目前樓市銷售的商品房多為期房，有的房子還沒有破土動工，就已經(jīng)開始內(nèi)部預(yù)約銷售。購房者雖然和開發(fā)商簽訂了購房合同，但是合同能否順利執(zhí)行很難保證。有的因為開發(fā)手續(xù)不全，不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證，有的則暗中被開發(fā)商二次抵押，一房二主，產(chǎn)權(quán)被別人分割等。一般國內(nèi)做事情是這樣的，但是任何的合同必須雙方都要有一份，現(xiàn)在的購房合同是在網(wǎng)上備案的啊。也就是說合同簽訂好是交易中心就已經(jīng)備過案了，他的樓盤出售的時候也是要備案的啊。不同的城市是不一樣的，一般小城市的做法是這樣的。一般的合同都是格式合同，簽訂合同也就是做填空題，完全可以事先做好的。購房合同備案流程1.從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)行草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。2.具體的操作步驟和細(xì)節(jié)，您可以詳細(xì)咨詢開發(fā)商或是房管局產(chǎn)權(quán)市場處。3.而查詢合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢頻道，輸入身份證號以及合同備案登記號，并選擇正確的備案時間即可。

這個問題實際上帶有一定的普遍性，很多人買二手房時，認(rèn)為必須找中介，因為自己不知道如何與賣家進(jìn)行交易，擔(dān)心有風(fēng)險，其實大可不必。任何交易都可能存在風(fēng)險，房產(chǎn)中介也不一定都靠譜。事實上，房產(chǎn)中介市場魚目混雜，坑人的中介也不少，關(guān)鍵還是要自己把握。只要做足功課，購房人完全可以直接與賣方進(jìn)行交易。

二手房交易可能存在的風(fēng)險

對于購房人而言，二手房交易中最常見的風(fēng)險有以下幾種：

一是交了定金首付后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)不能交易，定金被坑。多數(shù)情況屬于房產(chǎn)處于不可交易狀態(tài)，比如被抵押、查封、凍結(jié)等。

二是付清全部價款之后，但賣方不配合辦理過戶手續(xù)。

三是買房后沒有及時過戶，在需要過戶時，賣方卻坐地起價，要求買方加價，否則不予配合過戶。這類情況大多發(fā)生在產(chǎn)權(quán)證不足兩年的二手房，或者處于凍結(jié)交易期的安置房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

四是實際入住時才發(fā)現(xiàn)，原房主存在歷史欠費(fèi)，如欠交物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)等費(fèi)用。

五是房產(chǎn)交易完成后，突然冒出一個長租住戶，拒不騰房，購房人因此陷入無法入住和漫長維權(quán)的囧地。

六是交易合同對交房條件約定不明確，雙方在交房時對室內(nèi)裝修及物品的歸屬產(chǎn)生歧義。

七是入住后發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出，影響落戶與就學(xué)。

八是交易完成后，原房主的家庭成員以共有產(chǎn)權(quán)人的身份提出異議，引起訴訟糾紛。

九是在不知情的情況下買到兇宅。

如何規(guī)避二手房的交易風(fēng)險

為了避免出現(xiàn)上述風(fēng)險，在進(jìn)行二手房買賣時，無論是否通過房產(chǎn)中介，都必須有針對性的做足功課，這樣才能最大限度地保護(hù)自身的利益。購房人主要應(yīng)注意做好以下幾項工作：

1、看好房源后，一定要邀請賣方親臨不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行查冊，確認(rèn)房源處于可交易狀態(tài)，不存在抵押、查封、凍結(jié)等情況。查冊后盡快簽約并辦理交易手續(xù)，防止房源狀態(tài)發(fā)生變化。

2、房屋買賣合同一定要與產(chǎn)權(quán)證上的全部登記產(chǎn)權(quán)人本人簽署，并應(yīng)核驗簽約人的身份證件。

3、要親臨房源現(xiàn)場走訪鄰居、物業(yè)，了解房源是否存在異常情況，北方地區(qū)還要了解供熱情況，是否存在歷史欠費(fèi)等。

4、與賣方直接簽訂的房屋買賣合同（不是交易網(wǎng)簽合同）務(wù)必要內(nèi)容詳細(xì)，至少應(yīng)包括以下事項：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人、成交價款、支付方式及時間、交房時間、交房條件、辦理過戶手續(xù)期限、物業(yè)交割、欠費(fèi)清繳、戶口遷移、不存在長租的承諾、違約責(zé)任等。這是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

5、交易資金最好由銀行監(jiān)管，或者在交易時，在遞交的材料審核無誤后，現(xiàn)場轉(zhuǎn)賬。需要注意的是，辦理過戶手續(xù)分兩個階段，需要賣方兩次簽字，第一次是網(wǎng)簽交易合同時，第二次是交易審核通過后辦證時。

切記！不可將交易資金交由房產(chǎn)中介存管，因為一旦房產(chǎn)中介不及時將款項轉(zhuǎn)給賣方，買方可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

6、盡量不買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子，或者處于限售期的房子。對于產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房子，如果買了也要及時過戶，不要為了省稅而拖延過戶，為日后辦理手續(xù)留下隱患。

7、辦理過戶手續(xù)后，應(yīng)及時辦理專項維修資金的更名，需要買賣雙方簽個專項維修資金過戶協(xié)議，然后攜帶產(chǎn)權(quán)證到小區(qū)的專項維修資金賬戶管理銀行辦理更名，更名之后就可以正常使用該房產(chǎn)名下分戶賬上的余額了（如果有的話）。

8、房產(chǎn)交割時，應(yīng)及時核查各項費(fèi)用，主要是物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)、車位管理費(fèi)、公攤費(fèi)等欠費(fèi)情況，并及時清繳。及時到派出所核查戶籍遷出情況。

總之，只要準(zhǔn)備充分，即使不通過中介也可以順利完成二手房交易。

二手房合同記住“6不簽”

1、沒確定自己的購房資格不簽合同

2、沒確定自己的征信報告不簽合同

3、房屋沒做產(chǎn)權(quán)調(diào)查不簽合同

4、房屋產(chǎn)權(quán)人未到齊或沒有提供委托公證書不簽合同

5、房屋沒有拿到產(chǎn)權(quán)證不簽合同

6、沒確定二手房所交費(fèi)用的明細(xì)不簽合同

正常購買新房：一次性付款，一周時間（資料齊備情況下，合同審核時間如果是一周，也可以是1H）可以用于合同審核和蓋章，一周便可領(lǐng)取；按揭付款，銀行放款后，可領(lǐng)取合同（簽合同-銀行遞件-銀行初審-開發(fā)商遞購房合同（蓋章的）和備案表-資料齊全-銀行終審-銀行放款）；分期付款，房款全款結(jié)清，可領(lǐng)取合同。（二手房很少分期付款） 購買二手房：不管是那種付款方式，雙方在中介及擔(dān)保公司的雙重保障下，首付款以后，可領(lǐng)取合同。一次性付款，可在過戶前領(lǐng)取合同。按揭，首付款以后需領(lǐng)取合同和銀行做按揭審批。

買賣雙方談好價格以及相關(guān)條件后，在中介簽訂商品房買賣的三方合同

具體到條款包括但不限于流程，周期，錢款等