，如起訴到法院，法院會(huì)判決繼續(xù)履行合同——要求賣(mài)家完成與購(gòu)房者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；如果賣(mài)家已經(jīng)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給善意第三人，購(gòu)房者可以退而求其次，除了主張合同約定的違約金以外，還可以主張要求賣(mài)家支付差價(jià)，當(dāng)然，差價(jià)部分會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者履行合同的程度、賣(mài)家違約的惡意程度等因素綜合考慮。作為買(mǎi)方，可以通過(guò)在合同中約定較高的違約金來(lái)提高賣(mài)家違約的成本，通過(guò)控制好每個(gè)交易環(huán)節(jié)來(lái)加快交易過(guò)戶(hù)的進(jìn)程。如果遇到賣(mài)家準(zhǔn)備跳價(jià)毀約，買(mǎi)方可以通過(guò)中介或律師發(fā)函告知?dú)Ъs的后果;若警告無(wú)效，買(mǎi)方可以向法院提起訴訟，追究賣(mài)家的違約責(zé)任。