簡單說，變更土地性質(zhì)和用途，一要看城市規(guī)劃是否允許，二要到土管局辦理變更，三要補錢。

再者就是根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。

任何單位和個人必須服從所在城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準(zhǔn)。

工業(yè)用地

是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。工業(yè)用地的布置直接影響到城市功能結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)。

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為４０年。

寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字，然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更，和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質(zhì)。

２、價格與此地塊價格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢?！锻恋刈C》不等同于《項目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。

３、《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機構(gòu)出具《項目用地預(yù)審意見》。必要時，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

1.工業(yè)用地用途變更計委立項文件；

2.申請人工業(yè)用地用途資格一定是土地權(quán)人或者使用權(quán)人；

3.工業(yè)用地規(guī)劃部門同意改變工業(yè)用地用途的規(guī)劃用地許可證；

4.辦理工業(yè)用地用途變更的人需要提交工業(yè)用地用途變更的材料目錄；

5.申請工業(yè)用地用途是有時限的，土地用途批準(zhǔn)變更之日起要在30日內(nèi)申請辦理；

6.要準(zhǔn)備法人代表人的身份證復(fù)印件，還要整理委托辦理委托書和委托代理人身份證復(fù)印件。

可以變更，實際上就相當(dāng)于把工業(yè)用地變成商業(yè)用地，就看是否符合規(guī)劃部門的規(guī)劃。